RE F E R E

N°

Du 16 Mai 2025

N° RG 24/00749

N° Portalis DBYC-W-B7I-LHBN

5AH

c par le RPVA

le

à

M^e Maud AVRIL-LOGETTE,

M^e Valérie BOUCHEZ

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Maud AVRIL-LOGETTE,

M^e Valérie BOUCHEZ

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDERESSE AU REFERE:

S.A.S. ECOLE ET FORMATION CREATIVE SEEDS,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 2],

représentée par M^e Valérie BOUCHEZ, avocate au barreau de RENNE substituée par M^e YAHIA Nihal, avocate au barreau de PARIS,

DEFENDERESSE AU REFERE:

S.C.I. LES CHAMPS ROTIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Maud AVRIL-LOGETTE, avocate au barreau de RENNES

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 02 Avril 2025, en présence de [M] [K], assistante de justice,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 16 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 4] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 décembre 2016, la société ECOLE ET FORMATION CREATIVE SEEDS (EFCS) a conclu un bail dérogatoire avec la SCI LES CHAMPS ROTIS pour des locaux au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1].

Ce bail était conclu pour une durée de 2 ans et prenait effet à compter du 1er mai 2017.

Un dépôt de garantie correspondant à deux termes de loyer mensuel (2 492 euros) était versé par la société EFCS à son entrée dans les locaux. Ce dépôt de garantie s’élevait à la somme de 4 984 euros (pièce n°1).

Par acte du 06 novembre 2017, la société EFCS et la SCI LES CHAMPS ROTIS ont conclu un bail commercial portant sur les mêmes locaux, en y intégrant des locaux situés au 4ème étage, pour une période de 9 ans à compter du 1er novembre 2017 pour se terminer le 31 octobre 2026 (pièce n° 2).

Suivant les termes du bail commercial ainsi conclu, la société EFCS avait pour obligation de verser un dépôt de garantie à la société LES CHAMPS ROTIS, correspondant à deux termes de loyer mensuel (6 698,75 euros), s’élevant à la somme totale de 13 397,50 euros.

Le dépôt de garantie était constitué des sommes suivantes :

—  4 984 euros correspondant au dépôt de garantie qui avait été versée par la société EFCS pour les locaux situés au rez-de-chaussée, en vertu du bail dérogatoire signé le 12 décembre 2016,

—  8 413,50 euros correspondant au dépôt de garantie versé pour les nouveaux locaux loués au 4ème étage (pièce n°2).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2023, la société EFCS a fait signifier à son bailleur, la SCI LES CHAMPS ROTIS, son congé avec effet le 31 octobre 2023, correspondant à l’expiration d’une période triennale conformément aux stipulations du bail commercial (pièce n° 5).

Le 17 avril 2024, un constat d’état des lieux de sortie a été réalisé par Me [D] (pièce n°1 SCI LES CHAMPS ROTIS), commissaire de justice à Rennes, en présence la SCI LES CHAMPS ROTIS et de la société EFCS.

Par courriers en date des 28 février 2024 et 03 juillet 2024, la société EFCS a mis en demeure la SCI LES CHAMPS ROTIS de procéder à la restitution du dépôt de garantie (pièces n°9-10).

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 17 octobre 2024, la société EFCS a fait assigner la SCI LES CHAMPS ROTIS devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :

— dire et juger que la créance de la société EFCS à l’encontre de la SCI LES CHAMPS ROTIS ne se heurte à aucune contestation sérieuse dans son intégralité, tant dans son principe que dans son montant,

— condamner la SCI LES CHAMPS ROTIS à verser à la société EFCS la somme de 13 397,50 euros à titre de provision sur la restitution du dépôt de garantie,

— condamner la société LES CHAMPS ROTIS à verser à la société EFCS la somme de 3 000 euros à titre de provision sur l’indemnité compensatrice du préjudice qu’elle a subi, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 28 février 2024,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année à compter du 28 février 2024,

— condamner la société LES CHAMPS ROTIS à verser à la société EFCS la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société LES CHAMPS ROTIS aux entiers dépens.

Par ordonnance en date du 20 décembre 2024, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes a enjoint les parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information sur le processus de médiation.

Les démarches amiables n’ont pas abouti.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 02 avril 2025, la société EFCS, représentée par son conseil, a actualisé ses demandes, et sollicité du juge des référés de bien vouloir :

— dire et juger que la créance de la société EFCS à l’encontre de la SCI LES CHAMPS ROTIS ne se heurte à aucune contestation sérieuse dans son intégralité, tant dans son principe que dans son montant,

— condamner la SCI LES CHAMPS ROTIS à verser à la société EFCS la somme de 13 397,50 euros à titre de provision sur la restitution du dépôt de garantie,

— condamner la société LES CHAMPS ROTIS à verser à la société EFCS la somme de 3 000 euros à titre de provision sur l’indemnité compensatrice du préjudice qu’elle a subi, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 28 février 2024,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année à compter du 28 février 2024,

— juger que la créance de la société LES CHAMPS ROTIS se heurte à une contestation sérieuse, tant dans son principe que dans son montant,

— débouter la société LES CHAMPS ROTIS de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société EFCS,

— condamner la société LES CHAMPS ROTIS à verser à la société EFCS la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société LES CHAMPS ROTIS aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les dispositions du Code de commerce prévoient l’obligation, pour le bailleur, d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie lors de la prise de possession des locaux, sans possibilité d’invoquer la présomption tenant à la réception des locaux en bon état de réparations locatives. Ainsi, il appartient au bailleur de justifier que les locaux étaient en bon état lors de l’entrée du preneur dans les lieux, que les désordres sont apparus postérieurement à la prise d’effet du bail et son imputables au locataire, et de justifier du montant des réparations locatives. Or, le procès-verbal d’état des lieux de sortie sur lequel se fonde la SCI LES CHAMPS ROTIS pour conserver le dépôt de garantie, a été dressé plus de 5 mois après le départ des locaux, et n’a jamais été communiqué à la société EFCS.

Au surplus, la société EFCS indique que l’absence de contestations de sa part sur le procès-verbal quant aux désordres retenus n’est pas de nature à manifester son acquiescement, et affirme que l’huissier n’a retranscrit aucune des observations orales formulées par les parties dans son procès-verbal.

Par ailleurs, la société EFCS souligne que la SCI LES CHAMPS ROTIS n’a produit aucun état des lieux d’entrée, document pourtant essentiel à l’établissement d’une comparaison objective de l’état des locaux entre le début et la fin du bail.

Enfin, la société EFCS fait valoir qu’elle subit un préjudice moral du fait des manquements répétés de la société LES CHAMPS ROTIS.

Sur la demande de provision de la société LES CHAMPS ROTIS, la société EFCS soutient qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, les désordres ne lui sont pas imputables, et que l’état des lieux de sortie mentionne que « d’une manière générale, les locaux n’ont pas été entièrement vidés et nettoyés », de sorte qu’il existe une contestation sérieuse, tant sur le principe, que sur le montant de la provision.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 02 avril 2025, la SCI LES CHAMPS ROTIS, représentée par son conseil, demande au juge des référés de bien vouloir :

— débouter la société EFCS de toutes ses demandes, fins et conclusions, à l’encontre de la SCI LES CHAMPS RÔTIS, plus amples et contraires,

— condamner la société EFCS à payer à la SCI LES CHAMPS RÔTIS la somme de 28 291.70 euros à titre de provision à valoir sur les réparations locatives,

— ordonner la compensation avec le dépôt de garantie et condamner la société EFCS à payer à la SCI LES CHAMPS RÔTIS la somme de 14 894.20 euros à titre de provision à valoir sur les réparations locatives,

— condamner la société EFCS à payer à la SCI LES CHAMPS RÔTIS la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 et des dépens, outre la prise en charge intégrale des dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que si la société EFCS avait reçu les locaux dans cet état, elle aurait saisi le bailleur, étant au surplus relevé qu’au jour de l’état des lieux de sortie, elle n’a formulé aucune observation et n’a pas contesté les dégradations constatées sur site.

Par ailleurs, la SCI LES CHAMPS ROTIS souligne que si la société EFCS indique ne pas avoir été destinataire de l’état des lieux de sortie, ce qu’elle conteste, il n’en demeure pas moins qu’elle était présente lors de la rédaction du procès-verbal. Elle ajoute qu’il est inopérant de soutenir que l’état des lieux de sortie réalisé plusieurs mois après le départ du preneur ne serait pas probant alors même qu’il a été constaté que le bien n’avait pas été reloué, et que le représentant du preneur n’a formulé aucune observation au jour de l’état des lieux de sortie.

Elle fait valoir que selon le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 17 avril 2024, les locaux ont été rendus en mauvais état, sales, avec des sols et murs détériorés et des équipements manquants ou abîmés. Or, selon le contrat de bail, le preneur s’engageait à procéder aux réparations, réfections, entretien des locaux et des peintures en parfait état de fraîcheur (pièce n°1).

Enfin, la SCI LES CHAMPS ROTIS sollicite l’application de la présomption de responsabilité du preneur quant aux pertes et dégradations survenues durant sa jouissance.

Sur la demande d’intérêts moratoires, la SCI LES CHAMPS ROTIS rappelle que la loi ne prévoit aucun délai de restitution du dépôt de garantie en matière de bail commercial, et ajoute s’agissant du préjudice moral invoqué par la société EFCS, qu’elle ne justifie d’aucun préjudice indépendant du retard dans la restitution de la garantie.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé aux écritures déposées par les parties et développées oralement à l’audience utile précitée.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Selon l’article L145-40-1 du Code du commerce, « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. »

Selon l’article 1731 du Code civil, « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Selon l’article 1732 du Code civil, « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »

Aux termes de l’article 11.6 du bail commercial (pièce n°2EFCS), il est stipulé que le dépôt de garantie est conservé par le bailleur pendant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de tous les loyers, charges et impôts récupérables, et toutes indemnités de quelque nature qu’elles soient que le preneur pourrait devoir au bailleur à l’expiration du bail et à sa sortie des locaux.

En l’espèce, et en l’absence de production d’un état des lieux d’entrée, la SCI LES CHAMPS ROTIS, qui invoque le bénéfice de la présomption de l’article 1731 du Code civil, ne justifie pas de l’accomplissement de toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux. Dès lors, la SCI LES CHAMPS ROTIS ne saurait valablement invoquer ce fondement juridique.

Par ailleurs, la présomption de l’article 1732 du Code civil permet de tenir responsable le preneur des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance, lorsqu’un état des lieux d’entrée fait foi, ou lorsque qu’il est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats et le bailleur n’est pas susceptible d’invoquer la présomption de l’article 1731, de sorte que le preneur n’est pas présumé responsable des dégradations et pertes arrivés durant sa jouissance.

Il appartient donc au bailleur de prouver que le preneur a dégradé le bien.

Ainsi, il ressort de l’état des lieux de sortie réalisé le 17 avril 2024, que (pièce n°1 SCI) :

— bureau 1 : multiples trous de cheville et quelques traces sur les murs, quelques dalles du plafond sont mal positionnées,

— bureau 2 : quelques tâches sur la moquette, quelques traces sur les murs, quatre néons ne s’allument pas,

— bureau 3 : quelques tâches sur la moquette, quelques traces sur les murs,

— bureau 4 : quelques tâches sur la moquette, quelques traces sur les murs, quelques auréoles sur le plafond, une dalle du plafond est tombée, une dalle est abîmée, un néon ne s’allume pas, une fenêtre n’a plus de tige d’orientation,

— open space : moquette en mauvais état avec quelques salissures et quelques tâches, quelques trous de cheville et quelques traces sur les murs, quelques auréoles au plafond, plusieurs néons ne s’allument pas, des tiges d’orientation sont manquantes, des fenêtres sont vétustes,

— bureau 5 : moquette en mauvais état avec de multiples tâches, murs en mauvais état avec de multiples traces, un néon ne s’allume pas, tige d’orientation de la fenêtre manquante,

— toilettes : quelques traces sur les murs, deux auréoles au plafond,

— local informatique : quelques auréoles au plafond, une dalle est manquante, des câbles sont apparents, un sac poubelle est laissé sur place,

— toilettes PMR : quelques traces sur les murs,

— bureau 6 : quelques traces sur la moquette et les murs, une dalle du plafond est manquante, certaines sont abîmées,

— bureau 7 : quelques traces sur la moquette et les murs, un convecteur électrique hors d’usage,

— bureau 8 : quelques traces sur la moquette et les murs, deux néons manquants, tiges de fenêtres cassées, porte manquante,

— bureau 9 : rayures et salissures sur le sol, quelques traces sur les murs, deux dalles de plafond manquantes,

— open space : quelques trous de cheville et traces sur les murs, deux néons manquants, et deux néons ne s’allument pas,

— toilettes : porte en mauvais état, quelques trous de cheville et traces sur les murs, deux auréoles au plafond, une dalle manquante et une dalle abîmée au plafond,

— open space : moquette en mauvais état avec quelques traces, quelques trous de cheville et multiples traces sur les murs, quelques auréoles au plafond, quelques dalles sont abîmées, certaines tiges de fenêtre sont cassées,

— toilettes PMR : plinthes en mauvais état avec multiples traces, peinture du mur en mauvais état avec multiples traces,

— bureau 10 : quelques trous de cheville et trace sur les murs, deux dalles de plafond sont mal positionnées, quelques tiges de fenêtre sont cassées dont une manquante,

— bureau 11 : quelques traces sur les murs et la moquette,

— salle informatique : quelques salissures au sol, quelques auréoles au plafond, des dalles sont abîmées ou manquantes,

— bureau 12 : quelques traces sur les murs, auréoles au plafond, stores roulants abîmés,

— open space 2 : moquette en mauvais état avec déchirures, salissures et tâches, multiples traces sur les murs, quelques dalles de plafond sont abîmées, quelques fenêtres ne s’ouvrent pas,

— toilettes 1 : deux auréoles au plafond, une dalle est manquante,

— local informatique : moquette en mauvais état avec salissures et tâches, deux dalles de plafond sont manquantes et d’autres mal positionnées,

— toilettes 2 : deux auréoles au plafond, le lave-mains ne fonctionne pas,

— réfectoire : multiples traces sur la porte d’entrée, quelques tâches au sol et aux murs, quelques fenêtres ne s’ouvrent pas, un store est défectueux, dessins et graffitis sur les vitres.

Les autres parties des locaux sont en état d’usage.

Le commissaire de justice conclut que d’une façon générale, les lieux n’ont pas été entièrement nettoyés et vidés.

Outre le manque de nettoyage et le sac poubelle abandonné qui sont directement imputables au locataire, la nature des autres désordres relevés par le commissaire de justice est telle, qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée permettant de déterminer l’état initial du bien, et eu égard à l’écoulement d’une durée de plus de cinq mois entre la fin du bail et la réalisation de l’état des lieux de sortie, il n’est pas suffisamment démontré par le bailleur que les dégâts sont directement imputables au preneur.

Ainsi, l’obligation de restitution du dépôt de garantie au preneur étant suffisamment établie par l’article 11.6 du bail commercial et l’absence de dégradations et pertes imputables au preneur, la SCI LES CHAMPS ROTIS sera condamnée à verser à la société EFCS la somme de 13 397,5 euros au titre de son dépôt de garantie pour la location des biens sis [Adresse 1].

Par voie de conséquence, le bailleur ne parvient pas plus à démontrer l’obligation de réparation du preneur, de sorte qu’il sera débouté de sa demande de provision sur ce fondement.

Sur les intérêts de retard

Selon l’article 1231-6 du Code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, en raison de la condamnation de la SCI LES CHAMPS ROTIS au paiement d’une somme d’argent, à savoir la restitution du dépôt de garantie versée par la société EFCS, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement sont de plein droit exigibles à compter de la première mise en demeure, le 28 février 2024 (pièce n°9).

Par conséquent, il y a lieu de condamner la SCI LES CHAMPS ROTIS au paiement de la somme de 13 397,5 euros assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 28 février 2024, avec capitalisation des intérêts à l’issue d’une année entière.

Sur la provision au titre du préjudice moral

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 1240 du Code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, la société EFCS ne verse aucune pièce permettant à la présente juridiction d’appréhender tant l’existence que l’étendue du préjudice moral qu’elle revendique.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Partie perdante, la SCI LES CHAMPS ROTIS sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner la SCI LES CHAMPS ROTIS à verser à la société EFCS la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et de la débouter de sa demande sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Condamnons la SCI LES CHAMPS ROTIS à verser à la société EFCS la somme de 13 397,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Disons que le paiement de la somme de 13 397,50 euros sera assorti des intérêts de retard au taux légal à compter du 28 février 2024, avec capitalisation à l’issue d’une année entière ;

Déboutons la SCI LES CHAMPS ROTIS de sa demande de provision au titre des réparations locatives ;

Déboutons la société EFCS de sa demande de provision au titre de son préjudice moral ;

Condamnons la SCI LES CHAMPS ROTIS aux entiers dépens ;

Condamnons la SCI LES CHAMPS ROTIS à verser à la société EFCS la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre des frais irrépétibles ;

Déboutons la SCI LES CHAMPS ROTIS de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE