Tribunal Judiciaire de Reims, Jcp, 2 mars 2026, n° 25/03637

TJ Reims 2 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, jcp, 2 mars 2026, n° 25/03637
Numéro(s) :	25/03637
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	1 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Clémence GIRAL-FLAYELLE
Parties :	S.A. PLURIAL NOVILIA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 02 MARS 2026

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/03637 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHI5

Minute 26-

Jugement du :

02 mars 2026

La présente décision est prononcée le 02 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de M^me Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. PLURIAL NOVILIA,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

DÉFENDEUR :

Madame, [E], [T],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous sous-seing privé en date du 11 mai 2015 à effet du 28 novembre 2012, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame, [E], [T] un appartement sis à, [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 298,59 outre les charges.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 27 juin 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3688,14 euros en principal.

Par acte signifié par commissaire de justice le 31 octobre 2025, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Madame, [E], [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu sous-seing privé le 11 mai 2015 prenant effet au 28 novembre 2012 entre la société requérante et Madame, [E], [T] et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner son expulsion du logement ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique ;

— la condamner au paiement de :

— la somme de 6628,52 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus à l’échéance du mois de septembre 2025 outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

— la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

À l’appui de son acte introductif d’instance, la SA PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Madame, [E], [T] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 27 juin 2025.

A l’audience du 19 janvier 2026, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 10 788,73 euros.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’aux effets suspensifs de la clause résolutoire au motif que la locataire n’a effectué aucun règlement depuis janvier 2025.

Madame, [E], [T], présente à l’audience, sollicite des délais de paiement suspensifs. Elle indique percevoir un salaire mensuel de 1200 € outre des allocations familiales pour 3 enfants d’un montant de 500 € par mois.

Le rapport des services sociaux, dont il a été fait lecture à l’audience, relève que Madame, [E], [T] élève seuls ses 3 enfants et travaille pour un salaire mensuel variant entre 1400 € et 1500 € complété par une prime d’activité de 200 € et des prestations familiales d’un montant de 550 €. Il est noté que les charges de gaz, d’électricité et d’assurances ne sont pas réglées et qu’une désinsectisation et un désencombrement du logement ont été réalisés à la demande de la bailleresse après des plaintes du voisinage et le passage du service d’hygiène. Le rapport ajoute que Madame, [E], [T] a bénéficié de nombreuses aides et notamment du dispositif April qui n’a pu se poursuivre dès lors qu’elle ne se présentait pas au rendez-vous.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 avancé au 2 mars par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 3 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 3 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 11 mai 2015 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et le commandement de payer délivré le 27 juin 2025 vise également un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

La locataire ne s’étant pas acquittée de la somme visée au commandement dans le délai de 2 mois, la clause résolutoire figurant au contrat de bail est acquise à la date du 28 août 2025 de sorte que le contrat de bail est résilié et que la défenderesse est occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte démontrant que Madame, [E], [T] restait devoir la somme de 10 788,73 euros à la date du 6 janvier 2026.

La défenderesse ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, l’examen du relevé de compte démontre que tous les règlements effectués par Madame, [E], [T] depuis janvier 2025 sont revenus impayés.

Madame, [E], [T] n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’elle n’est pas éligible aux dispositions relatives aux effets suspensifs de la clause résolutoire.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame, [E], [T] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Il convient en outre de rappeler à la défenderesse que la dette de loyers est prioritaire à tout autre et qu’en l’absence d’efforts pour régler son loyer depuis plus d’un an, il n’y a pas lieu de lui octroyer des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343 – 5 du Code civil.

Madame, [E], [T] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 7 janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame, [E], [T], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Madame, [E], [T] sera condamnée à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2015 entre la SA PLURIAL NOVILIA et Madame, [E], [T] concernant le logement situé à, [Localité 2], [Adresse 5], sont réunies à la date du 28 août 2025 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Madame, [E], [T] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame, [E], [T] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame, [E], [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame, [E], [T] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 10 788,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 janvier 2026 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame, [E], [T] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 7 janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Madame, [E], [T] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [E], [T] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 2 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM , Greffière.

La Greffière La Juge