TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 20 Décembre 2024

N° RG 24/03529 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K7KF

Jugement du 20 Décembre 2024

N°: 24/825

[W] [P]

[K] [G] épouse [P]

C/

[H] [F]

[C] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 8]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e DUPONT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Décembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 22 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [W] [P]

[Adresse 10]

[Localité 2]

représenté par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Alexandre DA COSTA, avocat au barreau de RENNES

Mme [K] [G] épouse [P]

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Alexandre DA COSTA, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [H] [F]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître DUPONT Lucie, avocat au barreau de RENNES

Mme [C] [L]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître DUPONT Lucie, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé prenant effet à compter du 15 septembre 2015, les époux [W] et [K] [P] ont consenti un bail d’habitation à M. [H] [F] et Mme [C] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Adresse 6]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 euros.

Par actes de commissaire de justice du 6 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3328 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois et de fournir ls justificatifs d’assurance, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [F] et Mme [C] [L] le 7 février 2024.

Par assignations du 19 avril 2024, les époux [W] et [K] [P] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au terme d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, et à titre subsidiaire, faire prononcer la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs des locataires. A titre infiniment subsidiaire, ils demandent le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location au 14 septembre 2024 par l’effet du congé pour motifs sérieux et légitime signifié le 6 février 2024.

Ils demandent, en conséquence, à la juridiction de bien vouloir :

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [H] [F] et Mme [C] [L], a besoin avec le concours de la force publique, sans respect du délai de deux mois pour quitter les lieux et des dispositions sur le trêve hivernale,

— condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 5141 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers échus et à échoir à la date de résiliation du bail,

− 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance et d’exécution comprenant le coût des différents actes établis par la SCP [R] [V] BRIZARD.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 22 novembre 2024, les époux [W] et [K] [P], comparant par ministère d’avocat, ont modifié comme suit leurs demandes :

— A titre principal, ils ont demandé le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location au 14 septembre 2024 par l’effet du congé pour motifs sérieux et légitime signifié le 6 février 2024,

— A titre subsidiaire, ils ont sollicité le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au terme d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer,

— A titre subsidiaire, ils ont demandé le prononcé de la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs des locataires à compter de la décision à intervenir.

Ils demandent, en conséquence, à la juridiction de bien vouloir :

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [H] [F] et Mme [C] [L], a besoin avec le concours de la force publique, sans respect du délai de deux mois pour quitter les lieux et des dispositions sur le trêve hivernale,

— condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 10 233 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2024, avec intérêts au taux légal courant à compter du commandement de payer, outre les loyers échus et à échoir à la date de résiliation du bail,

− 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance et d’exécution comprenant le coût des différents actes établis par la SCP [R] [V] BRIZARD,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Pour l’exposé de leurs moyens, il convient de se référer à leurs conclusions n°1 déposées le 11 octobre 2024.

Il ont précisé que les locataires ont bien repris le paiement intégral d’un loyer courant en octobre 2024, mais se sont opposés à l’octroi de tout délai de paiement.

M. [H] [F] et Mme [C] [L], comparant par ministère ont demandé à la juridiction de bien vouloir :

— rejeter les demandes formées par M et Mme [P],

— annuler les effets du commandement de payer du 6 février 2024,

— dire que le bail a été tacitement reconduit le 14 septembre 2024 pour une nouvelle période de trois ans,

— accorder à Mme [L] et M. [F] un délai de paiement de la dette locative selon un échéancier sur la base d’une capacité de remboursement de 100 euros par mois,

— dire que les dispositions de l’article L.412-2 du code des procédure civiles d’exécution s’appliqueront et proroger de trois mois le délai pendant lequel les locataires ne pourront être expulsés du logement,

— accorder aux locataires le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

— condamner M et Mme [P] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé de leurs moyens, il convient de se référer à leurs conclusions n°2 déposées le 10 octobre 2024.

M. [H] [F] et Mme [C] [L] sollicitent, en outre, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [F] et Mme [C] [L] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure, précisant avoir tous les deux n emploi et avoir déposé une demande de logement social.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la validité du congé

Il résulte des dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que :

«  I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués."

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, M et Mme [P] ont donné congé à M [F] et Mme [L], avec effet au 14 septembre 2024, pour motif sérieux et légitime, se prévalant de la méconnaissance des dispositions légales et contractuelles suivantes par les locataires :

— non paiement des loyers et charges,

— retards réguliers dans le paiement des loyers,

— défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Il ressort des pièces produites que, le 6 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer à leurs locataires un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance visant une dette, en principal, de 3 328 euros composée d’arriérés remontant au mois d’août 2023.

Dans les suites de la délivrance de ce commandement, les locataires n’ont pas justifié disposer d’une assurance locative en cours de validité puisqu’ils n’ont produit que le 13 septembre 2024 une attestation de la MACIF certifiant que Mme [C] [L] a souscrit un contrat d’assurance habitation à effet du 5 novembre 2018 renouvelable par tacite reconduction au 1er avril. Il est toutefois précisé que l’attestation établie le 16 février 2024 par la MACIF « est délivrée sous réserve d’une suspension des garanties ou d’une résiliation anticipée du contrat et ne peut engager la MACIF que dans les conditions et limites du contrat d’assurance », si bien que cette attestation ne prouve absolument pas que les locataires ont payé leur cotisation d’assurance et qu’ils sont, par conséquent, effectivement couverts par une assurance contre les risques locatifs.

De plus, le dernier décompte produit par les bailleurs permet de constater que, bien que les locataires aient payé leur loyer en octobre 2024, leur dette locative a considérablement augmenté depuis la délivrance du commandement de payer et du congé pour motif légitime et sérieux, puisque ces derniers ne paiement pas régulièrement leur loyer.

Ces éléments suffisent à justifier le motif légitime et sérieux du congé délivré par les bailleurs le 6 février 2024. Le délai de préavis de six mois a été respecté. Les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ont donc été respectées.

Le congé délivré par les bailleurs sera, en conséquence, déclaré valable et il sera constaté que, par l’effet de ce congé, le contrat de bail liant les parties est résilié depuis le 15 septembre 2024.

M [F] et Mme [L] sont, en conséquence, depuis cette date, occupants sans droit ni titre.

A défaut de départ volontaire, leur expulsion sera, en conséquence, ordonnée.

Il convient donc d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [W] et [K] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux. De même, il n’y a pas lieu d’écarter les dispositions relatives à la trêve hivernale.

Il n’est, en revanche, pas démontré que l’expulsion aura, pour M [F] et Mme [L], des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, si bien que leur demande de délai supplémentaire sur le fondement des dispositions de l’article L.412-2 du code des procédure civiles d’exécution sera rejeté.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les époux [W] et [K] [P] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 novembre 2024, M. [H] [F] et Mme [C] [L] leur devaient la somme de 10233 euros.

M. [H] [F] et Mme [C] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024 sur la somme de 3328 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1813 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

M. [H] [F] et Mme [C] [L] sollicitent des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Mme [L] justifie percevoir un salaire mensuel de 1955 € et M. [F] indique que son activité professionnelle indépendante est plus florissante.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à leur demande de délais de paiement et de leur permettre de s’acquitter du paiement de leur dette sur un délai de deux années, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 810 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [F] et Mme [C] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de les époux [W] et [K] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à M. [H] [F] et Mme [C] [L],

CONSTATE la résiliation, à compter du 15 septembre 2024, du contrat de location conclu avec effet à compter du 15 septembre 2015 entre les époux [W] et [K] [P], d’une part, et M. [H] [F] et Mme [C] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7], par l’effet du congé pour motifs légitimes et sérieux signifié le 6 février 2024 aux locataires,

ORDONNE, en conséquence, à M. [H] [F] et Mme [C] [L] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE les locataires de leur demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [H] [F] et Mme [C] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 810 euros (huit cent dix euro) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [H] [F] et Mme [C] [L] à payer aux demandeurs la somme de 10 233 euros (dix mille deux cent trente-trois euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024 sur la somme de 3328 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1813 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE toutefois M. [H] [F] et Mme [C] [L] à s’acquitter de la somme due en 23 versements mensuels de 425 € au minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, outre un 24ème versement qui soldera la dette en principal, frais et accessoires, sauf meilleur accord ou engagement d’une procédure de surendettement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en oeuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [H] [F] et Mme [C] [L] à payer aux demandeurs la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

CONDAMNE solidairement M. [H] [F] et Mme [C] [L] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 février 2024 et celui des assignations du 19 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 décembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge