TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

N° RG 24/02318 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K4UY

Jugement du 05 Décembre 2024

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[S] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

CERTIFIE CONFORME DELIVRE

LE

à maitre SEVESTRE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Décembre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;

Audience des débats : 19 Septembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par madame [V], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [S] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

représenté par maitre SEVESTRE, avocat au barreau de RENNES, substitué par maitre HERVE, avocate au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 avril 2017, l’OPH Archipel Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [S] [R] sur des locaux situés [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 218,31 euros, hors charges.

L’OPH Archipel Habitat affirme que depuis son entrée dans les lieux, M. [S] [R] méconnaît ses obligations contractuelles relatives au respect des règles de sécurité et de salubrité, ainsi qu’aux règles de tranquillité.

L’OPH Archipel Habitat a effectué des démarches amiables auprès de M. [S] [R] pour apaiser la situation.

En l’absence de modification du comportement du locataire, l’OPH Archipel Habitat a, par acte de Commissaire de Justice du 20 mars 2024, demandé au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir :

— prononcer la résiliation du bail consenti à M. [S] [R],

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [S] [R] et de tous occupants de son chef et ce, avec, au besoin, le concours de la [Localité 10] Publique,

— autoriser l’expulsion immédiate dès signification du commandement de quitter les lieux, sans qu’il soit fait application du délai de deux mois,

— le condamner à payer : les loyers dus entre le 14/03/2024 jusqu’à la date de résiliation judiciaire des baux, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, une somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 19 septembre 2024.

Par conclusions déposées à cette date, l’OPH Archipel Habitat a maintenu l’intégralité de ses demandes, sollicitant désormais la condamnation de M. [S] [R] au paiement des loyers à compter du 17 septembre 2024 et jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail.

Par conclusions en réponse n°1 déposées à cette audience, M. [S] [R] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

— débouter l’OPH Archipel Habitat de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner l’OPH Archipel Habitat à lui verser la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner l’OPH Archipel Habitat aux entiers dépens.

L’avocat de M. [S] [R] a été autorisé à produire une note en délibéré avant le 5 novembre 2024 pour répondre aux dernières pièces communiquées par l’OPH Archipel Habitat. Une note en ce sens est parvenue au Tribunal le 1er octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les manquements du locataire à l’obligation d’user paisiblement du logement loué :

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "le locataire est obligé : […] b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location. " L’article 7) d et 7) e de cette même loi oblige le locataire à assurer l’entretien de son logement et de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux nécessaires à l’entretien normal du logement.

L’article 1 728 du Code Civil prévoit également que « le preneur est tenu de deux obligations principales :1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donné par le bail ».

L’article 1 729 du Code Civil dispose que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

L’OPH Archipel Habitat fait valoir d’une part que M. [S] [R] ne respecte pas les règles de salubrité et d’entretien de son logement et que d’autre part son comportement au sein du logement loué entraîne des troubles importants du voisinage, signalés à plusieurs reprises par ses voisins.

Sur l’absence de respect des règles de salubrité et d’entretien du logement :

L’OPH Archipel Habitat expose que le logement de M. [S] [R] est infesté de punaises de lit et de cafards et qu’elle a mandaté à plusieurs reprises une société pour procéder au nettoyage du logement. Or le bailleur précise que ces interventions devaient être précédées d’une préparation du logement par le locataire (désencombrement du logement, nettoyage), non effectuée par celui-ci. L’OPH Archipel Habitat ajoute que M. [S] [R] a insulté les agents présents pour procéder à cette désinfection. Cette dernière a finalement pu avoir lieu après le 4ème passage d’une entreprise (en novembre 2022) et plusieurs mises en demeure adressées à M. [S] [R]. Une nouvelle intervention a été programmée en juin 2023 afin de traiter à nouveau le logement. Il résulte des pièces produites aux débats que M. [S] [R] a fait obstacle au traitement efficace et rapide de son logement, par son inaction (absence de préparation de son logement, refus de respecter le protocole de désinfection) et son comportement opposant. M. [S] [R] reconnaît partiellement sa résistance à l’intervention des sociétés de désinfection, expliquant ce comportement par un grand état de fatigue et une santé fragile. Il verse à l’appui de son affirmation la notification de la décision de reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé (11 octobre 2023), ainsi qu’un certificat médical du docteur [U] en date du 9 février 2024, indiquant que son état mental ne lui permet pas d’exercer une activité professionnelle. Il produit également une attestation de sa mère confirmant l’état de fragilité de son fils, en lien notamment avec la présence de punaises de lit au sein de son logement. Enfin, il verse aux débats un certificat médical du Docteur [T] du 10 octobre 2023 reprenant ses déclarations selon lesquelles il souffre de stress, de dépression et de difficultés de sommeil du fait de la présence de cafards. La fragilité de M. [S] [R] est démontrée et n’est pas contestée par l’OPH Archipel Habitat.

Les démarches engagées à plusieurs reprises par son bailleur pour faire intervenir une entreprise à son domicile permettent d’écarter l’argumentation de M. [S] [R], selon laquelle l’état actuel de son logement résulte de l’inaction de son bailleur.

Il résulte des dispositions législatives précitées que M. [S] [R] avait l’obligation de garantir aux sociétés mandatées par l’OPH Archipel Habitat l’accès à son logement pour permettre la réalisation des opérations de désinfection et de contribuer au succès de ces opérations en préparant l’intervention au sein de son logement (nettoyage, désencombrement notamment). Par son comportement, M. [S] [R] a donc contribué à maintenir de mauvaises conditions d’hygiène au sein de son logement.

Si l’article 1 729 du Code Civil permet de faire résilier le bail pour le non-respect par le locataire de ses obligations, il convient de relever que les circonstances de l’espèce ne permettent pas le prononcé de cette résiliation pour les motifs précédemment détaillés. En effet, il n’est pas démontré que M. [S] [R] a causé un dommage à son bailleur ou qu’il n’a pas usé raisonnablement de son logement. Le comportement de M. [S] [R] a eu pour principale conséquence d’impacter ses propres conditions de vie et de logement, dans un contexte précité de fragilité importante.

Sur le comportement de M. [S] [R] :

L’OPH Archipel Habitat fait ensuite valoir que M. [S] [R] s’est montré violent à plusieurs reprise au sein de son immeuble. Il a dégradé à au moins deux reprises la porte de ses voisins à coups de marteau (janvier 2021 et janvier 2023). Il a exercé des violences sur l’un de ses voisins (coups de marteau sur la tête d’un voisin avec perte de connaissance de ce dernier), son chien a également mordu un voisin. Par ailleurs, M. [S] [R] a également exercé des violences verbales à l’égard des agents d’Archipel Habitat (insultes lors des interventions de désinfection le 13/07/2021, crachats le 16/11/2022, énervements à plusieurs reprises avec déshabillage) et physiques (renversement d’une boite remplie de cafards sur les agents). Ce dernier incident a donné lieu à un dépôt de plainte de la part des employés de l’OPH et du placement de l’un d’eux en arrêt de travail.

L’OPH Archipel Habitat justifie avoir effectué plusieurs démarches amiables pour permettre un apaisement de la situation, notamment en saisissant un conciliateur. M. [S] [R] ne s’est pas présenté au rendez-vous de conciliation.

M. [S] [R] ne conteste pas les faits, mais argue que son état de santé est fragile et qu’il a pu traverser des périodes de particulière fragilité sur le plan psychique. Il ajoute que les derniers incidents datent d’octobre 2023. Si les difficultés de M. [S] [R] sont incontestables, elles ne peuvent néanmoins justifier le recours à la violence et l’agressivité. Les problèmes rapportés par les voisins et les agents de l’OPH Archipel Habitat durent depuis plusieurs années et interviennent régulièrement malgré les mesures de médiation tentées par le bailleur. Le comportement de M. [S] [R] nuit durablement à la tranquillité de la copropriété et à la sérénité des agents d’Archipel Habitat. Une telle situation durable ne peut être acceptée. Les éléments versées aux débats par l’OPH Archipel Habitat caractérisent suffisamment l’absence de jouissance paisible du logement par le locataire.

Sur la demande de résiliation du bail :

L’article 1 224 du Code Civil prévoit que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Les manquements précédemment caractérisés constituent, du fait notamment des conséquences sur le voisinage, un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire et son expulsion des lieux.

Le bail étant résilié, M. [S] [R] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective du logement. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de paiement des loyers :

Archipel Habitat sollicite la condamnation de M. [S] [R] au paiement des loyers à compter du 17 septembre 2024 et jusqu’à la résiliation du bail. Il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur que M. [S] [R] est débiteur d’une somme de 21,65€ au 17 septembre 2024. Il convient de le condamner au paiement des loyers à compter de cette date et jusqu’à la résiliation du bail, une indemnité d’occupation étant prononcée à compter de cette date.

Sur la demande de suppression des délais légaux pour procéder à l’expulsion de M. [S] [R] :

L’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai ».

La situation précaire de M. [S] [R] ne justifie pas une suppression du délai de deux mois pour procéder à son expulsion. Le locataire doit pouvoir disposer d’un tel délai pour effectuer des démarches de relogement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de l’OPH Archipel Habitat concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’urgence à faire cesser les troubles au sein de l’immeuble, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 21 avril 2017 entre l’OPH Archipel Habitat, d’une part, et M. [S] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7],

ORDONNE à M. [S] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux,

DEBOUTE, en conséquence, l’OPH Archipel Habitat de sa demande de suppression des délais légaux,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [S] [R] à payer à l’OPH Archipel Habitat les loyers impayés pour la période du 17 septembre 2024 au 5 décembre 2024,

CONDAMNE M. [S] [R] à payer à l’OPH Archipel Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE M. [S] [R] à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [R] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge