MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 24/03980

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 4] HABITAT

ET :

[W] [Y]

[U] [S]

Débats à l’audience du 19 Septembre 2024

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 4],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [W] [Y]

né le 24 Octobre 1995 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [U] [S]

née le 14 Avril 1998 à [Localité 5]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 août 2018, [Localité 4] HABITAT (OPH) a loué à Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 343,63 euros, outre les charges.

Par actes d’huissier du 27 novembre 2023 remis à domicile, [Localité 4] HABITAT (OPH) a fait délivrer à Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W], chacun, un commandement de payer la somme de 612,34 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 décembre 2023.

Par actes d’huissier en date du 7 février 2024 délivrés à étude, [Localité 4] HABITAT (OPH) a fait assigner Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W], chacun, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande de :

— voir procéder à la conciliation prévue par la loi,

et à défaut de conciliation :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et donc la résiliation du bail,

— subsidiairement et à défaut, ordonner la résiliation judiciaire du bail à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir,

en conséquence :

— dire et juger que Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] sont devenus occupants sans droit ni titre de devront quitter et rendre libres vider de corps et de biens ainsi que de tous occupants de leur chef le bien loué,

— dire que faute pour eux de le faire dans le délai de la loi, ils pourront y être contraints par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] à payer la somme de 1093,57 euros au titre des loyers et charges impayés à décembre 2023, déduction faite des versement effectués, outre les frais de commandement inclus,

— condamner solidairement Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle et mensuelle égale au montant mensuel du loyer, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] aux entiers frais, et ce y compris le coût du commandement de payer et la l’assignation,

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l’INDRE et LOIRE le 9 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 septembre 2024.

A cette audience, [Localité 4] HABITAT (OPH), représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2829,21 euros, au titre des loyers et charges échus au 16 septembre 2024, terme du mois de août 2024 inclus.

Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Aucune enquête sociale n’a été reçue à la date de l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois.

L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 6 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Il résulte du décompte produit que deux sommes de 317,62 euros ont été porté en crédit, soit la somme de 635,24 euros, dans le délai le délai de 6 semaines à compter du commandement de payer du 27 novembre 2023, visant une dette de 612,34 euros.

Par suite, la clause résolutoire n’est pas acquise.

En l’espèce, le bailleur forme, à titre subsidiaire, une demande de prononcer de la résiliation judiciaire du bail.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que la défaillance des locataires est persistante depuis la délivrance du commandement de payer, les seuls sommes mentionnées en crédit étant les versements APL, les réductions loyer solidarité, et les régularisation de charges. Il convient de souligner que le loyer est de 364,31 euros hors charges – provisions de 221,71 –, avec une APL de 317,62 euros et une réduction loyer solidarité de 62,50 euros, de sorte que les locataires ne doivent, en réalité, débourser qu’une partie de la provision de charge, soit 205,90 euros. Aucune explication n’est fournie par les locataires pour expliquer le non paiement, depuis près d’un an, de cette somme mensuelle.

Ce manquement répété constitue un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W].

Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés, il y a lieu d’ordonner à Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, [Localité 4] HABITAT (OPH) sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la dette s’élèverait à 2829,21 euros.

Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

La somme réclamée appelle les observations suivantes : si les frais d’huissier sont déjà déduits de la somme totale mentionnée au décompte, la somme réclamée comprend des « frais pénalité enquête » dont il n’est pas justifiés et qui ne relèvent pas du régime des arriérés locatifs. Ces sommes doivent donc être déduites (7,62 x 8 = 60,96 euros).

Par suite, la dette locative à retenir est de 2768,25 euros.

Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] doivent par conséquent être condamnés au paiement de cette dette locative.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 5 des conditions générales du contrat de location, les colocataires sont tenus solidairement et de manière indivisible de l’exécution du contrat, la solidarité étant explicitement stipulée en cas d’indemnité d’occupation due.

Il appartient au juge de déterminer précisément la portée d’une telle clause. La solidarité ne se présumant pas (article 1310 nouveau, 1202 ancien du code civil), celle-ci ne s’applique qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, en l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation.

En l’espèce, en présence d’une telle stipulation expresse, la solidarité s’applique non seulement à la dette locative, mais également à l’indemnité d’occupation.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W], parties perdantes, sont condamnés à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE le manquement répété de Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] à l’obligation essentielle du contrat de payer le loyer, et DIT qu’il justifie la résiliation judiciaire du bail conclu le 17 août 2018 avec [Localité 4] HABITAT (OPH) ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à compter de la date du présent jugement ;

DIT que les locataires Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] sont à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] de quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT (OPH) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] à verser à [Localité 4] HABITAT (OPH) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] à verser à [Localité 4] HABITAT (OPH) la somme de 2768,25 euros (deux mille sept cent soixante huit euros et vingt-cinq centimes), décompte arrêté au 16 septembre 2024, terme du mois de août 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers et charges le cas échéant dus entre cette date et celle du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [U] et Monsieur [Y] [W] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT (OPH) de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d’Indre et Loire en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,