TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Septembre 2024

AFFAIRE N° RG 23/02021 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PE7R

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Septembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son administrateur judiciaire provisoire la SELARL TULIER POLGE-ALIREZAI, Société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège social est [Adresse 4], désignée suivant ordonnance rendue par le Président du tribunal judiciaire d’Evry Courcouronnes le 15 avril 2022

représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEMANDERESSE

ET :

S.C.I. VILA NOVA, société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Evry-Courcouronnes sous le numéro 453 220 006, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Greffier : Sylvie CADORNE, greffier lors des débats et lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 mars 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Juin 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Septembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI VILA NOVA est propriétaire des lots n° 3, 21, 23,29,31,32 et 35 au sein de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son administrateur judiciaire provisoire la SELARL TULIER POLGE-ALIREZAI, a fait assigner la SCI VILA NOVA devant le Tribunal Judiciaire d’Evry et sollicite, sous le bénéficie de l’exécution provisoire de la :

— condamner à lui payer la somme de 29 064,32 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1 er janvier 2023, appel exceptionnel et fonds travaux ALUR 1T23 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 3 août 2022

— condamner à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner à lui verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus à compter du 3 aout 2022, échus depuis plus d’un an, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— de rejeter toute demande de délais,

— si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir et en cas de non règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

— condamner aux entiers dépens, et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS représentée par M^e TESLER à les recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le Tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code civil.

La SCI VILA NOVA, bien que régulièrement assignée n’a pas comparu et n’a pas constitué d’avocat.

Une première ordonnance de clôture est intervenue le 1 er juin 2023. Le Tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et ordonné la réouverture des débats, invitant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], à produire les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur judiciaire provisoire, portant sur les charges, travaux et appels exceptionnels postérieurs au 1er mai 2022. Une deuxième ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du juge unique du 21 juin 2024 et mise en délibéré au 20 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière et bien fondée.

En application de l’article 15-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Le Président du Tribunal Judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES a, par décision du 15 avril 2022, désigné au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SELARL TULIER POLGE-ALIREZAI, en qualité d’administrateur judiciaire provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], avec pour mission d’une durée d’un an :

— d’administrer tant activement que passivement la copropriété,

— d’une façon générale de prendre toute mesure propre à atteindre l’objectif légal de rétablissement du fonctionnement normal de cette copropriété,

— rechercher les causes des difficultés et en tant que de besoin les responsabilités encourues,

— préconiser dans le rapport qu’il sera amené à déposer à la fin de sa mission, toute mesure adaptée au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

Le Président du Tribunal Judiciaire d’EVRY lui confie tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du Conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965.

A ce titre, la SELARL TULIER POLGE-ALIREZAI est chargée de représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice notamment à l’encontre de la SCI VILA NOVA, en vue de recouvrer les charges de copropriété impayées.

— Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation de la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels de fonds provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

— Le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI VILA NOVA qui indique les tantièmes représentés par ses lots n° 3, 21, 23, 29, 31, 32 et 35 dans la copropriété,

— les procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 août 2021, du 15 février 2022, des décisions prises par l’administrateur provisoire en date du 13 et 20 octobre 2022,

— Un décompte des charges et appels de fonds travaux impayés arrêté au 1er janvier 2023 sur la période du 14/02/2022 au 01/01/2023, appel exceptionnel et fonds travaux 1T23 inclus laissant apparaitre un solde débiteur de 29 064.32 euros.

— Une lettre de mise en demeure de l’administrateur judiciaire de payer les charges de copropriété impayées datée du 3 août 2022,

A l’examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus au 1/01/2023 sur la période du 14 février 2022 au 1/01/2023 s’élève à la somme de 29 064,32 euros.

S’agissant du point de départ des intérêts à taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, il est justifié d’une mise en demeure envoyée à la défenderesse en date du 3 août 2022, dans laquelle l’administrateur provisoire a mis en demeure cette dernière de payer les charges de copropriété. En conséquence, les intérêts au taux légal seront dus à compter du 3 août 2022.

— sur la demande de capitalisation des intérêts :

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

— Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

En application de l’article 1231-6 du code civil dans son alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non-paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par la SCI VILA NOVA, sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires, qui ne dispose d’aucun patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

La défaillance de la SCI VILA NOVA dans le paiement de ses charges de copropriété et de ses appels de fonds travaux a nécessairement contribué à la déclaration de copropriété dite en difficulté, du syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

Toutefois, il sera tenu compte dans l’attribution des dommages et intérêts des paiements ponctuels effectués au titre de ses charges par la SCI VILA NOVA.

Eu égard à tous ces éléments, la SCI VILA NOVA sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI VILA NOVA, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI VILA NOVA à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1]) la somme de 29 064,32 euros au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêtés au 1er janvier 2023 sur la période du 14/02/2022 au 01/01/2023 appel exceptionnel et fonds travaux Alur 1erT23 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2022 sur la somme de 9 239,99 euros et pour le surplus à compter de l’assignation en justice du 24 mars 2023 et ce jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la SCI VILA NOVA à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI VILA NOVA à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI VILA NOVA à payer les entiers dépens de l’instance;

DIT que les dépens seront recouvrés par la SELARL AD LITEM JURIS représentée par M^e TESLER conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et rendu le VINGT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sylvie CADORNE, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,