RE F E R E

N°

Du 09 Mai 2025

N° RG 24/00907

N° Portalis DBYC-W-B7I-LJTG

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Gaëlle BERGER-LUCAS,

M^e François MOULIERE

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e François MOULIERE

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Gaëlle BERGER-LUCAS,

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDERESSE AU REFERE:

S.A.S. CARMILA FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François MOULIERE, avocat au barreau de RENNES, M^e Pierre DELANNAY, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDERESSE AU REFERE:

S.A.S. EMILISSA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN,

M^e Gaëlle BERGER-LUCAS, avocate au barreau de RENNES

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 02 Avril 2025, en présence de Mila LEFORT, assitante de justice,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 09 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 4] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous sein privé en date du 13 août 2019, la société par actions simplifiée (SAS) Carmilla France, demanderesse à l’instance, a donné à bail commercial en état futur d’achèvement à la SAS Emilissa, un local à usage commercial identifié n°B7 dans la galerie marchande du centre commercial sis à [Adresse 3]. Ce bail a été conclu moyennant un loyer annuel de 62 100 euros hors taxes et hors charges (pièce n°2 demanderesse).

Le 15 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à la SAS Emilissa par la SAS Carmila France à défaut de paiement dans le délai d’un moins de la somme de 49 508, 08 €, correspondant aux loyers impayés (pièce n°5 demanderesse).

Le 05 septembre 2024, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à la SAS Emilissa par la SAS Carmila France à défaut de paiement dans le délai d’un moins de la somme de 93 959, 26 € correspondant aux loyers impayés depuis la conclusion du bail (pièce n°6 demanderesse).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la SAS Carmilla France a fait citer en référé la SAS Emilissa aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société Carmila France et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 07 octobre 2024 à 0h00 ;

— ordonner l’expulsion des lieux loués de la société SAS Emilissa ou de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, il sera dû une indemnité d’occupation mensuelle de 13 674, 14 euros augmentée des charges, taxes et accessoires, à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit le 07 octobre 2024 à 0h00 jusqu’à la libération effective des locaux et à leur restitution au bailleur ;

— condamner la société SAS Emilissa à verser, par provision à la société Carmila France la somme de 115 495, 52 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires dus suivant décompte arrêté au 20 novembre 2024 outre les intérêts au taux conventionnel en l’espèce, le taux légal majoré de 5 points conformément au point E de l’article 9, et jusqu’à complet paiement et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— condamner la société SAS Emilissa à verser, par provision à la société Carmila France la somme de 11 595, 52 euros au titre de l’indemnité en application de l’article 9 du bail, arête au 20 novembre 2024 outre les intérêts au taux conventionnel à savoir, le taux légal majoré de 5 points conformément au point E de l’article 9, et jusqu’à complet paiement et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société Carmila France, conformément aux stipulations contractuelles ;

— ordonner le retrait par la société Emilissa des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par la société Emilissa ;

— ordonner que passé ce délai de 8 jours, faute de retrait amiable, la société Carmila France sera autorisée à enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée ;

— condamner la société Emilissa au paiement à la société Carmila France d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens qui comprendront le coût des commandements de payer les loyers, de la signification de l’ordonnance et de ses suites.

Lors de l’audience du 02 avril 2025, la SAS Carmilla France, représentée par avocat, a, par conclusions, confirmées oralement, demandé au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société Carmila France et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 07 octobre 2024 à 0h00 ;

— ordonner l’expulsion des lieux loués de la société SAS Emilissa ou de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, il sera dû une indemnité d’occupation mensuelle de 13 674, 14 euros augmentée des charges, taxes et accessoires, à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit le 07 octobre 2024 à 0h00 jusqu’à la libération effective des locaux et à leur restitution au bailleur ;

— condamner la société SAS Emilissa à verser, par provision à la société Carmila France la somme de 139 270, 44 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires dus suivant décompte arrêté au 20 novembre 2024 outre les intérêts au taux conventionnel à savoir, le taux légal majoré de 5 points conformément au point E de l’article 9, et jusqu’à complet paiement et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— condamner la société SAS Emilissa à verser, par provision à la société Carmila France la somme de 13 927, 04 euros au titre de l’indemnité en application de l’article 9 du bail, arête au 1er avril 2025 outre les intérêts au taux conventionnel à savoir, le taux légal majoré de 5 points conformément au point E de l’article 9, et jusqu’à complet paiement et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société Carmila France, conformément aux stipulations contractuelles ;

— ordonner le retrait par la société Emilissa des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par la société Emilissa ;

— ordonner que passé ce délai de 8 jours, faute de retrait amiable, la société Carmila France sera autorisée à enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée ;

— débouter la société Emilissa de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société Emilissa de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— condamner la société Emilissa au paiement à la société Carmila France d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens qui comprendront le coût des commandements de payer les loyers, de la signification de l’ordonnance et de ses suites.

La SAS Emilissa, représentée par avocat a, par conclusions, réitérées oralement, demandé au juge des référés de :

— débouter purement et simplement la SAS Carmila France de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire :

— accorder à la SAS Emilissa possibilité de procéder au règlement de l’arriéré qui serait défini sur la base d’une somme de 1 5000 euros par mois jusqu’à extinction du loyer courant ;

— dire que pendant les délais ainsi accordés seront suspendus les effets de la clause résolutoire visée dans le cadre du commandement de payer précédemment délivré ;

— débouter la société Carmila France de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— laisser la charge à chacun des parties des frais et dépens par elles exposés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la notification aux créanciers inscrits

Aux termes de l’article L. 143-2 du Code de commerce :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus".

La présente demande en constat de la résiliation du bail peut être examinée dans la mesure où la bailleresse a justifié, par la production d’un état d’endettement de son locataire, de l’absence de créanciers inscrits (sa pièce non numérotée).

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce :

“ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”.

En l’espèce, la société Carmila France sollicite que soit constatée la résiliation du bail commercial la liant à la défenderesse, faisant valoir à cet effet qu’un commandement de payer a été signifié à cette dernière le 05 septembre 2024, visant la clause résolutoire, d’un montant de 93 959, 26 € correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans un délai d’un mois.

La société Emilissa sollicite les plus larges délais de paiement durant lesquels la clause résolutoire sera suspendue.

Il ressort des pièces versées aux débats :

— qu’un contrat de bail commercial a été conclu entre la SAS Carmila France et la SAS Emilissa prévoyant un loyer annuel de 62 100 euros hors taxes, hors charges et hors foncier payable (pièce n°2 demanderesse) ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la preneuse à bail le 05 septembre 2024, portant sur la somme totale de 93 959, 26 €, au titre des loyers restés impayés (pièce n°6 demanderesse) ;

— que la défenderesse, qui a constitué avocat, n’a pas contesté s’être abstenue de régler la somme visée dans le commandement durant le mois suivant.

En outre, elle ne justifie pas des difficultés financières alléguées, ne fournissant aucun élément matériel démontrant une situation financière obérée, pouvant l’autoriser à obtenir des délais de paiement, alors qu’aucun versement même partiel n’a été fait depuis la délivrance du commandement de payer.

Par suite, il y a lieu de rejeter la demande de délais et de constater l’acquisition de la clause résolutoire

La SAS Emilissa, devenue occupante sans droit ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. En l’espèce, il sera prévu de requérir la force publique si nécessaire, et au serrurier le cas échéant, de sorte que le prononcé d’une astreinte devient sans objet. Il n’y sera pas fait droit.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

Au terme de ses conclusions soutenues à la barre, le bailleur sollicite la condamnation de la société Emilissa à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 07 octobre 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux loués, de 13 674, 14 euros.

Le bailleur produit une facture pour les loyers du début du bail jusqu’au 1er trimestre 2025, d’un montant de 139 270, 44 euros, le loyer trimestriel étant de 17 092, 67 hors taxes hors charges depuis le premier trimestre 2024 (ses pièces n°7 et 9) soit 5 697, 56 € mensuel, hors taxes et hors charges.

Il résulte de l’article 29.C. du bail commercial 13 août 2019 conclut entre demanderesse et défenderesse que « l’indemnité d’occupation à la charge du PRENEUR, en cas de non délaissement des Locaux après résiliation de plein droit judiciaire ou expiration du bail sauf droit au renouvellement, sera établie forfaitairement sur la base du double du Loyer exigible au titre de la dernière année de location. Cette indemnité sera majorée de la TVA au taux en vigueur à la date de règlement.

297. Cette indemnité de base étant réajustée ultérieurement de plein droit pour être portée, si elle est inférieure, au montant annuel du Loyer global du nouveau PRENEUR. »

La demande de majoration de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, fondée sur l’article 29 C du contrat de bail liant les parties sera rejetée, faute de démontrer du “non délaissement des locaux” après résiliation judiciaire du bail.

Dès lors, la société Emilissa sera condamnée au paiement de la somme de 5 697, 56 € par mois d’occupation à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération des lieux.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation de ceux-ci.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°2 demanderesse).

La société Carmila France sollicite la condamnation de la société Emilissa à lui payer la somme provisionnelle de 139 270, 44 euros au titre des loyers exigibles, charges et accessoires au principal restant dus au 1er avril 2025.

La bailleresse produit des factures des loyers du 30 septembre 2019 au premier trimestre 2025 d’un montant de 139 270, 44 euros, auxquelles il faut retirer l’ensemble des loyers à compter du 1er novembre 2024, compensé par l’indemnité d’occupation et les commandements de payer des 15 novembre 2023 et 05 septembre 2024 de 306, 66 euros et 398, 39 euros.

Ainsi l’obligation non contestable résultant de la dette locative est arrêtée au solde dû au 30 septembre 2024, soit 88 959, 26 euros, somme à laquelle il faut ajouter le loyer du mois d’octobre 2024 (soit 26 536, 26 divisé par trois) soit 8 845, 42 euros et de soustraire les coûts des commandements de payer à hauteur de 705, 05 euros qui relèvent des dépens. L’obligation non sérieusement contestable, en son quantum, est donc de 98 509, 73 euros.

La SAS Emilissa sera donc condamnée au paiement d’une provision de 98 509, 73 euros à ce titre, en deniers ou quittances valables.

Sur la provision réclamée au titre de l’article 9E du bail commercial du 13 août 2019

La société Carmila France sollicite la condamnation de la société SAS Emilissa à lui verser la somme provisionnelle de 13 927, 04 euros au titre de l’indemnité en application de l’article 9 du bail, arête au 1er avril 2025.

Il résutle de l’article 9E du bail commercial conclu entre la demanderesse et la défenderesse que « 115. A défaut de paiement des Loyers, Charges, impôts, taxes, redevances, contributions et/ou accessoires, et plus généralement de toutes sommes exigibles au titre du présent bail, et ce quelle qu’en soit la cause, notamment en cas d’insuffisance de provision bancaire à la date du prélèvement, celles-ci seront automatiquement et de plein droit, majorées à titre de clause pénale non réductible, de dix (10) % de leur montant, le PRENEUR étant d’ores et déjà mis en demeure par la signature des présentes.

116. En outre, les sommes dues, y compris celles résultant de l’application de la clause pénale ci-avant, porteront intérêts, de plein droit, et dans les mêmes conditions, au taux légal majoré de cinq (5) points ; les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité.

117. Les pénalités ci-avant définies sont dues indépendamment de tous frais de commandement, de recettes, de droits proportionnels d’encaissements et de tous autres frais légaux qui seront également supportés par le PRENEUR défaillant. »

« Le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation ». Com. 9 avr. 2013, no 12-14.659.

Il résulte des éléments versés aux débats que cette clause n’est pas contestée. Dès lors, la société Emilissa sera condamnée au versement d’une provision de 10% en plus de la somme provisionnelle accordée au titre de la dette locative, soit 9 851 € à valoir sur l’application de l’article 9 E du contrat liant les parties.

Sur la conservation du dépôt de garantie par le bailleur

Enfin, il y a lieu de juger que, conformément à l’article 7 du contrat liant les parties, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, la clause le prévoyant ne constituant pas une clause pénale en ce qu’elle n’organise pas le paiement d’une certaine somme à titre de dommages-intérêts mais l’absence de restitution d’une somme d’ores et déjà perçue, à titre de première indemnité, par le bailleur. (Pièce n°2 demanderesse page 11).

Sur les demandes accessoires

La société Emilissa, qui succombe sera condamnée à verser aux demanderesses la somme de 1 000 € (mille euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 31 octobre 2024, portant sur le local commercial identifié n°B7 dans la galerie marchande du centre commercial sis à [Adresse 3] ;

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la société Emilissa tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef du local commercial identifié n°B7 dans la galerie marchande du centre commercial sis à [Adresse 3] avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier;

La Condamnons à payer à la SAS Carmila France, la somme provisionnelle de 98 509, 73 euros (quatre-vingt dix-huit mille cinq cent neuf euros et soixante-treize centimes), en deniers ou quittances valables, au titre des loyers restés impayés pour la période du 30 septembre 2019 au 31 octobre 2024 ;

La Condamnons à payer à la SAS Carmila France, la somme provisionnelle de 9 851 € (neuf mille huit cent cinquante et un euros), en application de l’article 9E du bail commercial liant les parties en deniers ou quittances valables, au titre des 10% de la somme de la dette locative du 30 septembre 2019 au 31 octobre 2024 ;

Condamnons la SAS Emilissa innovation à payer à la société Carmila France, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle arrêtée à la somme de 5 697, 56 € (cinq mille six cent quatre vingt dix-sept euros et cinquante six centimes), soit une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus par mois à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Autorisons la SAS Carmila France à conserver la somme versée au titre du dépôt de garantie par la SAS Emilissa, conformément à l’article 7 du contrat de bail;

Condamnons la SAS Emilissa aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

Condamnons la SAS Emilissa à verser à la société Carmila France la somme de 1 000 € (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

Ainsi rendu, au nom du peuple français, les jour, mois et an susdits.

La greffière Le juge des référés