TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Marie-caroline ARDOIN SAINT AMAND

[B] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03213 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PTD

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 17 avril 2026

DEMANDERESSE

Société VICTOIRE IMMO 1, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [C] [G] épouse [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-caroline ARDOIN SAINT AMAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0896 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025011725 du 12/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03213 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PTD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2017 prenant effet le 17 novembre 2017, la société VICTOIRE IMMO 1 a donné à bail à Mme [C] [G] épouse [S] et M. [B] [S] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer initial de 3130,35 euros par mois.

Par ordonnance d’orientation et sur mesures provisoires du 4 octobre 2023, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris a attribué la jouissance du domicile conjugal à Mme [C] [G] épouse [S].

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire du contrat de bail a été délivré le 30 septembre 2024 à chacun des locataires pour la somme principale de 11 896,03 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été avisée par voie électronique le 20 novembre 2024

Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 5 février 2025 à étude, la société VICTOIRE IMMO 1 a fait assigner Mme [C] [G] épouse [S] et M. [B] [S] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail d’habitation, à défaut la résiliation judiciaire ;

— ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [C] [G] épouse [S] et M. [B] [S] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— statuer sur le sort des meubles et objets mobiliers présents dans les lieux aux frais,

— condamner solidairement Mme [C] [G] épouse [S] et M. [B] [S] à payer une somme de 17 700,36 euros à la date du 30 novembre 2024 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à novembre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner solidairement Mme [C] [G] épouse [S] et M. [B] [S] à payer une indemnité d’occupation mensuelle à la société VICTOIRE IMMO 1, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer du logement, de l’emplacement de stationnement et du box litigieux et aux charges ;

— condamner solidairement Mme [C] [G] épouse [S] et M. [B] [S] à payer à la société VICTOIRE IMMO 1 une somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 1] le 10 février 2025.

L’affaire était appelée à l’audience du 6 mai 2025 et renvoyée à l’audience du 27 juin 2025, puis à l’audience du 13 novembre 2025 et enfin à l’audience du 2 février 2026.

À l’audience du 2 février 2026, la bailleresse, représentée par son conseil, indique que les locataires ont donné congé de l’appartement et ont quitté les lieux de sorte que le décompte est aujourd’hui définitif et s’élève à la somme de 30 375,22 euros. Elle fait valoir que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

S’agissant de la demande reconventionnelle de Mme [C] [G] épouse [S] portant sur les charges locatives, elle fait valoir que les demandes de plus de trois ans sont prescrites et qu’en tout état de cause elle produit les justificatifs de régularisation des charges pour les années 2017 à 2024. Elle argue que les calculs réalisés par Mme [C] [G] épouse [S] ne reposent sur aucune pièce et sont faux. Enfin, s’agissant de la demande de délai de paiement formulée, elle précise que les délais de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce puisque les locataires ont quitté les lieux. Elle sollicite de débouter Mme [C] [G] épouse [S] de cette demande.

Mme [C] [G] épouse [S], assistée de son conseil, sollicite en vertu de ses conclusions reprises oralement à l’audience, et au visa des articles 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 1343-5 du Code civil de voir :

— condamner la bailleresse à rembourser la somme de 33 585 euros au titre des provisions sur charges en l’absence de régularisation de charges ;

— accorder des délais de paiement de 36 mois.

Elle fait valoir que M. [B] [S] lui doit environ la somme de 78000 euros au titre du devoir de secours.

Il sera référé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [B] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision était mise en délibéré au 17 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs, lorsque l’un d’eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous, lorsque la décision est susceptible d’appel.

Sur la résiliation du bail d’habitation par l’effet des clauses résolutoires

Mme [C] [G] épouse [S] et M. [B] [S] ayant donné congé du bail, la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’est pas contesté que les locataires ont donné congé de l’appartement le 14 janvier 2025. L’état des lieux de sortie a été réalisé le 14 mars 2025. Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte actualisé produit par la bailleresse que Mme [C] [G] épouse [S] et M. [B] [S] restent devoir une somme de 30 375,22 euros au titre des loyers et charges à la date du 6 novembre 2025, ce que les locataires ne contestent pas.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [C] [G] épouse [S] et M. [B] [S] au paiement de la somme de 30 375,22 euros à la société VICTOIRE IMMO 1 au titre des loyers et charges dus jusqu’au 14 mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

Conformément à l’article 24, alinéa 5, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement de la dette locative dans la limite de trois ans, par dérogation au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Ce régime dérogatoire suppose une procédure liée à la clause résolutoire ou à l’expulsion, avec occupation effective des lieux au moment de l’audience, ce qui n’est pas réalisé dès lors que le locataire a libéré le logement.

En l’absence d’application de l’article 24, les délais de paiement relèvent de l’article 1343-5 du Code civil, selon lequel, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les locataires ayant donné congé, les délais de paiement, sont nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ne pourront donc pas excéder deux ans.

Il ressort des éléments du dossier que Mme [C] [G] épouse [S] perçoit des prestations sociales pour un montant mensuel d’environ 750 euros. Elle a déclaré par ailleurs des revenus provenant de son activité indépendante pour 1650 euros pour le premier trimestre 2025. Or le paiement en 24 mensualités de la dette représenterait une somme mensuelle d’environ 1265 euros. Dès lors, il apparaît que les ressources d’Mme [C] [G] épouse [S] ne permettent pas d’assumer un échéancier de 24 mois.

Par ailleurs, la situation de M. [B] [S] est inconnue du tribunal.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle portant sur les provisions sur charges

L’article 64 du code de procédure civile dispose que : constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

L’article 71 du même code indique ensuite : constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire. Il est en outre constant qu’une défense au fond échappe à la prescription.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la prétention de Mme [C] [G] épouse [S] tendant à solliciter une restitution des provisions sur charges indues doit être analysée comme une demande reconventionnelle, puisqu’elle espère en obtenir un avantage financier autre le simple rejet des prétentions de la bailleresse.

La demande en restitution des provisions sur charges est ainsi soumise à la prescription triennale prévue par la loi du 6 juillet 1989, et ne peut être invoquée pour une durée supérieure à trois ans, le délai courant à compter de la notification ou de la connaissance de la régularisation.

Il ressort des éléments du dossier que la dernière régularisation des charges concernant Mme [C] [G] épouse [S] et M. [B] [S] date du 26 juin 2025 et concerne l’exercice 2024.

Mme [C] [G] épouse [S] ne peut donc faire des demandes pour les charges au-delà du 26 juin 2022.

En application de l’article 23 de la loi du 06 juillet /89 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 01 janvier 2015, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Mme [C] [G] épouse [S] fait valoir que la société VICTOIRE IMMO 1 n’a pas produit de régularisation des charges.

Toutefois, il ressort des éléments produits par la société VICTOIRE IMMO 1 que pour chaque exercice, celle-ci a produit un relevé individuel aux locataires. Ainsi, le 31 août 2023, Mme [C] [G] épouse [S] et M. [B] [S] ont été destinataires du relevé individuel concernant les charges de l’exercice 2022, le 23 août 2024, ils ont été destinataires du relevé individuel concernant les charges de l’exercice 2023 et le 26 juin 2025, ils ont été destinataires du relevé individuel concernant les charges de l’exercice 2024.

Il ressort de ces éléments que les provisions sur charges fluctuent à chaque régularisation sur charges de sorte qu’il ne peut qu’être constaté que la société VICTOIRE IMMO 1 justifie ses provisions sur charges par les résultats antérieurs.

Mme [C] [G] épouse [S] ne produit par ailleurs aucun élément permettant de contester ces relevés quant à leur contenu.

Par conséquent, Mme [C] [G] épouse [S] sera déboutée de sa demande reconventionnelle sur les charges.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner solidairement Mme [C] [G] épouse [S] et [B] [S] aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer et des assignations, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Mme [C] [G] épouse [S] et [B] [Z] payer à la société VICTOIRE IMMO 1 la somme de 30 375,22 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 6 novembre 2025 et jusqu’à la libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

DEBOUTE Mme [C] [G] épouse [S] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Mme [C] [G] épouse [S] de sa demande au titre de la régularisation des charges ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [G] épouse [S] et [B] [S] aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer et des assignations, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DEBOUTE la société VICTOIRE IMMO 1 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection