Du 04 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02017 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZW56

[K] [F], [O] [G] épouse [F]

C/

[W] [U]

— Expéditions délivrées à

M^e Anne-laure BLEUZEN

M^e Blandine CACHELOU

— FE délivrée à

M^e Blandine CACHELOU

Le 04/07/2025

Avocats : M^e Anne-laure BLEUZEN

M^e Blandine CACHELOU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [F]

né le 27 Avril 1967 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par M^e Blandine CACHELOU (Avocat au barreau de PAU)

Madame [O] [G] épouse [F]

née le 04 Février 1966 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Blandine CACHELOU (Avocat au barreau de PAU)

DEFENDERESSE :

Madame [W] [U]

née le 20 Décembre 2000 à [Localité 12]

[Adresse 1] [Adresse 9] [Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par M^e Anne-laure BLEUZEN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

Délibéré du 13juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 18/11/2022 à effet du 12/12/2022, Monsieur [K] [F] et Madame [O] [G] épouse [F] ont donné à bail à Madame [W] [U] un logement situé [Adresse 3]) ainsi qu’un emplacement de stationnement n° P051 situé à la même adresse, moyennant un loyer initial de 515 euros et de 75 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 16/05/2024, Monsieur [K] [F] et Madame [O] [G] épouse [F] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3.466,98 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 08/10/2024, Monsieur [K] [F] et Madame [O] [G] épouse [F] ont assigné Madame [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 10/01/2025 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 16 juillet 2024 ;

— Déclarer le bail d’habitation liant les consorts [M] à la locataire résilié de plein droit ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [W] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner Madame [W] [U] au paiement de la somme provisionnelle de 3.758,96 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus au 16 juillet 2024, actualisé au jour de l’audience des plaidoiries au titre de l’arriéré de loyer avec intérêts au taux légal à compter du commandement en date du 16 mai 2024 ;

— Condamner Madame [W] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 607,99 euros due entre la résiliation du bail et l’audience, somme à parfaire en fonction du décompte actualisé à la date de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement en date du 16 mai 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

— Juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner Madame [W] [U] à payer une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [W] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 16 mai 2024 et les frais éventuels d’exécution forcée.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 10/01/2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 11/04/2025.

Lors de l’audience du 11/04/2025, Monsieur [K] [F] et Madame [O] [G] épouse [F], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 8.002,98 euros au 03 avril 2025 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent être opposés à l’octroi de délai pour quitter les lieux.

En défense, Madame [W] [U], régulièrement représentée par son avocat, sollicite qu’il lui soit accordée un délai de 09 mois pour se reloger, et de dire et juger n’y avoir lieu à condamnation au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ou subsidiairement en réduire très largement le montant.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13/06/2025, prorogée au 04 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 09/10/2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 10/01/2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 17/05/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Néanmoins, l’assignation ne vise plus le défaut d’assurance du locataire, de sorte qu’il convient de considérer que cette demande a été abandonnée.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par Monsieur [K] [F] et Madame [O] [G] épouse [F] à Madame [W] [U].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement en son article VIII intitulé clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette après un commandement de payer.

Monsieur [K] [F] et Madame [O] [G] épouse [F] ont fait signifier à Madame [W] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.466,98 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 16/05/2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [W] [U] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 16/05/2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 17 juillet 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 17 juillet 2024.

Madame [W] [U] ne sollicite pas que lui soit accordée des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, consciente du fait qu’elle ne peut pas justifier de sa capacité à s’acquitter, en plus du paiement du loyer courant, dont elle n’a pas repris le paiement de manière constante avant l’audience, de la totalité de sa dette dans un délai de 36 mois.

Dès lors, Madame [W] [U] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le17 juillet 2024, ce qui constitue pour Monsieur [K] [F] et Madame [O] [G] épouse [F] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [K] [F] et Madame [O] [G] épouse [F] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 8.002,98 euros à la date du 02 avril 2025 échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [W] [U] sera donc condamnée au paiement de la somme de 8.002,98 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 02 avril 2025 – échéance du mois d’avril 2025 cluse. Madame [W] [U] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (621,14 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Les bailleurs seront autorisés à indexer la part de l’indemnité équivalant au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs, remboursements des charges locatives supplémentaires au sens de l’article 23 de la loi de 1989.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

Madame [W] [U] sollicite un délai de 9 mois pour quitter les lieux faisant valoir sa bonne volonté dans l’exécution de son obligation de paiement du loyer, ainsi que sa situation financière très précaire, rendant son départ compliqué pour un nouveau logement moins coûteux, qu’elle est enceinte, et qu’elle a démontré avoir procédé à des diligences pour retrouver un autre logement puisqu’elle a déposé une demande de logement social.

Les bailleurs s’opposent à la demande de délais formée puisqu’il n’est pas justifié d’un paiement régulier du loyer et des charges, ni du dépôt d’une demande de relogement, outre que la demande qui aurait été déposée date de janvier 2025, de sorte qu’elle a attendu l’engagement de la présente procédure pour réaliser des démarches.

En vertu de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il ressort en outre de l’article L. 412-4 dudit code que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il ressort des pièces produites par Madame [U] qu’elle justifie du terme de sa grossesse prévu le 04 mai 2025, d’une situation financière précaire puisqu’elle perçoit 810 euros mensuels, alors qu’elle doit rembourser un prêt étudiant de 193 euros outre le paiement de ses charges fixes. Elle justifie par ailleurs d’une demande de logement social déposée le 09 janvier 2025.

Il ressort du décompte produit par les bailleurs et non contesté par Madame [U] que le paiement de son loyer courant était déjà compliqué et irrégulier alors qu’elle se trouvait en situation d’alternance, de sorte que ce n’est pas la fin de son contrat et la baisse de ses ressources qui a entraîné les difficultés de paiement.

En outre, alors qu’elle se trouvait déjà en difficulté pour faire face à ses obligations locatives, et malgré la délivrance du commandement de payer, elle ne démontre pas avoir réalisé des démarches pour se reloger avant le dépôt d’une demande de logement social réalisée en janvier 2025, soit presque 8 mois après la délivrance du commandement de payer alors que la dette locative était déjà de 3.466,98 euros.

Par conséquent, compte tenu de sa situation de grossesse, il y a lieu de lui accorder un délai d’un mois supplémentaire pour quitter les lieux, afin de ne pas aggraver la dette locative déjà lourde supportée par les bailleurs.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [W] [U].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [W] [U] à verser à Monsieur [K] [F] et Madame [O] [G] épouse [F] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 17 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Madame [W] [U] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3]) ainsi qu’un emplacement de stationnement n° P051 situé à la même adresse ;

ACCORDONS à Madame [W] [U] jusqu’au 4 août 2025 pour quitter les lieux loués situés [Adresse 2] ([Adresse 6]) ainsi qu’un emplacement de stationnement n° P051 situé à la même adresse ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [W] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (621,14 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [W] [U] à payer à Monsieur [K] [F] et Madame [O] [G] épouse [F] la somme de 8.002,98 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 02 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [W] [U] à payer à Monsieur [K] [F] et Madame [O] [G] épouse [F], à compter du 1er mai 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [W] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [W] [U] à payer à Monsieur [K] [F] et Madame [O] [G] épouse [F] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION