Du 18 avril 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00084 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2ABK

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

[Z] [G]

— Expéditions délivrées à

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

[Z] [G]

— FE délivrée à

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

Le 18/04/2025

Avocats : M^e Catherine LATAPIE-SAYO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Hélène FLORENT, avocat au barreau de Bordeaux substituant M^e Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [G]

[Adresse 1] [Adresse 5]

[Localité 8]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 8 juillet 1997, à effet au 7 juillet 1997, la Société CDC Habitat social a donné à bail à Madame [Z] [G], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 10] ainsi que le parking n°45.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société CDC Habitat social a fait signifier le 20 septembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 20 décembre 2024, la Société CDC Habitat social a fait assigner Madame [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 7 mars 2025 en lui demandant, au visa des articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du Code de procédure civile :

— de constater le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 11], ainsi que l’emplacement de parking n°45 situé au sein de ladite résidence, à compter du 21 novembre 2024.

— d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toutes personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— de la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 1.351,75 euros à valoir sur le montant des loyers, charges restant actuellement dû, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 954,23 euros à compter du 20 septembre 2024, date du commandement et pour le surplus à compter de l’assignation,

— de la condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de constat du jeu de la clause résolutoire, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la vidange effective des lieux,

— de la condamner à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024.

L’affaire a été débattue à l’audience du 07 mars 2025.

Lors des débats, Société CDC Habitat social, représentée par son avocat, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 146 euros hors frais selon un décompte parvenu en cours de délibéré, conformément à la demande du président, la défenderesse se prévalant d’un versement de 951 euros réalisé le 1er mars 2025.

La Société CDC Habitat social indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Société CDC Habitat social.

Madame [Z] [G], qui comparaît en personne demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Elle expose que suite à ce dernier versement de 951 euros le 1er mars 2025, elle n’a plus de dette, et devra seulement le loyer du mois en cours qui n’est pas encore exigible. Percevant environ 2.000 euros de rémunération mensuelle pour son emploi sous contrat à durée indéterminée, elle sollicite le cas échéant, un échéancier mensuel à hauteur de 50 euros, apportant également une aide financière à son fils.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La Société CDC Habitat social justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 23 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 27 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 20 septembre 2024, pour la somme en principal de 954,23 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 21 novembre 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la Société CDC Habitat social le bail ainsi qu’un décompte et un mail de l’avocat du bailleur en date du 24 mars 2025, mentionnant que Madame [Z] [G], reste devoir après soustraction des frais de poursuite, la somme de 146 euros à la date du 24 mars 2025 (mois de février 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Madame [Z] [G] doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 146 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Madame [Z] [G] a repris le paiement d’un loyer courant, apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, auquel le bailleur ne s’oppose pas, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [Z] [G] pourra être poursuivie et elle sera tenue, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 375,35 euros, à actualiser selon les modalités contractuelles.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Z] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Madame [Z] [G] supportera une indemnité de 75 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 21 novembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 juillet 1997 et liant la Société CDC Habitat social à Madame [Z] [G], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] et le parking n°45, à [Localité 10] ;

CONDAMNONS Madame [Z] [G] à payer à la Société CDC Habitat social à titre provisionnel la somme de 146 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 24 mars 2025, échéance de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [Z] [G] à s’acquitter de sa dette (incluant l’indemnité de procédure et les dépens), outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 50 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société CDC Habitat social pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [Z] [G] sera tenue de payer à la Société CDC Habitat social une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 375,35 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [Z] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [Z] [G] à payer à la Société CDC Habitat social la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE