TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 13 MARS 2026

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N° RG 25/03152 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FGLC

Minute 26-

Jugement du :

13 mars 2026

La présente décision est prononcée le 13 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 novembre 2025

DEMANDEUR :

Société SEM, REIMS HABITAT venant aux droits de ,

[Localité 1] HABITAT, [Localité 2] Ardenne OPH,

[Adresse 1],

[Localité 3]

représenté par Mr, [C], [J], salarié muni d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur, [F], [R],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 3]

Comparant en personne assisté de Madame, [O] (AVCI)

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 19 novembre 2020 à effet du 26 novembre suivant, l’office public de l’habitat, REIMS HABITAT, [Localité 2]-Ardenne a donné à bail à Monsieur, [F], [R] un logement à usage d’habitation sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 253,29 euros, outre la somme de 105,97 euros par mois à titre de provision pour charges.

L’OPH, [Localité 1] habitat a été absorbé par fusion avec transmission universelle du patrimoine sans liquidation par la société d’économie mixte (SEM), REIMS HABITAT avec effets juridiques au 31 décembre 2021.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1725,92 euros en principal.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, la SEM, REIMS HABITAT a fait délivrer assignation à Monsieur, [F], [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation de la location consentie à Monsieur Monsieur, [F], [R] ;

— Dire que dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, il devra rendre libre le logement occupé, tant de lui-même, que de tous occupants de son fait ;

— Dire et ordonner que faute par lui de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, la SEM, REIMS HABITAT sera autorisée à le faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin est ;

— Le condamner au paiement de :

— la somme de 2602,64 euros pour loyers et charges dus au 31 août 2025;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1e septembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile).

Au soutien de ses prétentions, la SEM, REIMS HABITAT a fait valoir que Monsieur, [F], [R] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 13 mars 2024.

A l’audience du 16 février 2026, la SEM, REIMS HABITAT, représentée par Monsieur, [C], dûment habilité, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3485,31 euros.

Le bailleur indique être opposé à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Monsieur, [F], [R], présent à l’audience, sollicite des délais de paiement et indique percevoir une pension de retraite d’un montant de 600 € par mois.

Le rapport des services sociaux, dont il a été fait lecture à l’audience, relève que Monsieur, [F], [R] pourrait prétendre à un complément de ses revenus mais ne fournit pas les documents à l’assistante sociale pour compléter les demandes et n’est pas ouvert aux mesures d’accompagnement qui lui sont proposées. Le rapport précise qu’il souhaite changer logement car il se sent vulnérable au rez-de-chaussée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026, avancé au 13 Mars 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n 84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SEM, REIMS HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 19 novembre 2020 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et même si le commandement de payer délivré le 13 mars 2024 vise un délai de 6 semaines pour s’acquitter de l’arriéré locatif, le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de la somme visée au commandement dans le délai de 2 mois, la clause résolutoire figurant au contrat de bail est acquise à la date du 14 mai 2024 de sorte que le contrat de bail est résilié et que le défendeur est occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SEM, REIMS HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur, [F], [R] restait devoir la somme de 3485,31 euros à la date du 12 février 2026.

Le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’examen du relevé de compte laisse apparaître que le locataire a effectué 2 règlements de 400 € et 300 € respectivement le 10 février 2026 et le 22 janvier 2026 de sorte qu’il a procédé à la reprise du versement intégral du loyer avant la date de l’audience. Toutefois, il ressort de ses déclarations à l’audience qu’il perçoit une pension de retraite d’un montant mensuel de 600 € de sorte qu’il n’est pas en capacité de régler un loyer de plus de 400 € par mois tout en apurant l’arriéré locatif.

Ainsi il n’est pas éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [F], [R] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Monsieur, [F], [R] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 13 février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [F], [R], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SEM, REIMS HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2020, entre la SEM, REIMS HABITAT et Monsieur, [F], [R] concernant le logement à usage d’habitation situé, [Adresse 5] à, [Localité 4] sont réunies à la date du 14 mai 2024 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur, [F], [R] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [F], [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SEM, REIMS HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur, [F], [R] à verser à la SEM, REIMS HABITAT la somme de 3485,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 février 2026 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement;

CONDAMNE Monsieur, [F], [R] à payer à la SEM, REIMS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 13 février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

CONDAMNE Monsieur, [F], [R] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame GUILLEMIN Valérie, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge