Du 16 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01548 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPGI

AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 8] METROPOLE

C/

[V] [I]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 16/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole RCS de [Localité 8] sous le n° B 398 731 489

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 4]

Représenté par Mme [N] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [I]

né le 24 Février 1985 à [Localité 15] (TUNISIE)

[Adresse 5] [Adresse 14]

[Adresse 7] [Adresse 10] [Adresse 12]

[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 23 mai 2022, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à M. [V] [I] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 9] [Adresse 11]. Selon baux en date des 10 juin et 16 décembre 2022, AQUITANIS a en outre loué à M. [V] [I] deux emplacements de parking souterrain au sein de la résidence.

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à M. [V] [I] le 16 mai 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 29 juillet 2024, AQUITANIS a fait assigner M. [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé en lui demandant :

— de constater le jeu de la clause résolutoire insérée aux baux pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d’un justificatif d’assurance, et que M. [V] [I] est occupant sans droit ni titre ;

— d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ;

— de le condamner à payer par provision la somme de 11.002,59 euros au titre de l’arriéré sauf à parfaire ou diminuer selon décompte produit à l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— de le condamner à titre provisionnel à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant au moins égal au dernier terme de loyer outre les charges et taxes jusqu’à son départ effectif ;

— de le condamner à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 29 novembre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation. Pour le surplus AQUITANIS maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 12.627,32 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

AQUITANIS précise que l’essentiel de la dette est constitué du supplément de loyer de solidarité qu’elle est dans l’obligation de liquider provisoirement dans la mesure où M. [V] [I] n’a pas pu fournir son avis d’imposition sur les revenus de l’année 2022. Elle indique que le supplément de loyer de solidarité ne sera plus appelé en 2024 car l’avis d’imposition sur les revenus de l’année 2023 a été fourni.

Elle s’oppose à l’octroi des délais de paiement suspensifs sollicités en défense. Elle observe s’agissant des travaux invoqués par M. [V] [I], que figure au dossier un courrier dans lequel il lui est demandé de laisser pénétrer des entreprises dans son logement.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

M. [V] [I], qui comparaît en personne, s’oppose aux demandes de AQUITANIS, en indiquant qu’il est en capacité de payer le loyer courant et sa dette hors supplément de loyer de solidarité. Il explique qu’il a besoin d’un délai pour régulariser la situation car il fait l’objet d’un contrôle fiscal pour l’année 2022 et qu’il n’aura son avis d’imposition qu’à l’issue de ce contrôle. Il demande donc un délai de paiement et le maintien du bail. Il précise avoir réglé 2.500 euros le 18 novembre.

Il fait en outre valoir qu’il a rencontré beaucoup de problèmes dans son logement, dont notamment une infiltration en plafond auquel le bailleur ne remédie pas et qu’il souhaite que ces problèmes soient réglés par le bailleur.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— sur la recevabilité de l’action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 31 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 16 mai 2024, pour la somme en principal de 7.695,58 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Dans la mesure où les désordres allégués par M. [V] [I] ne sont pas démontrés par des éléments probants suffisants, et où, quoi qu’il en soit, il n’est pas privé de la jouissance des lieux et ne peut suspendre le paiement du loyer et des charges, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 17 juillet 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que M. [V] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 12.627,32 euros à la date du 22 novembre 2024, dont 12.533,30 euros au titre du supplément de loyer de solidarité.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’au supplément de loyer de solidarité liquidé provisoirement sur la période du 1er janvier au 31 octobre 2024 en raison de la défaillance de M. [V] [I] à justifier de son avis d’imposition sur les revenus 2022, malgré les démarches effectuées par le bailleur qui établit avoir régulièrement mis en oeuvre la procédure de recouvrement.

Dès lors la créance réclamée n’est pas sérieusement contestée, et M. [V] [I] doit par conséquent être condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, étant rappelé que M. [V] [I] pourra obtenir la déduction en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité sanction incluse dans cette condamnation s’il communique au bailleur son revenu fiscal de référence pour l’année 2022 afin d’en permettre la liquidation définitive. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats, en particulier du décompte actualisé, que M. [V] [I], qui a versé 2.500 euros le 18 novembre 2024, a ainsi repris le paiement d’un loyer courant et réglé l’essentiel de la dette dont il était débiteur au titre de l’arriéré de loyer et charges.

Dans la mesure où il apparaît en situation de régler le loyer et les charges courants, et où dans un délai de 36 mois sa situation fiscale devrait être régularisée il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de M. [V] [I] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 685,15 euros au 22 novembre 2024 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [V] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique M. [V] [I] supportera une indemnité de 75 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 17 juillet 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 23 mai, 10 juin et 16 décembre 2022 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à M. [V] [I], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 9] [Adresse 11], et les emplacements de stationnement PRBPS0011 et PRBPS0008 situés [Adresse 6], au sein de la même résidence ;

CONDAMNONS M. [V] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 12.627,32 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges ou indemnités d’occupation (décompte arrêté au 22 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que M. [V] [I] pourra obtenir la déduction en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité sanction incluse dans cette condamnation s’il communique au bailleur les renseignements concernant l’ensemble son revenu fiscal de référence pour l’année 2022 afin d’en permettre la liquidation définitive ;

AUTORISONS M. [V] [I] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 20 euros chacune, et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour M. [V] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— M. [V] [I] sera tenu de payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (685,15 euros au jour du dernier décompte), dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles au jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS M. [V] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS M. [V] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE