TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 MARS 2026

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N° RG 25/04104 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FIIT

Minute 26-

Jugement du :

16 mars 2026

La présente décision est prononcée le 16 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 09 janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. BINS agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Diégo DIALLO avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [C]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [L] [B]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparants ni représentés

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1 août 2022, la société civile immobilière BINS (ci-après la SCI BINS) a consenti à Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à Warmeriville (51110) moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1 100,00 euros, hors charges.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 22 juillet 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 4 400,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2025, dénoncé le 26 novembre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la SCI BINS a fait assigner à comparaître Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Reims afin d’obtenir :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ; et à défaut, le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

— la condamnation de Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] au paiement de la somme de 8 800,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 1 novembre 2025, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à l’audience  ;

— la condamnation de Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 9 janvier 2026, la SCI BINS, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette locative en précisant qu’il ne reste plus qu’à devoir un solde de 3 mois de loyers. Elle joint à ce titre un décompte actualisé.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] n’ont pas comparu et ne sont pas representés.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige les opposant à la SCI BINS.

1. Sur la résiliation

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne par voie électronique le 26 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Le bailleur a par ailleurs saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 23 juillet 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2025.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail du 1 août 2022 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 22 juillet 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai plus favorable au locataire prévu dans le contrat de location) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2025.

L’absence des locataires à l’audience ne leur permet ni de préciser leur situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

Aucune demande de délai de paiement n’a par ailleurs été adressée au tribunal avant l’audience.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

2.Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI BINS justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues, actualisé au jour de l’audience.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 23 septembre 2025, Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] causent un préjudice à la SCI BINS, découlant de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer, qui sera réparé par leur condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

Le décompte produit à l’audience fait apparaître, au titre des sommes dues, un montant de 3300 euros (loyer de janvier 2026 inclus).

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SCI BINS et Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] seront condamnés au paiement de la somme de 3 300,00 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 9 janvier 2026, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Ils seront par ailleurs condamnés à verser à la SCI BINS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 10 janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B], doivent supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] seront condamnés au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 350,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SCI BINS recevable en son action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 août 2022 entre la SCI BINS et Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à Warmeriville (51110) sont réunies à la date du 23 septembre 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] et tous occupants de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] à payer en deniers ou quittances à la SCI BINS la somme de 3 300,00 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] à payer à la SCI BINS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 10 janvier 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] à payer à la SCI BINS la somme de 350,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] et Mme [L] [B] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice- présidente