DOSSIER N° RG 25/00374

N° Portalis DB2W-W-B7J-M6WT

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026

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DEMANDERESSE :

SA SEINE HABITAT

20 rue François Mitterrand

BP 204

76141 LE PETIT QUEVILLY CEDEX

Représentée par M^e BARON substituant M^e Dominique GAUTIER, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

M. [I] [X]

22 rue du Général Foy

Logt n°80 – 4ème étage – Imm. Balzac

76140 LE PETIT QUEVILLY

Représentée par M^e AURIAU substituant M^e Patrick ALBERT, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 10 Février 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative principale faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2003, la société d’HLM Petit-Quevilly a donné à bail à Madame [I] [X] un appartement situé 22 rue du Général Foy – logement n°80 – 4ème étage – Immeuble Balzac à PETIT QUEVILLY (76140), pour un loyer mensuel de 220,95 euros, outre des charges.

Il est constant entre les parties que la société d’HLM Petit-Quevilly est devenue la société SA SEINE HABITAT.

Par notification électronique du 8 avril 2024, la SA SEINE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) pour signaler les troubles de voisinage causés par Madame [I] [X].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, la SA SEINE HABITAT a fait assigner Madame [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— autoriser à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux fais et périls des parties exposées ;

— fixer l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [I] [X] à une somme égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été payées en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, et ce, à compter de la résiliation du bail et au besoin la condamner à verser à la SA SEINE HABITAT l’indemnité mensuelle à compter de la résiliation et jusqu’à la complète libération des lieux ;

— supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédure civiles d’exécution ou, à défaut, le réduire dans les proportions qu’il plaira à la juridiction de céans ;

— condamner Madame [I] [X] au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [I] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Appelée à l’audience du 22 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet de renvois aux fins de sa mise en état avant d’être retenue à l’audience de plaidoiries du 10 février 2026.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience du 10 février 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, la SA SEINE HABITAT, représentée par son conseil, maintient son acte introductif d’instance et sollicite de voir Madame [I] [X] débouter de l’intégralité de ses demandes. Elle précise, s’agissant des dépens, que cela doit comprendre les frais de constat liquidés à la somme de 436,08 euros.

La SA SEINE HABITAT expose que son action est recevable en vertu de l’article 750-1 du code de procédure civile dès lors qu’il n’était pas possible de recourir à un mode alternatif de règlements des différents notamment eu égard à l’urgence de rétablir le calme dans la résidence et du comportement agressif de Madame [I] [X]. Elle indique également avoir régularisé la situation en demandant une conciliation auprès d’un conciliateur de justice et qu’en tout état de cause, son action échappe à l’exigence de conciliation.

La SA SEINE HABITAT, sur le fondement de l’article 1728 du code civil ainsi que sur l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, fait valoir que Madame [I] [X] cause des troubles du voisinage importants au sein de l’immeuble et ce, malgré les rappels à l’ordre depuis 2021, l’intervention du médiateur et des forces de l’ordre. Elle indique que le comportement de Madame [I] [X] empêche les autres locataires de bénéficier d’une jouissance paisible des lieux qu’ils occupent et sollicite donc l’expulsion sans délai de Madame [X], en raison du climat délétère qui s’est installé. Elle mentionne qu’il ne s’agit pas uniquement de bruits mais également d’agressivité et de jet de nourriture par la fenêtre. Elle produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025 qui a rencontré plusieurs voisins dans ce cadre.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience du 10 février 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Madame [I] [X], représentée par son conseil, sollicite du tribunal de :

— à titre principal, prononcer l’irrecevabilité de l’action et des demandes formées par la SA SEINE HABITAT à son encontre, pour défaut de médiation ou de conciliation préalable ;

— à titre subsidiaire, au cas où cette action serait déclarée recevable, l’en débouter purement et simplement, les griefs invoqués n’étant ni justifiés et ne présentant pas un caractère de gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail ;

— condamner la demanderesse au paiement d’une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Madame [I] [X] sollicite l’irrecevabilité de l’action de la SA SEINE HABITAT arguant, sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile, que la demanderesse ne justifie d’aucun préalable de conciliation, de médiation ou de tentative de procédure participative et indique qu’elle ne peut se prévaloir des exceptions de l’alinéa 3 de ce même article dès lors que la situation, qui perdurait depuis 5 ans, ne peut être qualifiée d’urgente et qu’il n’y a pas de commencement de preuve d’un caractère agressif de cette dernière.

Sur le fond, Madame [I] [X] sollicite que la SA SEINE HABITAT soit déboutée de ses demandes indiquant qu’elle n’apporte pas la preuve de la gravité du grief allégué au vu des attestations produites dont elle conteste la régularité et la pertinence.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, le tribunal se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

En l’espèce, la SA SEINE HABITAT a intenté une action en résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation de jouir paisiblement des lieux, de sorte que les prescriptions de l’article 750-1 du code de procédure civile ne sont pas applicables s’agissant d’une action en résiliation dont le montant est indéterminé.

De plus, il convient de constater qu’une demande de conciliation a été formée le 4 avril 2024 par la SA LOGEO SEINE, soit antérieurement à la saisine de la juridiction qui a eu lieu le 17 février 2025.

La fin de non-recevoir soulevée par Madame [I] [X] sera ainsi rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes des dispositions des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon les dispositions de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice et qu’elle est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements établis sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le juge doit apprécier la situation au jour de sa décision de sorte qu’il convient de tenir compte de toutes les circonstances intervenues jusqu’au jour où il statue.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste à user paisiblement des locaux loués.

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage, principe repris par l’article 1253 du code civil.

Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu et il appartient à la partie qui s’en prévaut de rapporter la preuve d’un trouble, qui par son caractère excessif lié notamment à son intensité, sa durée ou à sa répétitivité, excède les inconvénients ordinaires.

En l’espèce, la SA SEINE HABITAT produit plusieurs courriers envoyés par elle à Madame [I] [X] depuis janvier 2021 lui demandant de mettre fin à ses agissements et notamment à des nuisances sonores (musique et éclats de voix dans la lettre du 13 janvier 2021, cris et tapages jusqu’à des heures tardives dans la lettre du 18 janvier 2021, dans la lettre du 27 décembre 2023, dans la lettre du 2 avril 2024, dans la lettre du 22 octobre 2024, dans la lettre du 4 décembre 2024 et dans la lettre du 6 janvier 2025) mais également à des dégradations (dégradations de la boîte aux lettres dans la lettre du 19 janvier 2022) ainsi qu’un comportement violent (posture menaçante envers la gardienne et sa collègue dans la lettre du 22 février 2023).

Si ces lettres émanant de la SA SEINE HABITAT ne peuvent à elles seules apporter la preuve du comportement de Madame [I] [X], il est également produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025 qui s’est rendu dans l’immeuble litigieux pour interroger les voisins, lesquels confirment les nuisances sonores nocturnes et les jets de nourriture, en provenances du dernier étage (4ème étage, soit celui de Madame [I] [X]).

Ainsi, 5 voisins sur 9 indiquent subir de tels comportements de la part de Madame [I] [X] particulièrement Madame [B] [L] qui mentionne, comme dans son attestation en date du 26 septembre 2024, qu’avant, elle entendait des cris surtout le soir tard et que la concernant, le problème était surtout « le tas de détritus au sol que Madame [X] jetait de sa fenêtre. Il y avait des cotons tige, lingettes, affaires en tout genre » mais également Monsieur [C] [U] qui mentionne entendre du bruit le soir, à partir de 22 heures bien que cela ne soit pas tous les soirs où « la femme parle fort, elle hurle toute seule » et Monsieur [G] [Y] qui confirme les bruits de cette dernière qui crie et chante à tue-tête mais également les tas de détritus en bas de l’immeuble.

Le commissaire de justice a également recueilli le témoignage de Madame [W] [H], voisine de l’appartement en dessous de celui de Madame [I] [X], qui a confirmé tant ses déclarations faites par mail à la SA SEINE HABITAT que sa main courante déposée le 6 janvier 2025 auprès des services de police. Elle indique ainsi, subir des désordres depuis deux ans environ, date de son arrivée, et ce tous toutes les semaines. Elle déplore des hurlements nocturnes ainsi que des insultes mais également le jet de déchets par la fenêtre.

Il est également produit l’attestation de Monsieur [T] [D] et Madame [E] [A], locataires de l’appartement n°39, en date du 11 janvier 2023. Au regard des pièces produites, il convient de comprendre que ces personnes étaient les précédents locataires situés en dessous de Madame [X] et donc avant Madame [W] [H]. Or ils déploraient également déjà des nuisances sonores tenant à de la musique et des chants à des horaires tardives ainsi que des bruits d’aspirateur deux nuits de suite en janvier 2023. Bien que leur attestation ne respecte pas strictement la forme des articles 200 et 202 du code de procédure civile, aucun élément ne permet d’écarter cette pièce, qui vient corroborer les autres déclarations faites par les voisins de Madame [X].

Ainsi, si en effet, la configuration des lieux n’étant pas expliqués par le bailleur, les attestations de Monsieur [M] [R] ne peuvent se comprendre dès lors qu’il habite au 20 rue du Général Foy et non dans l’immeuble concerné situé 22 rue du Général Foy, le témoignage directe des autres voisins de Madame [I] [X] permettent de mettre en évidence des nuisances nocturnes de cette dernière ainsi que des nuisances liés à des détritus jetés.

Le recueil de ces témoignages par le commissaire de justice apporte la preuve d’un comportement de Madame [I] [X] présentant un caractère excessive par sa répétitivité et son intensité et ne peut se réduire à quelques cris dans le cadre festif et occasionnel au vu des témoignages apportés.

Par conséquent, il est établi que Madame [I] [X] ne jouit pas de manière paisible des lieux loués et justifie la résiliation du bail la liant à la SA SEINE HABITAT à compter du prononcé du jugement.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié.

Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 10 avril 2026, Madame [I] [X] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [I] [X] à son paiement à compter du 10 avril 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [X] aux dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice.

Il convient également de condamner Madame [I] [X] à payer à la SA SEINE HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [I] [X] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA SEINE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 10 mars 2003 entre la SA SEINE HABITAT d’une part, et Madame [I] [X] d’autre part, concernant les locaux situés 22 rue du Général Foy – logement n°80 – 4ème étage – Immeuble Balzac à PETIT QUEVILLY (76140), à la date du 10 avril 2026 ;

DIT que Madame [I] [X] est occupant sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [I] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [I] [X] à compter du 10 avril 2026, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [I] [X] à payer une indemnité d’occupation à compter du 10 avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [I] [X] à payer à la SA SEINE HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [X] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 25 septembre 2025 ;

REJETTE la demande de Madame [I] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE