Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi référé, 31 mars 2026, n° 26/00023

TJ Bobigny 31 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi référé, 31 mars 2026, n° 26/00023
Numéro(s) :	26/00023
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	8 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie GARLIN

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 1]

RÉFÉRENCES :

N° RG 26/00023

N° Portalis DB3S-W-B7K-4NUV

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 31 mars 2026

L’OPH Seine-[Localité 2] Habitat

Monsieur [V] [K]

Madame [Z] [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 17 février 2026, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Martine GARDE, greffière principale, lors des plaidoiries, et de Madame Amel OUKINA, greffière principale, lors de la mise à disposition.

DEMANDEUR :

L’OPH Seine-[Localité 2] Habitat

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Nathalie GARLIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Monsieur [V] [K]

Madame [Z] [T]

M^e Nathalie GARLIN

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 15 février 2024, l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat a donné en location à Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 385,84 € outre provisions sur charges.

Le 11 septembre 2025, l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat a fait délivrer à Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 249,60 € selon décompte arrêté au 10 septembre 2025.

Par courrier du 29 septembre 2025, l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 22 décembre 2025, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a attrait Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

L’OPH Seine-[Localité 2] Habitat a demandé à la présente juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] ;De condamner Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] à fournir à l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat l’attestation d’assurance locative jusqu’à libération des lieux, et ce sous astreinte de 77 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; De condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] au paiement des sommes suivantes :2 817,78 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2025, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;une indemnité mensuelle d’occupation fixée par provision au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le 29 décembre 2025, l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 17 février 2026.

Lors de l’audience, l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 10 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 767,78 €. Il indique que le paiement du loyer courant a repris mais s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs du fait de l’absence des défendeurs à l’audience.

Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] n’ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le contrat de bail en cause ayant été conclu le 15 février 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties (article 2), et en particulier des locataires en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Il convient en outre de rappeler que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. L’article 1103 du code civil tel qu’issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations rappelle ainsi que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

En ce sens, il est de jurisprudence constante notamment qu’il n’est pas interdit de stipuler dans le bail une durée supérieure aux prescriptions légales, que les parties peuvent se soumettre au régime des locations vides, plus protecteur, quand bien même le bien était effectivement meublé ou encore que l’ordre public de protection des locataires mis en place par cette loi ne peut ni empêcher le bailleur de s’imposer à lui-même des obligations constituant pour le preneur une protection supplémentaire ni justifier que le bailleur invoque l’ordre public pour justifier sa propre défaillance dans l’exécution des obligations contractuelles qu’il s’est imposées.

Or, en l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Cette disposition ne porte pas atteinte à l’ordre public de protection instauré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que rappelé, en ce qu’elle est davantage protectrice pour le locataire qui dispose d’un délai supérieur au délai légal pour s’acquitter d’une dette de nature à mettre en danger son bail.

En outre, le bailleur a expressément consenti à une telle clause.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article 8), les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 10 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 767,78 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T], absents lors de l’audience, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] à verser à l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat la somme de 767,78 € actualisée au 10 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] le 11 septembre 2025, pour un montant principal de 2 249,60 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 novembre 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il ressort des débats que Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] sont en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Il résulte en effet du dernier décompte produit qu’ils ont repris le paiement du loyer courant et que la dette a fortement diminué en cours de procédure.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 12 novembre 2025 ;Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; L’OPH Seine-[Localité 2] Habitat pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat sera en droit d’exiger de Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ; Il n’apparaît pas nécessaire en revanche en cas d’expulsion d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] de quitter les lieux. En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat de cette demande. SUR LA DEMANDE DE REMISE D’UNE ATTESTATION D’ASSURANCE SOUS ASTREINTE

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] n’ont pas fourni au bailleur ni au tribunal les justificatifs de leur attestation d’assurance locative.

Il y a donc lieu de les condamner à produire à fournir à l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat leur attestation d’assurance locative sous astreinte de 5 € par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification de la présente décision, et ce durant un délai de six mois à l’issue duquel il pourra être de nouveau statué.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance réputé contradictoire et publique, rendue par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat ;

CONSTATONS que le contrat signé le 15 février 2024 entre l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat et Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] concernant les locaux situés [Adresse 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 12 novembre 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] à verser à l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat la somme de 767,78 € actualisée au 10 février 2026 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] à s’acquitter de cette somme en 16 mensualités, les 15 premières d’un montant de 50,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les sommes versées à ce titre par Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 12 novembre 2025 ;Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;L’OPH Seine-[Localité 2] Habitat pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat sera en droit d’exiger de Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXONS en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] à verser à l’OPH Seine-SaintDenis Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNONS seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

DÉBOUTONS l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] à produire à fournir à l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat leur attestation d’assurance locative sous astreinte de 5 € par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification de la présente décision, et ce durant un délai de six mois à l’issue duquel il pourra être de nouveau statué ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [K] et Madame [Z] [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 septembre 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTONS l’OPH Seine-[Localité 2] Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE