TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 02 MARS 2026

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N° RG 25/04351 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FIYD

Minute 26-

Jugement du :

02 mars 2026

La présente décision est prononcée le 02 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. [R] [E] VENANT AUX DROITS DE LA SA L’EFFORT REMOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR :

Madame [A] [H]

[Adresse 2]

5/A

[Localité 2]

Monsieur [S] [L]

[Adresse 2]

5/A

[Localité 2]

Comparants en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 14 avril 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré [R] [E] (ci-après dénommée [R] [E]), a donné à bail à Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 588,88 euros outre une provision pour charges générales d’un montant de 115,54 € par mois et la somme de 37,20 à titre de provision mensuelle pour charges de chauffage.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025 pour un montant en principal de 1795,20 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice le 13 novembre 2025, [R] [E] a fait délivrer assignation à Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail conclu le 14 avril 2021 par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail ;

— Dire Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] occupants sans droit ni titre ;

— Ordonner leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— les condamner au paiement de :

— la somme de 2017,85 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, [R] [E] a fait valoir que Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 8 août 2025.

A l’audience du 19 janvier 2026, [R] [E], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2407,17 euros.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Elle précise que le fonds de solidarité logement a débloqué une somme de 1011,05 € à la condition que Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] acceptent une mutation de leur logement mais que ce dernier est en très mauvais état alors que les locataires se sont engagés à remettre leur appartement en état.

Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L], comparant en personne, indiquent vouloir se maintenir dans le logement et sollicitent les plus larges délais de paiement. Ils précisent percevoir le RSA pour un montant mensuel variant entre 300 € et 800 €. Ils ajoutent que leurs ressources ne leur ont pas permis de tenir leurs engagements quant à la réfection du logement.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 avancé au 02 Mars 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

[R] [E] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 11 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 17 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail en date du 14 avril 2021 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et le commandement de payer délivré le 8 août 2025 vise également un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de la somme visée au commandement dans le délai de 2 mois, la clause résolutoire figurant au contrat de bail est acquise à la date du 9 octobre 2025 de sorte que le contrat de bail est résilié et que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[R] [E] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte démontrant que Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] restaient devoir la somme de 1911,05 euros à la date du 16 janvier 2026 et non la somme de 2407,17 € indiquée par la bailleresse à l’audience.

Les défendeurs ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

La bailleresse s’oppose à l’effet suspensif de la clause résolutoire figurant au contrat.

L’examen du relevé de compte en date du 16 janvier 2026 montre que les locataires ont procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Toutefois, leur loyer résiduel s’élève à la somme de 496,12 € par mois de sorte qu’ils ne sont pas en capacité de régler leur dette locative qui viendrait chaque mois s’ajouter au loyer courant déjà bien supérieur à leurs capacités financières au vu de leurs ressources mensuelles. Ils ne sont donc pas éligibles aux dispositions précitées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] seront par ailleurs condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 17 janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

L’article 1343-5 du code civil permet toutefois au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de la situation financière difficile les défendeurs, il convient d’octroyer à ces derniers des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L], succombant à l’instance, ils supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de [R] [E], représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] seront condamnés à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA [R] [E] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 avril 2021 entre la SA [R] [E], d’une part et Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 9 octobre 2025 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] et de celle de tous occupants de leur chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [R] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] à verser à la SA [R] [E] la somme de 1911,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 janvier 2026 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] à s’en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 80 euros et d’un 24e versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] à payer à la SA [R] [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 17 janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SA [R] [E] et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] in solidum à verser à la SA [R] [E] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [A] [H] et Monsieur [S] [L] in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 02 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge