TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

N° RG 25/02970 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRNP

Jugement du 26 Juin 2025

[U] [I] [S] [G]

C/

[E] [C]

[P] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Juin 2025 ;

Par Fanny LE MEUR, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Myriam LECLERC, A.A.P faisant fonction de Greffier ;

Audience des débats : .

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [U] [I] [S] [G]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Marion DAVID, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [E] [C]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparante en personne

M. [P] [W]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 avril 2015, Madame [U] [G] a consenti à Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] la location à usage d’habitation d’un logement sis [Adresse 8] à [Localité 5], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 627 euros, avec charges.

Le 22 novembre 2024, le bailleur a fait signifier à ses locataires un commandement de payer la somme de 1733,21 euros au titre des loyers et charges impayés, acte visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 mars 2025, le bailleur a fait assigner Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] à comparaître devant le Tribunal de céans aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur en date du 22 janvier 2025

— à défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties aux torts exclusifs du preneur défaillant pour non-paiement du loyer ;

— dire que Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] sont occupants sans droit ni titre de la date de la résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— autoriser Madame [U] [G] en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublants le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé

— condamner conjointement et solidairement à titre provisionnel Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait du en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs

— condamner conjointement et solidairement à titre provisionnel Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] à lui payer la somme de 2173,16 euros en principal au titre des termes dus à fin février 2025 selon décompte, terme de février 2025 inclus outre intérêts de droit à compter de l’assignation

— condamner conjointement et solidairement à titre provisionnel Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] à lui payer tous autres termes et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus

— condamner conjointement et solidairement à titre provisionnel Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du CODE DE PROCEDURE CIVILE outre les entiers dépens dont le cout du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la direction de la cohésion sociale.

— ordonner l’exécution provisoire

A l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été retenue et plaidée.

Madame [U] [G], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en remettant un décompte actualisé de sa créance et s’oppose à l’octroi de délais de paiement selon les modalités proposées par son locataire.

Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W], présents à l’audience, ne contestent pas la dette et sollicitent des délais de paiement, proposant d’apurer leur dette par un versement ou deux courant fin mai début juin 2025. Ils précisent avoir eu des difficultés financières en raison d’une baisse de salaire à la suite de l’accident du travail de Monsieur.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Madame [U] [G] justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’avis de réception de la lettre de notification au préfet, l’avis à la CCAPEX et un décompte des sommes dues.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec avis de réception le 29 janvier 2025, six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, Madame [U] [G] sera dite recevable en son action.

Sur la clause résolutoire

Le contrat, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges. Une telle clause ne produit effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 22 novembre 2024 aux locataires. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers dus n’ont pas été payés dans les deux mois et le Juge n’a été saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire dans ce délai.

En conséquence, il convient de constater que le contrat de bail est résilié à compter du 23 janvier 2025 par les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation, les loyers cessent d’être dus et seule une indemnité d’occupation peut être réclamée jusqu’à libération effective des lieux loués.

En l’espèce, cette résiliation est intervenue le 23 janvier 2025.

Il ressort du décompte tenu par le bailleur que la dette locative s’élève, à la date du 06 juin 2025, à la somme de 709.32 euros.

Conformément à l’article 1353 alinéa 2 du Code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] ne contestent par la somme réclamée par leur bailleur et ne justifient pas de paiements libératoires qui ne figurent pas dans le décompte.

L’article XI des conditions générales du bail stipulent que les locataires sont tenus solidairement des clauses du contrat.

En conséquence, Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 709.32 euros, arrêtée au 06 juin 2025 terme de juin 2025 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 -V de la loi du 6 juillet 1989, V. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En application de l’article 24-VI de la loi susmentionnée, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus si cette suspension est sollicitée par le bailleur ou le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il résulte des développements ci-dessus que la dette locative s’élève à la somme de 1913,11 euros.

Il résulte du décompte que le locataire a repris le paiement des loyers courants avant la date de l’audience.

Le bailleur s’oppose à la demande sans justifier de son opposition. Il convient de relever que les locataires sont dans les lieux depuis presque 10 ans sans autre incident majeur. En outre, le couple a connu des difficultés financières en raison d’un arrêt travail à la suite d’un accident de travail pour Monsieur. Toutefois, leur situation a vocation à s’améliorer dans les prochains mois. Enfin, le couple a des enfants à charge.

Dans ces conditions, il apparaît possible d’envisager un retour à la normale des relations de Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] avec son bailleur.

Il y a donc lieu d’accorder à Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] des délais de paiement de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire, selon les modalités fixées au dispositif.

Il est précisé que le paiement échelonné de la dette s’ajoute au paiement des loyers et charges courants.

Il doit être rappelé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance fixée ou du non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son effet automatiquement.

Dans cette hypothèse :

— Madame [U] [G] pourrait faire expulser Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] et tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sis [Adresse 8] à [Localité 5] ;

— Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] seraient condamnés solidairement à payer à Madame [U] [G] une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer en cours, sans révision possible, augmenté des charges, en réparation du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de son immeuble ; cette somme serait due mensuellement à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, c’est-à-dire jusqu’à la remise des clés au bailleur ou expulsion.

Sur les autres demandes

Succombants à l’instance, Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] seront condamnés in solidum aux dépens.

Le coût du commandement de payer, acte indispensable lorsque le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sera intégré dans les dépens.

L’équité et la situation respective des parties justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] seront également condamnés in solidum à payer à la demanderesse la somme de 400 euros sur ce fondement.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par décision contradictoire et rendue en premier ressort,

DIT Madame [U] [G] recevable en son action ;

CONSTATE que le bail conclu entre Madame [U] [G] et Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] a été résilié le 23 janvier 2025 par les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] à payer à Madame [U] [G] la somme de 709.32 euros, arrêtée au 06 juin 2025 terme de juin 2025 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

AUTORISE Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] à se libérer de leur dette en une mensualité majorée du solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et elle sera réputée ne² jamais avoir joué ;

RAPPELLE que pendant les délais accordés et tant qu’ils seront respectés, les procédures d’exécution engagées seront suspendues de même que cesseront d’être dues les majorations d’intérêts encourues à raison du retard de paiement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact ou du loyer courant :

— la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 8] à [Localité 5], il sera procédé à l’expulsion de Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] et de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux ; si besoin est, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; qu’il sera procédé également, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble désigné par le locataire ou, à défaut, le bailleur, dans les conditions prévues par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;  ;

— Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, sans révision possible, et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du premier impayé et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] à régler les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [C] et Monsieur [P] [W] à payer à Madame [U] [G] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples, différentes ou contraires au présent dispositif ;

DIT que la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet d’Ille et Vilaine.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an sus-indiqués,

LE GREFFIER LE JUGE