Tribunal Judiciaire de Rennes, 2e chambre civile, 31 mars 2025, n° 22/03642

TJ Rennes 31 mars 2025

Arguments

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Accepté
Erreur matérielle dans l'acte de vente
La cour a reconnu qu'il y avait effectivement une erreur matérielle dans l'acte de vente, justifiant la demande de rectification.
Rejeté
Manquement au devoir de conseil du notaire
La cour a estimé que le notaire n'avait pas commis de manquement au devoir de conseil, car l'absence de mention de la parcelle n'a pas été jugée comme une faute.
Accepté
Préjudice causé par l'imperfection de l'acte
La cour a reconnu que l'imperfection de l'acte avait causé un contentieux superflu, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé que les demandeurs avaient droit à une indemnité pour couvrir leurs frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, 2e ch. civ., 31 mars 2025, n° 22/03642
Numéro(s) :	22/03642
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Paul-Olivier RAULTMathilde PERSONNICCarine PRAT
Cabinet(s) :	EFFICIA
Parties :	S.A.S. FIDELIS NOTAIRES FIDELIS NOTAIRES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

31 Mars 2025

2ème Chambre civile

70A

N° RG 22/03642 – N° Portalis DBYC-W-B7G-JXVY

AFFAIRE :

[A] [Y] [D] [I]

[N] [V] [K] épouse [I]

[O] [E] [T] [M]

[B] [F] [X] [M]

S.A.S. FIDELIS NOTAIRES FIDELIS NOTAIRES,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Aline SAVIN lors des débats et Fabienne LEFRANC lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 27 Janvier 2025

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 31 Mars 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur [L] [J],

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [Y] [D] [I]

[Adresse 15]

[Localité 9]

représenté par M^e Paul-olivier RAULT, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

Madame [N] [V] [K] épouse [I]

[Adresse 15]

[Localité 9]

représentée par M^e Paul-olivier RAULT, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

ET :

DEFENDEURS :

Madame [O] [E] [T] [M]

[Adresse 12]

[Localité 8]

représentée par M^e Mathilde PERSONNIC, avocat au barreau de SAINT-MALO, avocat plaidant/postulant

Monsieur [B] [F] [X] [M]

[Adresse 7]

[Localité 5] (SUISSE

représenté par M^e Mathilde PERSONNIC, avocat au barreau de SAINT-MALO, avocat plaidant/postulant

S.A.S. FIDELIS NOTAIRES FIDELIS NOTAIRES, venant aux droits de la SCP DETCHESSAHAR, DE RATULD-LABIA, MONVAL inscrite au RCS DE RENNES sous le numéro 310 308 903, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

Le 1er septembre 1998, la SCP notariale [W] et associés, aux droits de laquelle se trouve désormais la SAS FIDELIS, entre temps DETSCHESSAHAR et associés, a reçu en la forme authentique la vente par les consorts [M]-[G] aux époux [I] d’un ensemble immobilier dont la propriété était démembrée, composé de bâtiments et de terres, situé au lieu-dit [Adresse 15] sur la commune du [Localité 14], département d’Ille-et-Vilaine.

L’acte a été publié.

Le 5 novembre 2021, [O] [M], partie venderesse de sa part en nue-propriété à l’acte du 1er septembre 1998, a écrit à monsieur [I] en ces termes : “je voulais vous signaler que, suite au décès de mon père, ma notaire m’a confirmé que tout n’avait pas été vendu par ma mère à la [Adresse 15] ; en effet la parcelle ZE [Cadastre 11] qui touche votre propriété et qui se situe en face de votre maison est toujours à ma mère décédée également”, tout en lui notifiant qu’elle avait mis en vente ce bien et qu’elle le priait de bien vouloir le laisser accessible à la visite d’un potentiel acquéreur le 27 novembre suivant.

Les époux [I] ne partageant pas cette analyse, par acte du 10 mai 2022, dirigée contre [O] [M] et [B] [M], son frère, ont saisi le tribunal judiciaire de Rennes dans les termes ci-après :

“constater, au besoin dire et juger, que les époux [I] ont prescrit l’acquisition de la parcelle cadastrée ZE n° [Cadastre 11], [Adresse 15], suivant les articles 2258 et suivants du Code civil ;

dire et juger que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété des époux [I] sur la parcelle cadastrée ZE numéro [Cadastre 11] ;

ordonner la publication du jugement à intervenir, devenu définitif, au service de publicité foncière de [Localité 13], aux frais des consorts [M] ;

condamner les consorts [M] à payer la somme de 5000 € titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner les consorts [M] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les éventuels frais d’exécution”.

Le 19 juillet 2022, monsieur et madame [I] ont fait délivrer assignation à la SCP DETSHESSAHAR-RATULD-LABIA-JEAN, successeur dans l’office notarial ayant reçu la vente immobilière du 1er septembre 1998, aux fins de voir engager sa responsabilité civile professionnelle pour avoir, à titre principal, omis de porter dans l’acte le numéro de la parcelle ZE [Cadastre 11], et à titre subsidiaire dans l’hypothèse où celle-ci n’aurait pas été vendue, manqué à son devoir de conseil, et en tout état de cause, être condamnée à les indemniser de toutes les conséquences pouvant découler de l’action principale, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les deux instances ont été jointes à la mise en état.

La SCP DETSCHESSAHAR a fait savoir que la SAS FIDELIS Notaires intervenait en ses lieu et place.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2013, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, [A] et [N] [I], soutiennent désormais à titre principal qu’il y a lieu de suppléer l’erreur matérielle, reconnue par le notaire, en ordonnant à celui-ci de compléter l’acte de 1998, ou sinon de constater à défaut, subsidiairement, l’acquisition par prescription de la parcelle litigieuse, et d’ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière.

À titre très subsidiaire, si l’erreur matérielle du notaire et la prescription acquisitive étaient écartées, les demandeurs sollicitent condamnation du notaire, pour manquement au devoir de conseil, au paiement de dommages-intérêts à hauteur du prix d’achat de la parcelle ZE [Cadastre 11].

Ils sollicitent la condamnation des “consorts” [M], ou de tout succombant, à leur payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du code de procédure civile, [O] [M] et [B] [M], concluent à titre principal sur “le rejet de la propriété en vertu du principe de l’estoppel”, au prétexte que les demandeurs ne pouvaient sans se contredire soutenir désormais à titre subsidiaire le moyen principal de leur exploit introductif d’instance.

À titre subsidiaire, monsieur et madame [M] soutiennent qu’il faut s’en tenir à l’acte, et qu’aucun élément extérieur à celui-ci, notamment le certificat d’urbanisme, ne rend vraisemblable l’hypothèse d’une inexactitude matérielle, permettant d’affirmer que la parcelle ZE [Cadastre 11] a été cédée en 1998.

Ils considèrent que les époux [I] l’ont d’ailleurs implicitement admis en revendiquant ladite parcelle.

À cet égard, ils soutiennent que, faute de disposer d’un juste titre, les époux [I] ne peuvent se prévaloir du délai prescriptif abrégé de 10 ans.

Monsieur et madame [M] soutiennent par ailleurs que la possession des époux [I] sur les bâtiments édifiés sur la parcelle ZE [Cadastre 11] est équivoque, faute d’une part de ne les avoir jamais entretenus depuis 1998, et d’autre part pour en avoir proposé l’acquisition dans un SMS du 10 décembre 2021.

Pour ces raisons, ils concluent au rejet de l’action en revendication de la propriété par prescription acquisitive.

Enfin, dans l’hypothèse infiniment subsidiaire où le tribunal ferait droit aux prétentions des demandeurs, quel qu’en soit le fondement, ils sollicitent la mise en cause de la responsabilité du notaire, pour avoir omis la parcelle ZE [Cadastre 11], tant dans la donation-partage de 1996 que dans la vente de 1998, commettant ainsi un défaut de conseil pour “n’avoir, à aucun moment averti les consorts [M] de l’inclusion d’une bande de terrains se trouvant au milieu de la propriété et jouxtant des époux [I]”.

En réparation, monsieur et madame [M] sollicitent la condamnation de la société notariale FIDELIS au paiement de dommages-intérêts à hauteur du prix d’achat de la parcelle ZE n° [Cadastre 11], outre en tant que succombant à l’instance, de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la société SAS FIDELIS Notaires, soutient que la vente du 1er septembre 1998 a eu pour effet de transférer la propriété de la parcelle bâtie enclavée, cadastrée Z [Cadastre 11], ainsi que cela ressort de la commune intention des parties.

Le notaire reconnaît avoir commis une erreur matérielle en ne transcrivant pas dans l’acte in extenso l’exacte volonté des parties.

Le notaire soutient que l’absence de mention dans l’acte du numéro de la parcelle litigieuse n’a d’effet qu’à l’égard des tiers, le cadastre n’étant qu’un document administratif, dénué de toute valeur juridique obligatoire entre les parties.

La société notariale FIDELIS relève que les consorts [M] ne se sont jamais comportés depuis 1998 comme propriétaires de la parcelle, si bien qu’ils ne peuvent solliciter sa condamnation au paiement de dommages-intérêts équivalant à la valeur d’achat du terrain, et qu’en tout état de cause la valeur de celle-ci doit tenir compte de sa situation d’enclave entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 4].

La société FIDELIS Notaires sollicite condamnation des époux [I], ou de tout autre succombant, au paiement d’une indemnité de 2000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 décembre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2025 et la décision a été mise en délibéré au 24 puis 31 mars 2025.

MOTIFS

Il n’entre pas dans l’office du juge de “constater” ou de “dire et juger” dès lors qu’il ne s’agit que de moyens au soutien de prétentions, qui seules peuvent être tranchées.

Qu’elle soit mobilière ou immobilière, la vente est immuablement un contrat consensuel qui se forme instantanément, fût-ce verbalement, par le seul fait de la rencontre des volontés, l’article 1583 du Code civil édictant de surcroît que la vente “est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix”, sans exigence de formalité.

Aux termes des articles 1138 et 1140 anciens du Code civil, applicables aux faits de l’espèce, “l’obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes” et “les effets de l’obligation de donner ou de livrer un immeuble sont réglés au titre de la vente et au titre des privilèges et hypothèques”.

En matière de vente immobilière, l’acte notarié n’est donc nécessaire qu’à des fins de preuve et de publicité foncière, si bien qu’en cas de divergence inter partes sur le contenu de la chose cédée, il convient de ne pas s’en tenir à la lettre de l’acte, mais de rechercher quelle a été la réelle commune intention des parties, étant en outre précisé que l’article 1602 du Code civil prévoit que “le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur”.

Au cas présent, il est constant que :

— au moment de la cession immobilière du 1er septembre 1998, madame [O] [G], épouse [M], était l’unique nue propriétaire non seulement des parcelles cadastrées [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], mais aussi de celle cadastrée ZE [Cadastre 11] pour une surface de 1 a 95 centiares,

— l’acte du 1er septembre 1998 mentionne entre autres les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] ,[Cadastre 3] et [Cadastre 4], tout en indiquant que la vente porte sur :

“une maison élevée sur terre-plein, orientée au sud, construite en pierre et terre, couverte en ardoises, comprenant :

séjour cuisine avec cheminée, salle à manger avec cheminée, chambre, dégagement, deux autres chambres, salle de bains water-closet,

derrière au nord, chaufferie buanderie cellier,

grenier sur le tout,

cour devant avec bâtiment autrefois à usage d’écurie avec refuge à porcs et appentis grenier au-dessus,

côté ouest ancienne étable construite en pierres couverte en ardoises avec remise à la suite vers le nord ayant grenier au-dessus”,

— la maison d’habitation est implantée sur la parcelle numéro [Cadastre 4],

— l’ancienne écurie construite en pierres, couverte en ardoises se trouve sur la parcelle cadastrée ZE [Cadastre 11],

— l’ancienne étable construite en pierres couvertes en ardoises avec remise à la suite de greniers, se trouve sur la parcelle [Cadastre 3].

Il existe donc une discordance entre la description très précise des constructions cédées et les références cadastrales figurant dans l’acte querellé, puisque le numéro de parcelle correspondant à l’ancienne écurie construite en pierres et couverte en ardoises implantée face à l’habitation ne figure pas à l’acte.

Dans ces conditions, ainsi que le notaire en convient d’ailleurs, l’acte est entaché d’une omission s’analysant en une erreur matérielle.

La déclaration d’intention d’aliéner faite à la SAFER le 20 mai 1998, qui vise notamment “la cour devant avec bâtiment autrefois à usage d’écurie avec refuge à porcs en appentis grenier au-dessus”, ainsi que la note manuscrite de préconisations de monsieur [U] [M] à l’attention des nouveaux acquéreurs faisant état de canalisations desservant l’ancienne écurie et la niche à porcs corroborent, si besoin, que la commune intention des parties était bien de céder ce bâtiment annexe.

Le moyen de défense consistant à se retrancher derrière l’inversion en cours d’instance des moyens initialement soutenus en demande ne saurait être accueilli dans la mesure où il ne remet pas en cause la commune intention des parties, et où ce changement d’ordre purement procédural s’explique par un élément nouveau survenu en cours d’instance, tenant à l’aveu d’un oubli de la part du notaire.

En outre, à titre surabondant, il convient de relever qu’il ne s’agit pas à proprement parler d’un moyen de défense au fond, mais d’une fin de non-recevoir qui échappe à la compétence du juge du fond.

Enfin, la stratégie procédurale adoptée par les demandeurs trouve sa justification dans le principe de la concentration des moyens.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande principale, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur la prescription acquisitive, en ordonnant au notaire de procéder à la rédaction d’un acte de vente rectificatif intégrant la parcelle ZE numéro [Cadastre 11].

Il convient de faire droit à la demande de dommages-intérêts de madame [O] [M], seule, monsieur [B] [M] n’ayant jamais été titré sur la parcelle en question.

Il lui sera alloué une indemnité de 5.000 € à titre de dommages-intérêts, l’imperfection de l’acte lui ayant laissé accroire à tort qu’elle avait conservé des droits sur la parcelle litigieuse, occasionnant ainsi malencontreusement un contentieux superflu.

L’équité commande que le notaire verse aux requérants une indemnité de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant, la société FIDELIS notaire supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ORDONNE à la société FIDELIS Notaires de procéder à l’établissement d’un acte de vente rectificatif authentifiant, avec effet rétroactif au 1er septembre 1998, l’acquisition par monsieur [A] [I] et madame [N] [K] épouse [I], de la parcelle bâtie cadastrée ZE [Cadastre 11], au lieudit [Adresse 15], commune du [Localité 14], d’une contenance de 195 m², ainsi qu’aux formalités de publicité foncière.

CONDAMNE la société FIDELIS Notaires à supporter le coût de l’acte et des mesures de publicité qui s’y rapportent.

CONDAMNE la société FIDELIS Notaires à payer à madame [O] [M] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts.

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la société FIDELIS Notaires à payer à [A] [I] et [N] [K] épouse [I] la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la société FIDELIS Notaires aux entiers dépens de l’instance.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE