TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 22/03756 – N° Portalis DBW5-W-B7G-IE7L

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

[U] [B]

C/

[O] [N]

[J] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Mme [U] [B]

M^e Monique BINET – 10

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Monique BINET – 10

M^e Jean-marin LEROUX-QUÉTEL – 11

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [U] [B]

née le 28 Août 1988 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 11

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [N]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Monique BINET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 10 substitué par M^e Marie-france MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

Madame [J] [V], ayant droit de M. [O] [N] aux termes d’une attestation immobilière après décès reçue le 17/03/2025 par Me [W] [I] – INTERVENTION VOLONTAIRE

née le 05 Janvier 1956 à [Localité 11] (ROYAUME-UNI)

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Monique BINET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 10 substitué par M^e Marie-france MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 07 Février 2023

Date des débats : 03 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 09 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mars 2018, Monsieur [O] [N] a donné à bail à Madame [U] [B] une maison d’habitation située [Adresse 12] à [Localité 13].

Le 27 novembre 2019, Monsieur [O] [N] a donné congé à sa locataire.

Le 24 novembre 2020, Madame [U] [B] a restitué le logement, après un état des lieux dressé par Maître [C] [P], commissaire de justice à [Localité 9].

Par requête déposée au greffe le 13 octobre 2022, Madame [U] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection.

Le 9 novembre 2024, Monsieur [O] [N] est décédé, laissant pour lui succéder son épouse Madame [J] [V].

A l’audience du 3 juin 2025, Madame [U] [B], représentée, demande au juge des contentieux de la protection de

Débouter Madame [J] [V], es qualité d’ayant droit de [O] [N] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner Madame [J] [V], es qualité d’ayant droit de [O] [N], à verser à Madame [U] [B] la somme de 292 euros correspondant au dépôt de garantie, somme majorée de 29,20 euros chaque mois échu à compter du 2 janvier 2020 ;

— Condamner Madame [J] [V], es qualité d’ayant droit de [O] [N], à verser à Madame [U] [B] la somme de 341,76 euros correspondant au remboursement des loyers indument perçus ;

— Condamner Madame [J] [V], es qualité d’ayant droit de [O] [N], à verser à Madame [U] [B] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Condamner Madame [J] [V], es qualité d’ayant droit de [O] [N], à verser à Madame [U] [B] la somme de 108,71 euros en réparation de son préjudice matériel tenant au retard apporté à la transmission du relevé des heures creuses ;

— Ordonner, en application des dispositions de l’article 1154 du code civil, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— Condamner Madame [J] [V], es qualité d’ayant droit de [O] [N], à verser à Madame [U] [B] une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Madame [J] [V], es qualité d’ayant droit de [O] [N] aux entiers dépens

Elle fonde ses demandes sur les articles 22 de la loi du 6 juillet 1989 et 1240 et 1302 du code civil.

Elle expose que l’état des lieux de sortie décrit les peintures dans un état satisfaisant à l’exception de la première chambre qui est décrite comme dans un état moyen. En l’espèce 20 litres de peinture ont été acquis, de sorte qu’il ne s’agit pas de reprises mineures mais bien d’une réfection intégrale qui n’apparaît pas justifiée. La conservation du dépôt de garantie n’apparaît pas justifiée.

Par ailleurs, des loyers ont été payés de façon indue pour la période du 13 octobre 2019 au 1er novembre 2020, à hauteur de 341,76 euros.

La baignoire du logement a été remplacée au bout d’un an et demi. Le système électrique n’était pas aux normes et l’évacuation des eaux usées n’était pas satisfaisante. Le conventionnement ANAH ne signifie pas que des travaux de mise aux normes ont été effectués.

Les heures creuses n’ont pas été relevées lors de l’état des lieux et le bailleur n’a pas voulu remettre à la demanderesse ces éléments ce qui lui a imposait de supporter une charge d’électricité qui ne lui incombait pas.

Madame [J] [V], représentée, demande au juge des contentieux de la protection de

— Débouter Madame [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusion ;

— Condamner Madame [U] [B] à lui régler, es qualité d’ayant droit de Monsieur [N] les sommes suivantes :

*1301,84 euros au titre du décompte entre les parties ;

*la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [U] [B] aux entiers dépens.

Elle expose que le dépôt de garantie ne doit pas être restitué car elle demeure créancière de la demanderesse. Ce dépôt de garantie doit seulement être déduit des décomptes entre les parties. Il ressort de l’examen comparatif des états des lieux que le logement a été rendu dans un état sale, voire très sale, avec de nombreuses tâches, rayures et griffures. La demanderesse reconnaît elle-même que le plateau du bar de la cuisine devait être remplacé. Les travaux de peintures ont également été rendus nécessaires par les dégradations des locataires. Ainsi, un total de 1116,28 euros de travaux apparait justifié.

S’agissant des répétitions des loyers indus, même à s’appuyer sur le tableau récapitulatif de la demanderesse, la somme sollicitée est erronée car Madame [B] omet de déduire les sommes qu’elle doit. Ainsi, le solde dû par Madame [B] au titre des loyers s’élève à 57,85€. En effet, cette dernière demeure débitrice de 72,27 euros pour le loyer d’octobre 2019, de 101,17 euros pour décembre 2019 et de 226,17 euros pour novembre 2020.

En faisant le décompte entre les parties, Madame [B] lui doit donc une somme totale de 1301,84 euros.

S’agissant du préjudice de jouissance sollicité, les traces d’humidités invoqués résultent de l’obstruction de la grille de ventilation par la locataire. Par ailleurs, le logement avait fait l’objet de travaux financé par l’ANAH. Le logement était donc parfaitement aux normes. Madame [B] ne s’est jamais plainte du logement, de sorte que sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros, soit six mois de loyers, apparaît parfaitement opportuniste.

S’agissant du relevé de compteur, un relevé a été effectué par Maître [P] durant l’état des lieux de sortie.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le solde du au titre du loyer

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

D’après l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

En l’espèce, Madame [B] invoque que des sommes ont été payées au titre des loyers de façon indue entre la période du 13 octobre 2019 et le 1er novembre 2020, temps non prescrit. A l’inverse, Madame [J] [V] estime que des loyers demeurent dus.

L’unique pièce versée par les parties sur ce point est le décompte effectué par Madame [B] Elle-même

Selon ce décompte, le bailleur est débiteur de 43,93 euros de trop perçu au mois de novembre 2019, de 287,84 euros en janvier 2020 et de 9,99 en mars 2020.

Cependant, ce décompte fait également apparaître que madame [B] est débitrice de 72,27 euros pour le mois d’octobre 2019 et de 101,17 euros pour le mois de décembre 2019. Cela n’est pas contesté par Madame [B] dans ses dernières écritures.

En outre, la bailleresse invoque que le loyer résiduel du mois de novembre 2020 n’a pas été payé, soit 226,17 euros (315,17-89 euros de CAF). Le loyer de novembre n’apparaît pas sur le décompte de la demanderesse, arrêté au 31 octobre 2020, mais dans ses écritures elle ne conteste pas devoir cette somme. Par ailleurs, les règles probatoires de l’article 1353 prévoient qu’il lui appartient de démontrer s’être acquittée de cette somme, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il convient néanmoins d’effectuer un prorata pour le mois de novembre, les clefs ayant été rendus lors de l’état des lieux du 24 novembre. Ainsi, un loyer de 150,78 apparaît dû (226,17/30x20) pour le mois de novembre.

En conséquence un solde à hauteur de 17,54 euros (43.93+287.84+9.99-72.27-101.17-150,78) en faveur de Madame [B] peut être effectué.

Sur les réparations locatives

1)L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

2) De plus, l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

3) L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

4) L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Madame [V] estime que des réparations locatives à hauteur de 1535,99 euros ont été nécessaires, ventilées ainsi : 1116,28 euros de réparation dans la cuisine et 419,71 euros de réparation de peinture.

S’agissant des travaux dans la cuisine, Madame [V] n’impute pas la totalité de la facture datée du 7 octobre 2021 mais seulement les postes suivants :

— La dépose de la cuisine existante, compris évacuation et frais de mise en décharge pour 316,14 euros HT ;

— Le raccord de plâtrerie, soit 116,66€ HT ;

— La réalisation d’une tablette de bar, soit 376,70 euros HT

— La pose d’un mélaminé en habillage sous la tablette de bar, soit 157,45 euros HT.

Madame [B] ne conteste pas que le bar devait être remplacé, ce qui résulte également de l’examen comparatif des états des lieux. Ainsi les sommes relatives à la réalisation de la tablette, et la pose d’un habillage apparaissent justifiées. Il ressort de l’état des lieux de sortie que le plan de travail a été découpé. Aucune mention de l’état des lieux d’entrée ne fait apparaître que ce plan de travail était inexistant à l’entrée dans les lieux et que c’est madame [B] qui l’aurait installé comme elle l’invoque. La découpe effectuée, fut-elle pour installer une plaque de cuisson doit ainsi être indemnisée pour remettre le bien en l’état. Ainsi les sommes sollicitées pour la dépose de la cuisine et le raccord de plâtrerie, rendue également nécessaire par les travaux sur le bar sont également justifiés.

Ainsi, la somme de 1116,28 euros, après ajout de 58,20€ de TVA apparaît justifiée.

S’agissant de la peinture, La défenderesse produit deux factures d’achat de peinture à hauteur de 419,71 euros au comptoir Seigneurie Gautier. L’état des lieux d’entrée décrit les peintures de l’ensemble des pièces comme étant en état satisfaisant. A l’inverse, dans l’état des lieux de sortie, il est indiqué que dans l’entrée, la peinture du plafond est en état d’usage mais les cloisons comportent des tâches et des chevilles. Dans le séjour, il est décrit que la cloison comporte des tâches, des trous de pointes et des rayures. L’appui de fenêtre comporte des impacts et des taches. Le plafond est en état d’usage avec toutefois des tâches. Les murs et plafonds du cabinet d’aisance et de la salle de bain sont décrits comme en état d’usage. La cage d’escalier est décrite comme avec des tâches et des rayures. La cloison des deux chambres est également décrite comme ayant de nombreuses tâches et rayure ainsi qu’un trou rebouché à l’enduit à gauche dans la deuxième chambre. Le plafond de la deuxième chambre est également décrit comme fissuré et taché. Le bien ayant été occupé pendant un an et demi, une part de vétusté peut expliquer un besoin de rafraichissement mais les nombreuses taches et rayures décrites dans l’état des lieux de sortie, qui ne sont pas mentionnées dans l’état des lieux d’entrée, relèvent de dégradation et non d’un simple usage normal du logement. Ainsi, une somme de 330,71 euros, pour tenir compte de la vétusté, sera accordée de façon satisfactoire pour indemniser ces réparations locatives.

Ainsi, Madame [B] apparaît débitrice d’une somme totale de 1 446,99 euros, au titre des réparations locatives.

Sur le dépôt de garantie et le décompte entre les parties

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, il résulte des éléments exposés ci-dessus que Madame [U] [B] demeure débitrice de ses obligations locatives vis-à-vis de la défenderesse à hauteur de 1 429,45 euros (1446,99-17,54). Madame [V] est donc en droit de retenir son dépôt de garanti, qu’il conviendra de déduire de ce solde.

Ainsi, la dette de Madame [B] peut être fixée à 1 137,45 euros (1429,45-292). La demande de restitution sera par conséquent rejetée et madame [B] sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée

Le décret du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 10] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites.

Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires

Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

La demanderesse invoque que le logement n’était pas décent en ce qu’il comprenait de nombreuses traces d’humidité au droit des menuiseries extérieures. Pour en justifier, il produit plusieurs photographies prises dans des conditions inconnues de la juridiction, sans même que le logement litigieux puisse être identifié avec certitude. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie, effectuée par un officier ministériel et qui dispose à ce titre d’une valeur probante majorée, ne fait pas état de telles traces d’humidité, mentionnant uniquement un logement tâché à plusieurs endroits, et globalement sale, sans qu’il soit fait mention d’humidité. En revanche, il est relevé que la grille de ventilation est obstruée.

L’état des lieux d’entrée fait apparaître l’engagement du bailleur à remplacer la baignoire, décrite dans un « état moyen », sans qu’un délai soit précisé. La demanderesse verse un courriel du bailleur indiquant que ce changement interviendra en octobre 2019. Cependant, il n’est communiqué aucun élément supplémentaire sur l’état effectif de la baignoire, sur la possibilité de l’utiliser ou non, ni sur une quelconque demande de madame [B] de voir procéder à ce remplacement plus tôt. Dans ces conditions, il n’apparaît pas démontré que Madame [B] ait subi un préjudice de ce remplacement effectué en cours de bail.

Les défauts relatifs au système électrique et à l’évacuation des eaux usés, justifiés par des photographies versées par la demanderesse, prises dans des conditions inconnues de la juridiction, ne sont pas contestés par la défenderesse. Cependant Madame [B] ne démontre pas avoir subi un préjudice de l’état de vétusté du système électrique ou de de l’évacuation de l’évier. Il n’est justifié d’aucune demande de travaux, ni d’aucun courrier de désagrément émis au cours de la location. La première sollicitation dont il est justifiée concernant ces désagréments est celle émise par la requête déposée près de deux ans après la fin du bail. Rien ne permet de justifier que ces raccordements présentaient un danger.

Dès lors, le préjudice de jouissance allégué n’apparaît pas démontré et les demandes sur ce fondement seront rejetées.

Sur le relevé du compteur électrique

L’état des lieux de sortie ne fait apparaître que le relevé d’heures pleines. Toutefois, Madame [B] ne justifie pas du préjudice qu’elle invoque avoir subi du fait de cette situation à hauteur de 108,71 euros, l’unique pièce justificative à ce titre étant un courriel écrit par elle-même où elle énonce avoir du payer deux factures de 66,43 et 42,28 euros.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Madame [V] n’étant pas condamnée au paiement d’une somme envers madame [B], la demande de capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil devient sans objet.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B], qui succombe à la procédure, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, Madame [B] sera condamnée au paiement d’une somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [U] [B] à payer à Madame [J] [V], en qualité d’ayant droit de Monsieur [O] [N] une somme de 1 137,45 euros ;

DEBOUTE Madame [J] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [B] à payer à Madame [J] [V], en qualité d’ayant droit de Monsieur [O] [N] une somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [B] aux dépens

Le greffier le juge des contentieux de la protection