TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/54357 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAIE

N° : 11

Assignation du :

16 et 18 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 mars 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société S.C.A. SELECTIRENTE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Victor NAHON, avocat au barreau de PARIS – #E1859, avocat postulant et par M^e Gaetan DI MARTINO, avocat au barreau de STRASBOURG, SELAS DI MARTINO, [Adresse 2], avocat plaidant

DEFENDERESSE

La société FAGTOCA S.A.S.

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Katell RALITE, avocat au barreau de PARIS – #P0583, AARPI OAKLANCE

DÉBATS

A l’audience du 16 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 29 juillet 2024, la société Selectirente, a consenti un bail commercial à Mme [H] [Y] épouse [M] agissant au nom et pour le compte de la société Fagtoca, société en formation, portant sur un local dépendant de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel principal de 25000 €, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 22 avril 2025, la société Selectirente a fait délivrer à la société Fagtoca un commandement de payer la somme de 25154,93euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Selectirente a, par acte du 16 et 18 juin 2025, assigné la société Fagtoca devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de condamner la défenderesse à des sommes provisionnelles, notamment la somme de 23 997,28 euros correspondant aux loyers et charges arrêtée au 22 mai 2025.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, notamment en raison de pourparlers en cours et a été plaidée à l’audience du 16 février 2026.

Aux termes de ses conclusions, soutenues et déposées à l’audience du 16 février 2026, la société Selectirente demande au juge des référés de :

— CONSTATER l’acquisition au profit de la SCA SELECTIRENTE de la clause résolutoire contenue dans le Bail commercial signé entre la SCA SELECTIRENTE et la société FAGTOCA le 29 juillet 2024 par application des dispositions du Bail et de l’article L.145-1 du Code de commerce ;

En conséquence :

— ORDONNER l’expulsion de la SAS FAGTOCA ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, des lieux loués situés [Adresse 5], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement ;

— SE RESERVER la faculté de liquider l’astreinte ;

— ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la SAS FAGTOCA qui disposera d’un délai de quinze jours pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

— JUGER que la somme remise à titre de dépôt de garantie par la SAS FAGTOCA est acquise à la SCA SELECTIRENTE conformément aux dispositions de l’article 17 du Bail commercial ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 23 mai 2025 à la somme mensuelle de 2.834,66 euros ;

— JUGER que cette indemnité d’occupation sera due au fur et à mesure de son exigibilité et jusqu’à la date du départ effectif, outre charges et taxes ;

— CONDAMNER à titre provisionnel la SAS FAGTOCA à payer à la SCA SELECTIRENTE :

* La somme de 19.297,28 euros correspondant aux loyers et accessoires, arrêtée au 22 mai 2025, majorés des intérêts au taux légal à compter du commandement ;

* La somme de 23 356,49 euros due, au 16 février 2026, au titre de l’indemnité d’occupation, correspondant à une indemnité mensuelle de 2.834,66 euros ayant commencé à courir le 23 mai 2025, en sus de toutes les charges et taxes ;

* Déduction faite de la somme de 27 330,25 euros correspondant aux règlements postérieurs à l’assignation ;

* A compter du 17 février 2026, 2.834,66 euros par mois jusqu’à la libération effective des locaux en sus de toutes les charges et taxes ;

* La somme de 5.030,98 euros en application de la clause pénale prévue à l’article 23 du Bail.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1343-2 du Code civil ;

A titre subsidiaire :

Dans l’hypothèse où le Preneur formerait une demande de délais, avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires :

— REJETER toute demande de délais de paiement en considération de la situation du Preneur ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la SAS FAGTOCA à payer à la SCA SELECTIRENTE la somme provisionnelle de 3.000 € au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SAS FAGTOCA en tous les dépens de la procédure en application des dispositions de l’article 696 du CPC, et notamment la somme de 227,31 euros au titre du commandement de payer, et le coût de la présente assignation, y compris l’intégralité des frais, émoluments, et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’Huissier de Justice, et en particulier tous les droits de recouvrement et d’encaissement sans exclusion des droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier visés par le décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 ;

— RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

En réplique, la société Fagtoca sollicite du juge des référés de :

— Constater que la demande d’acquisition de la clause résolutoire est sérieusement contestable;

— Débouter la SCA SELECTRIRENTE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— Ecarter l’application de la clause pénale et la majoration de l’indemnité d’occupation ;

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, et Accorder à la société FAGTOCA les plus amples délais, pour apurer le solde de la dette locative au titre du bail conclu avec le demandeur ;

En tout état de cause et à titre reconventionnel,

— Constater que la SCA SELECTIRENTE a manqué à son obligation de délivrance ;

— Ordonner à la SCA SELECTIRENTE de réaliser les travaux de nature à résoudre les désordres subis par la société FAGTOCA, liés à la survenance régulière d’inondations dans le sous-sol du local loué, avec une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la fin des travaux;

— Juger que le Président du Tribunal Judiciaire pourra se réserver la faculté de liquider l’astreinte ;

— Ordonner la réduction du montant du loyer HT et HC de 45,92 % tenant en considération la partie inexploitable du local, à effet rétroactif du 29 juillet 2024 et jusqu’à la fin des travaux.

— Juger qu’aucune charge n’est due par la société FAGTOCA pour le lot 15 (sous-sol), du 29 juillet 2024 et jusqu’à la fin des travaux, ce dont il conviendra de tenir compte lors de la régularisation annuelle des charges ;

— Condamner la SCA SELECTIRENTE, bailleresse, à régler à la société FAGTOCA la somme provisionnelle de 23.665,10€ à titre de dommages et intérêts, décomposés comme suit: ➢ Préjudice de jouissance : 17.216,25 €

➢ Préjudice d’exploitation : 5.348,85 €.

➢ Préjudice matériel : 1.100 €.

— Ordonner la compensation judiciaire des sommes dues à due concurrence ;

— Enjoindre à la SCA SELECTIRENTE de communiquer à la société FAGTOCA, un décompte actualisé, les conclusions du DPE réalisé le 18 juin 2025 et de l’audit du 8 septembre 2025 ;

— Condamner la SCA SELECTRIRENTE au paiement de la somme de 4.500 € à la société FAGTOCA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Laisser les dépens à la charge la SCA SELECTIRENTE.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Au cas présent, pour faire obstacle à la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et aux demandes provisionnelles, la société Fagtoca soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en raison des dégâts des eaux récurrents dans le sous-sol du local donné à bail en sus du rez-de-chaussée décrit au bail comme étant « un sous-sol aménagé (…) comprenant une cuisine, dégagement, water-closets, lave-main, placard, escalier d’accès vers le lot n°1 du rez-de-chaussée ».

En réponse, la société Selectirente soutient qu’aucun défaut de délivrance ne peut lui être reproché et que le retard pris pour l’ouverture du local n’est pas démontré et que cela résulte en tout état de cause d’un problème de plomberie comme en atteste le courriel du 8 octobre 2024 de la partie adverse et ne présente aucun lien avec le dégât des eaux survenu avant l’entrée dans les lieux, que le preneur n’a lui-même pas réalisé les travaux d’aménagement qui lui incombent, que le constat d’huissier établi le 19 janvier 2026 n’a pas été réalisé contradictoirement et que le preneur a lui-même retiré la plaque métallique apposée sur le seuil de l’immeuble pour affirmer qu’il s’agit de la cause des infiltrations, qu’elle ne peut être tenue pour responsable du choix du preneur de n’aménager finalement que le rez-de-chaussée du local.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil rappelle que le « bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié) ou que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail (CA [Localité 5]-9-2019 n° 17/10880 ; CA [Localité 6] 9-4-2024 n° 23/00928).

En l’espèce, il résulte des éléments produits aux débats que le sous-sol du local présentait des traces importantes d’humidité dès la prise à bail ce qui ressort de constat de commissaire de justice d’entrée dans les lieux établi contradictoirement le 1er août 2024, l’huissier relevant des traces d’humidité et de moisissures multiples en partie basse d’un grand placard à deux portes, ainsi que de multiples cloques sur la peinture. Par ailleurs, la persistance et la récurrence de ces dégâts des eaux résultent des courriels produits d’octobre à décembre 2024 comprenant des échanges avec le gestionnaire de bien qui envoie un plombier sur place. Le bailleur reconnaît également avoir procédé à l’installation d’une pompe de relevage, ce qui confirme l’existence de difficultés d’infiltrations et ce qui aurait amélioré la situation au cours de l’année 2025 mais le constat d’huissier établi le 19 janvier 2026 et authentifiant des photographies prises à différentes dates en 2024 et 2025 attestant de la résurgence de dégâts des eaux.

La cause de ces infiltrations est indifférente, qu’elle se trouve en partie commune ou partie privative, dès lors qu’elle préexistait à l’entrée dans les lieux, comme en atteste l’état des lieux d’entrée et l’attestation produite aux débats d’un voisin et que le bailleur échoue à démontrer une cause liée à un défaut d’entretien de la société Fagtoca, l’allégation selon laquelle elle aurait elle-même versé un seau d’eau dans son local apparaissant fantaisiste.

En tout état de cause, il est de jurisprudence constante que les clauses du bail ne peuvent exonérer le bailleur de son obligation de délivrance conforme, que dès lors ni la clause dérogatoire à l’article 1720 du code civil, ni celle mettant à la charge du preneur l’entretien des canalisations, au surplus en l’absence de lien établi avec les canalisations privatives du local, ne sont de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance conforme.

Par conséquent, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme dès l’entrée dans les lieux et jusqu’à aujourd’hui, comme en atteste le constat d’huissier du 6 février 2026, apparaît démontrée dès lors que le preneur a subi des infiltrations et dégâts des eaux récurrents ayant empêché l’aménagement et l’exploitation du sous-sol en tant que cuisine de son activité de restauration, tel que stipulé au bail.

En revanche, le défaut de délivrance conforme n’a pas eu pour conséquence de rendre le local impropre à l’usage auquel il était destiné ou de placer le preneur dans l’impossibilité totale d’exploiter, celui-ci ayant aménagé l’espace du rez-de-chaussée pour se substituer à la cuisine du sous-sol et reconnaissant exploiter depuis octobre 2024.

Par conséquent, le défaut de délivrance conforme caractérisé pourra justifier l’octroi de dommages et intérêts mais ne peut fonder une exception d’inexécution consistant en la levée de l’obligation de paiement des loyers. Par conséquent, le défaut de délivrance conforme ne constitue pas une contestation sérieuse au constat de l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer délivré.

Par ailleurs, le preneur ne peut revendiquer la déduction de la somme de 7.620 euros au titre du remboursement des travaux dès lors qu’il reconnaît lui-même ne pas avoir appliqué la clause du bail selon laquelle il devait solliciter l’autorisation préalable du bailleur pour obtenir remboursement partiel des travaux d’aménagement réalisés et il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de faire une application divergente des clauses du bail. En outre, les sommes payées postérieurement au délai d’un mois accordé par le commandement, soit 9.885 euros selon le preneur, ne font pas obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, dès lors qu’elles n’ont pas été payées dans le délai d’un mois imparti et sont insuffisantes pour apurer les causes du commandement.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré au locataire le 22 avril 2025 à hauteur de la somme de 25 154,93euros en principal, au titre de l’arriéré locatif terme du 3e trimestre 2025 inclus.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que le locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, ayant procédé à des règlements à hauteur de 2.500 euros seulement.

Il convient donc de constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire au 22 mai 2025 son réunies.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, comme énoncé précédemment, il n’y a pas lieu de déduire des sommes demandées par le bailleur la somme de 7.620 euros au titre du remboursement contractuellement prévu des travaux d’aménagement dès lors que le preneur ne démontre pas avoir rempli les critères stipulés pour bénéficier dudit remboursement. Par ailleurs, il résulte des calculs réalisés par le bailleur que les sommes réglées par le preneur postérieurement à l’assignation sont dûment prises en compte.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges d’un montant total de 17.323,52 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 16 février 2026.

L’obligation de la société Fagtoca n’étant pas sérieusement contestable, le défendeur sera condamné à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

En revanche, la provision sollicitée au titre de la clause pénale d’un montant de 5.030,98 euros sera rejetée, l’article 23 du bail s’analysant comme une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil et ne relevant pas dès lors des pouvoirs du juge des référés. Pour les mêmes raisons, l’article 17 du bail stipulant que le dépôt de garantie demeure acquis au bailleur à titre d’indemnisation s’analyse comme une clause pénale et la demande formée en ce sens est rejetée dès lors qu’elle ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Fagtoca

Reconventionnellement, la société Fagtoca formule les demandes suivantes :

— Ordonner à la SCA SELECTIRENTE de réaliser les travaux de nature à résoudre les désordres subis par la société FAGTOCA, liés à la survenance régulière d’inondations dans le sous-sol du local loué, avec une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la fin des travaux;

— Juger que le Président du Tribunal Judiciaire pourra se réserver la faculté de liquider l’astreinte ;

— Ordonner la réduction du montant du loyer HT et HC de 45,92 % tenant en considération la partie inexploitable du local, à effet rétroactif du 29 juillet 2024 et jusqu’à la fin des travaux.

— Juger qu’aucune charge n’est due par la société FAGTOCA pour le lot 15 (sous-sol), du 29 juillet 2024 et jusqu’à la fin des travaux, ce dont il conviendra de tenir compte lors de la régularisation annuelle des charges ;

— Condamner la SCA SELECTIRENTE, bailleresse, à régler à la société FAGTOCA la somme provisionnelle de 23.665,10€ à titre de dommages et intérêts, décomposés comme suit: ➢ Préjudice de jouissance : 17.216,25 €

➢ Préjudice d’exploitation : 5.348,85 €.

➢ Préjudice matériel : 1.100 €.

— Ordonner la compensation judiciaire des sommes dues à due concurrence ;

— Enjoindre à la SCA SELECTIRENTE de communiquer à la société FAGTOCA, un décompte actualisé, les conclusions du DPE réalisé le 18 juin 2025 et de l’audit du 8 septembre 2025 ;

Sur les travaux

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 9 du bail, les travaux d’entretien, de réparations et/ou de remplacements, y compris ceux rendus nécessaires par la vétusté, l’usure ou la force majeure sont à la charge du preneur, sauf les grosses réparations de l’article 606 du code civil qui demeurent à la charge du bailleur, le preneur devant informer le bailleur de toute réparation rendue nécessaire par dégradation.

Le bailleur, qui aux termes de ses écritures réfute l’existence des dégâts des eaux fait valoir qu’il appartenait en tout état de cause au preneur d’entretenir les canalisations, d’aménager et de remettre en état le local ainsi que de l’informer de toute dégradation, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

En l’espèce, des dégâts des eaux étant survenus avant même l’entrée dans les lieux, comme en atteste un voisin, ainsi que la description d’importantes zones d’humidité dans le local en sous-sol lors de l’entrée dans les lieux par l’huissier instrumentaire, le bailleur ne peut valablement opposer l’obligation d’entretien du preneur qui n’a pas à prendre à sa charge les conséquences d’un éventuel défaut d’entretien des canalisations privatives par le précédent locataire si cette cause devant être retenue comme le fait générateur des dégâts des eaux litigieux.

Dès lors, que la cause soit le défaut d’entretien par le précédent locataire des canalisations privatives, le défaut d’entretien des canalisations communes, ou encore une bouche d’aération non étanche se trouvant sous le porche de l’immeuble pour lesquelles il appartient au bailleur de se charger de leur entretien en lien avec la copropriété, il n’appartenait pas au locataire de remédier à un désordre préexistant à son arrivée.

Par conséquent, nonobstant l’article 9 du bail, l’obligation du bailleur de remédier aux difficultés de dégâts des eaux dénoncées par le preneur apparaît non sérieusement contestable et il y a lieu de mettre à sa charge les travaux de nature à résoudre les désordres subis par la société FAGTOCA, liés à la survenance régulière d’inondations dans le sous-sol du local loué, avec une astreinte de 100 € par jour de retard commençant à courir après un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et pendant une durée de six mois.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1217 du code civil, La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut obtenir une réduction du prix ou demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Le gain manqué du fait de l’impossibilité d’exploiter une partie du local constitue un préjudice distinct de celui résultant de la privation de la jouissance qui avait donné lieu à la réduction des loyers (Cass. 3e civ. 6-9-2018 n° 17-21.630).

Il est donc constant en jurisprudence que la privation de jouissance s’indemnise par la réduction du loyer tandis que le gain manqué du fait de l’impossibilité d’exploiter constitue un préjudice distinct donnant lieu à des dommages et intérêts.

En l’espèce, le preneur sollicite d’une part la réduction du loyer de 45,92% pour la période du 29 juillet 2024 à la fin des travaux ainsi que l’exonération des charges du lot n°15 pour cette période ainsi que la somme de 17.216,25 euros au titre de son préjudice de jouissance calculé sur la base du montant du loyer, réduit de 45,92% du 1er août 2024 au 30 octobre 2025, à parfaire.

Il sera donc constaté que par ces deux demandes, le preneur sollicite deux fois l’indemnisation de son préjudice de jouissance, ce qui viole le principe de réparation intégral du préjudice. La demande de réduction du loyer et des charges sera donc écartée.

En revanche, le préjudice de jouissance sera indemnisé par l’octroi de dommages et intérêts. Dès lors que le préjudice de jouissance résultant des dégâts des eaux récurrents a été précédemment démontré, il y a lieu d’octroyer une indemnisation forfaitaire du préjudice de jouissance à hauteur de 10.000 euros et de renvoyer la société Fagtoca à se pourvoir devant le juge du fond pour le surplus de ses demandes.

Concernant la demande d’indemnisation du préjudice d’exploitation, calculée sur la base du chiffre d’affaires provisionnel sans production aux débats du moindre élément comptable permettant de confirmer ce prévisionnel, la demande de provision de 5 348,85 euros à ce titre est rejetée.

Concernant le préjudice matériel relatif aux travaux supplémentaires consistant à installer un évier au rez-de-chaussée, faute de pouvoir exploiter le sous-sol, il sera fait droit à la demande de provision de 1 100 euros à ce titre, au regard de la facture du 1er octobre 2024 produite en pièce n° 11 ainsi que les pièces n°5 et 14 attestant que l’installation de l’évier au rez-de-chaussée n’était initialement pas prévue et a été rendue nécessaire par l’impossibilité d’exploiter le sous-sol.

Il y a lieu d’ordonner la compensation des sommes dues réciproquement par application des articles 1347 et suivants du code civil.

Sur la demande de communication de pièces

Le bailleur ayant communiqué un décompte actualisé ainsi que l’audit du 8 septembre 2025, il n’y a pas lieu d’examiner ses demandes.

Concernant le DPE réalisé le 18 juin 2025, en l’absence de tout fondement légal rendant incontestable l’obligation pour le bailleur de communiquer au preneur ledit DPE, il ne sera pas fait droit à sa demande.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Au vu de la diminution du montant de la dette, des paiements intervenus depuis la délivrance de l’assignation, des éléments produits sur la situation financière du preneur tels qu’ils résultent des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de défendeur et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, le concours de la force publique permettant d’assurer l’exécution de la décision. Dès lors, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les frais et dépens

Les frais d’exécution, dont les frais d’expulsion, sont à la charge du débiteur en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il soit nécessaire de le préciser au dispositif.

Les frais de saisie conservatoire ne sont pas des dépens mais seront mis à la charge du débiteur par application de l’article L.512-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il ne soit nécessaire de le préciser au dispositif de la présente décision.

La société Fagtoca partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 22 avril 2025.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions sont réunies de l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties , à la date du 22 mai 2025 2025 à 24h00 ;

Condamnons la société Fagtoca à payer à la société Selectirente la somme provisionnelle de 17.323,52, à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupations arrêté au 16 février 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et de leur capitalisation ;

Condamnons la société Selectirente à payer à la société Fagtoca la somme provisionnelle de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice de jouissance subi, ainsi que la somme de 1 100 euros au titre de son préjudice matériel ;

Ordonnons la compensation judiciaire des sommes dues à due concurrence ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Fagtoca se libère des sommes ci-dessus allouées par 12 versements mensuels équivalents, le 15 de chaque mois, et pour la première fois avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Fagtoca et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 4], sans qu’il n’y ait lieu de prononcer une astreinte,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Fagtoca devra payer mensuellement à la société Selectirente, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Ordonnons à la société Selectirente de réaliser les travaux de nature à résoudre les désordres subis par la société Fagtoca, liés à la survenance régulière d’inondations dans le sous-sol du local loué, avec une astreinte de 100 € par jour de retard commençant à courir après un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et pendant une durée de six mois;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société Fagtoca aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 avril 2025 et de l’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 30 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN