TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 25/01347 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LOEC

Jugement du 05 Septembre 2025

N°: 25/721

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[S] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M. [H] [I], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [S] [R]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2024, la société ESPACIL HABITAT a signé avec M. [S] [R] un contrat de location d’un an portant sur des locaux situés [Adresse 6], [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer de 475,67 euros et d’une provision pour charges de 28,86 euros.

Par courrier daté du 16 septembre 2024, la société ESPACIL HABITAT a indiqué à M. [R] que son contrat de location arrivera à échéance le 16 janvier 2025 et qu’il ne sera pas renouvelé.

Faisant valoir que M. [R] n’a pas quitté les lieux à la fin de son contrat de bail et qu’il reste redevable d’une dette locative, par assignation du 5 février 2025, la société ESPACIL HABITAT a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour :

— faire constater que le contrat de location a pris fin le 16 janvier 2025 par l’arrivée de son terme et que M. [R] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de ce dernier, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 50 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision,

— subsidiairement, si le juge considérait que le bail se reconduit, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

— autoriser ESPACIL HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de M. [R],

— supprimer le délai prévu à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges tels que si le bail s’était poursuivi,

— condamner M. [R] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer révisable majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et remise des clés,2862,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût de l’assignation,- ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience du 20 juin 2025, la société ESPACIL HABITAT a maintenu ses demandes, à l’exception de sa demande d’astreinte qu’elle a abandonné, en précisant que la dette, actualisée s’élève désormais à la somme de 3517,13 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte remis en étude de commissaire de justice, M. [S] [R] n’a pas comparu et n’a pas adressé d’observations.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article L.631-12 du code de la construction et de l’habitat, “La résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs.

Ces résidences peuvent faire l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 lorsqu’elles bénéficient d’une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l’Etat dans le département. Les modalités d’octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret.. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.

Le contrat de location a une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article.

Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

L’article L. 441-2 ne s’applique pas aux résidences universitaires.

Les immeubles entièrement consacrés au logement des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage et faisant l’objet, à la date de publication de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté, d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2 peuvent, après agrément du projet de l’organisme et sans qu’un nouveau concours financier de l’Etat puisse être sollicité, bénéficier du présent article.”

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location souscrit par M. [R] prévoient expressément que ces dispositions de l’article L.631-12 du code de la construction et de l’habitation sont applicables au contrat, que :

“la location est consentie pour une durée déterminée d’un an. Le locataire ne pourra pas bénéficier du maintien dans les lieux. Le contrat de location ne sera pas renouvelé si la société d’HLM le décide, sans aucune formalité particulière”.

La société ESPACIL HABITAT produit copie d’un courier date du 16 septembre 2024 dans lequel elle a indiqué à M. [R] que son contrat de location qui arrive à échéance le 16 janvier 2025 ne sera pas renouvelé.

Il en résulte que le contrat de location a pris fin au 16 janvier 2025.

M. [R], qui n’a pas libéré les lieux loués, est donc occupant sans droit ni titre de ce logement depuis cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [S] [R] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser , la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

En l’espèce, il n’est pas justifié que M. [R], qui est entré dans les lieux suite à la conclusion d’un contrat de bail, dispose d’une solution de relogement. Il n’y a donc pas lieu d’écarter le bénéfice des dispositions relatives à la trêve hivernale.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 juin 2025, M. [S] [R] lui devait la somme de 3517,13 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.

Non comparant, M. [R] n’apporte, par définition, aucun élément de nature à contester le montant de cette dette. Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2862,22 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré postérieurement à la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la date de résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette demande de la société bailleresse sera donc rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de location d’un an conclu le 16 janvier 2024 entre la société ESPACIL HABITAT et M. [S] [R] portant sur des locaux situés [Adresse 6], [Localité 4], est résilié par l’arrivée de son terme depuis le 16 janvier 2025,

CONSTATE, en conséquence, que M. [S] [R] est, depuis le 16 janvier 2025, occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 6], [Localité 4],

ORDONNE à M. [S] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 6], [Localité 4], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux accessoires au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [S] [R] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 3517,13 euros, avec intérêts au taux légal courant à compter du 5 février 2025 sur la somme de 2862,22 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juin 2025 (échéance de mai 2025 incluse),

CONDAMNE M. [S] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de résident,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 1er juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [R] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 5 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge