TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Cité [12]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 8]

[Adresse 11]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 30 Juin 2025

N° RG 25/00056 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LLTC

JUGEMENT DU :

30 Juin 2025

S.D.C. IMMEUBLE O ET [Localité 10] sis [Adresse 3] et [Adresse 9]

C/

[E] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Juin 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 22 Avril 2025.

En présence de [Z] [J], greffier stagiaire,

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.D.C. IMMEUBLE O ET [Localité 10] sis [Adresse 3] et [Adresse 9], représenté par son syndic le CABINET LEFEUVRE

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant, substitué par M^e Caroline FÉVRIER, avocat au barreau de NANTES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [E] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [U] est propriétaire des lots de copropriété n°33, 125 et 165 correspondant respectivement à un appartement, un parking et une cave au sein d’un immeuble situé au [Adresse 4].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LEFEUVRE, et par l’intermédiaire de son conseil, a adressé deux mises en demeure de payer lesdites sommes à M. [U], par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 23 mai 2024 et 3 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] à Rennes (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LEFEUVRE a fait assigner M. [E] [U] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement de l’arriéré de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de son assignation. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 10, 10-1 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 1er et 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [E] [U] au paiement des sommes suivantes :

—  3.495,78 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 12 décembre 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

—  1.600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires rappelle qu’il entre dans le rôle du syndic de recouvrer les charges de copropriété. Il souligne que M. [U] a un arriéré de charges de copropriété et n’a pas régularisé la situation malgré les démarches amiables entreprises et l’envoi de mises en demeure. Il soutient justifier du caractère nécessaire des frais entrepris pour recouvrer la créance, que les frais imputés sont prévus dans le contrat de syndic et qu’ils n’ont pas à rester à la charge des autres copropriétaires. Il considère démontrer la mauvaise foi de M. [U] en ce qu’il n’a eu aucune réaction aux démarches entreprises et que cela lui cause un préjudice en ce qu’il doit faire face au paiement des charges de fonctionnement et d’entretien de la copropriété.

Bien que régulièrement convoqué, M. [E] [U] n’a pas comparu ni personne pour lui.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de M. [E] [U] concernant les lots n°33, 125 et 165 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables du 1er juillet 2022 au 30 décembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2027, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 5 septembre 2022, 12 septembre 2023 et 12 septembre 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2021, 2022 et 2023, voté le budget prévisionnel des années 2022 à 2026, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 12 décembre 2024, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Les appels de fonds produits et le décompte laissent apparaître des « frais de mise en demeure » d’un montant de 36 euros chacun imputés le 12 septembre 2023 et le 1er avril 2024 et « de rédaction de mises en demeure, » soit 239,36 euros le 23 mai 2024 et 222,74 euros le 4 septembre 2024 outre des frais de « remise dossier avocat » de 300 euros imputés le 7 mai 2024 dont 115 euros ont été remboursés le 10 juillet 2024.

Il est justifié de l’envoi de deux mises en demeure les 23 mai 2024 et 3 septembre 2024.

Sur l’ensemble de ces actes, il convient de conserver une mise en demeure, celle du 23 mai 2024, pour un montant de 36 euros, montant correspondant au contrat de gestion conclu avec le syndic. Les autres montants de facturation relatifs aux mises en demeure ne sont pas justifiés, étant relevé qu’aucun coût n’est prévu dans le contrat en cas de relance ni en cas de rédaction d’un courrier par un avocat. De plus, les frais du 4 septembre 2024 s’ils apparaissent dans le décompte de la créance n’étaient pas facturés dans le dernier appel de fonds adressé au copropriétaire et couvrant cette période.

De même, les frais de « remise dossier avocat » seront rejetés, n’étant prévus au contrat qu’en cas de « circonstance exceptionnelle » non justifiée en l’espèce. Il sera tenu compte du fait qu’une somme de 115 euros a déjà été créditée à ce titre au copropriétaire, ainsi seuls 185 euros seront déduits du montant de la créance.

Le décompte arrêté au 12 décembre 2024 mentionne une somme due de 3.495,78 euros. Ils convient de déduire de celle-ci 683,10 euros de frais injustifiés (36 € + 239,36 € + 222,74 € + 185 €). Ainsi la créance peut être fixée à 2.812,68 euros.

En conséquence, M. [E] [U] sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LEFEUVRE la somme de 2.812,68 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 12 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour M. [E] [U] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressé et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude du débiteur, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

3/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [E] [U], partie perdante, doit supporter les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [E] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LEFEUVRE, la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE M. [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LEFEUVRE, la somme de 2.812,68 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 12 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LEFEUVRE, la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [U] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,