N° RG 25/00645 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJTR

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 4]

[Localité 5]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/00645 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJTR

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

aux avocats

Expédition à la Préfecture du Bas-Rhin

le

Le Greffier

M^e Olivier DE BOISSIEU

M^e Yves HADDAD

M^e Pierre STORCK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSES :

S.E.L.A.S. MJE, en qualité de liquidateur

dont le siège est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG

S.C.I. [V]

dont le siège est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [L]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Yves HADDAD, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant, M^e Olivier DE BOISSIEU, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection

Sevim BARBARUS Greffier lors des débats, Lila BOCKLER greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Aout 2025 et prorogé au 16 Septembre 2025.

JUGEMENT

rendu contradictoirement et en Premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER Greffier

N° RG 25/00645 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJTR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, la S.E.L.A.S. MJE, prise en la personne de Maître [C] [N], en qualité de liquidateur de la S.C.I. [V] a fait assigner Madame [T] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection statuant au Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec cette dernière.

Elle expose que la S.C.I. [V] est propriétaire d’un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6].

La S.C.I. [V] a par acte sous seing privé du 28 février 2022 donné à bail ledit logement à Madame [E], moyennant le paiement du loyer de 800,00 euros par mois, outre une provision mensuelle sur charges de 100,00 euros.

Une procédure de sauvegarde a été ouverte à l’encontre de la S.C.I. [V] le 28 février 2022, convertie par la suite en redressement judiciaire.

Par jugement du 6 février 2023, la chambre des procédures collectives non commerciales du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG a prononcé la liquidation judiciaire de la S.C.I. [V].

La S.E.L.A.S. MJE, prise en la personne de Maître [C] [N], a été désignée en qualité de liquidateur.

Madame [E] ne paye pas les loyers depuis le mois février 2022, soit depuis la date d’entrée dans les lieux, malgré sommation de payer du 27 novembre 2024.

Aux termes du décompte arrêté au mois de décembre 2024, Madame [E] est débitrice de la somme totale de 24.632,14 euros au titre des loyers et charges impayés, à laquelle il convient d’appliquer une majoration de 10% en application de la clause pénale prévue au bail, soit la somme totale de 27.095,36 euros.

Elle ajoute que le bail prévoit une indemnité conventionnelle d’occupation en cas de résiliation du contrat, égale à deux fois le loyer quotidien, soit la somme de 1.600,00 euros par mois.

Ainsi, elle demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

— juger sa demande recevable et bien fondée,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusifs de Madame [E] à compter du présent jugement,

— juger que Madame [E] est occupante sans droit ni titre des lieux,

— ordonner son expulsion,

— condamner Madame [E] à payer à la S.C.I. [V] la somme de 27.095,36 euros, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2024, augmenté de la clause pénale, montant à parfaire à la date du jugement,

— condamner Madame [E] d’avoir à s’acquitter des indemnités d’occupation de 1.600,00 euros par mois à compter du présent jugement jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,

— condamner Madame [E] à payer à la S.C.I. [V] la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [E] a constitué avocat, et par conclusions du 13 février 2025, demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

— débouter la S.E.L.A.S. MJE es qualité de liquidateur de la S.C.I. [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la S.E.L.A.S. MJE es qualité de liquidateur de la S.C.I. [V] à payer à Madame [E] la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle note que la demande de la S.C.I. [V] représentée par son liquidateur est basée sur la pièce n°1, intitulée “contrat de location”. Or, ladite pièce est un avenant au contrat de location fait le 19 novembre 2012. Ce document n’est pas daté, et ne peut donc servir de base à une action devant la présente juridiction.

De plus, aucun commandement de payer n’a été établi, et encore moins communiqué.

Il s’agit d’une simple mise en demeure qui ne remplit pas les conditions prévues par la loi concernant les commandements de payer, alors qu’il est prévu en page 5 du document communiqué la délivrance d’un commandement de payer.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 13 février 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur avocat, substitué par un confrère, pour la date du 2 avril 2025.

Par mail du 18 mars 2025, Madame [E] a sollicité la réouverture des débats pour “prendre en considération de nouveaux éléments qui n’ont pas été produits par [son] conseil”.

Elle indique que les pièces de son dossier n’ont pas été produites au juge pour justifier de sa bonne foi sur les règlements des loyers payés, déductions faites des travaux qui incombent à la S.C.I. [V].

Elle ajoute que les pièces adverses montrent des incohérences du bail, sa date d’entrée dans les lieux datant de 2012 au nom de Monsieur et Madame, avec un avenant au bail fait en 2018 au nom de Madame pour un loyer de 600,00 euros jamais modifié. Selon elle, le rapport MJE est erroné et ne fait pas apparaître tous les versements des montants perçus pour loyer.

Madame [E] précise avoir produit au liquidateur les extraits des comptes bancaires de la S.C.I. [V] de février 2022 à février 2023 prouvant son paiement des loyers, ainsi que le grand livre 2022-2023, et s’être étonnée auprès de lui du fait qu’il persistait à mettre en doute ses paiements.

Les débats ont été réouverts par jugement du 2 avril 2025, et l’affaire renvoyée au 13 mai 2025.

Par conclusions responsives du 23 mai 2025, la S.C.I. [V] maintient ses demandes, et y ajoutant, sollicite la condamnation de Madame [E] à lui payer la somme de 26.732,14 euros au titre de l’arriéré locatif au mois de mai 2025, outre 2.673,21 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 9 décembre 2024, ainsi que la capitalisation des intérêts.

Elle met en compte 2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle expose que la S.C.I. [V] a été créée à l’initiative des époux [B] en date du 24 octobre 2012, en vue de l’acquisition d’un immeuble devant servir d’une part à l’habitation personnelle des époux, d’autre part, au siège social d’une autre société, la société MC SECURITE (créée également par les époux [B]).

À la suite de la séparation du couple, Madame [E] (gérante de la S.C.I. [V]), occupe seule le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6]. Plusieurs baux semblent avoir été rédigés par Madame [E], es qualité de locataire et de représentant légal du bailleur.

Par acte sous seing privé du 28 février 2022, la S.C.I. [V] a conclu avec Madame [E] un avenant au bail, fixant le loyer à la somme de 800,00 euros par mois, outre une provision mensuelle sur charges de 100,00 euros, avenant postérieur à celui invoqué par Madame [E] du 11 janvier 2018, et dont toutes les pages sont paraphées par cette dernière.

Cette dernière a cependant opposé une grande résistance pour la mise en vente du bien et la réalisation de l’actif de la S.C.I. [V].

Elle ajoute que le grand livre mentionnant le montant de 700,00 euros par mois n’est pas opposable à la demanderesse, et ne présente aucune fiabilité, ces extraits ayant été établis par Madame [E] et ne reflétant manifestement pas la réalité de la situation économique de la S.C.I. [V] et des engagements contractés par Madame [E] es qualité de preneur, le grand livre n’étant pas visé par l’expert-comptable.

Elle relève des incohérences entre le tableau manuscrit des paiements fait par Madame [E] et le “grand livre” de la S.C.I. [V], ainsi que les montants y figurant avec les paiements effectivement réalisés, tandis que les paiements effectivement réalisés par Madame [E] entre les mains du liquidateur ont d’ores et déjà été intégrés dans le décompte produit. Elle souligne que les justificatifs de virement ne comportent pas d’objet relatifs au paiement d’un loyer.

Les éventuels frais dont elle invoque le règlement -dont elle ne justifie pas – n’ont pas vocation à être déduits de sa dette locative, mais doivent être traités dans le cadre de son compte courant d’associé, tandis qu’une partie relève de l’obligation d’entretien du locataire et qu’ils ont été engagés postérieurement à la procédure collective de la S.C.I. [V].

Par conclusions pour l’audience du 12 juin 2025, Madame [E] demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

— juger nulle la procédure intentée par la S.E.L.A.S. MJE, liquidateur de la S.C.I. [V], pour défaut de commandement de payer,

Subsidiairement,

— débouter le liquidateur de la S.C.I. [V] pour défaut de rapporter la preuve suffisante concernant l’absence de clause résolutoire, notamment de la production du contrat de bail initial,

— débouter le liquidateur de la S.C.I. [V], celui-ci ayant produit à ses pièces un avenant contenant une clause résolutoire impliquant la production d’un commandement de payer,

Plus subsidiairement,

— constater qu’il n’y pas lieu à arriérés de loyers, et par voie de conséquence, à expulsion judiciaire,

— débouter purement et simplement la S.E.L.A.S. MJE, liquidateur de la S.C.I. [V] de ses demandes,

— condamner la S.E.L.A.S. MJE, liquidateur de la S.C.I. [V], de ses demandes,

— condamner la S.E.L.A.S. MJE, liquidateur de la S.C.I. [V] à payer à Madame [E] la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [E] indique avoir signé un bail d’habitation en 2012, dont avenant en date du 11 janvier 2018 avec la S.C.I. [V]. Divorcée en 2017, elle acquitte seule les loyers depuis cet avenant. Le loyer initial était de 800,00 euros H.T. et celui de l’avenant de 2018 à 600,00 euros. L’avenant de 2018 a été signé par le bailleur, gérant, ex-mari de Madame [E], et par l’unique preneur désormais, Madame [E].

Elle soutient qu’un commandement de payer préalable à l’assignation en expulsion est obligatoire à peine de nullité de la procédure, alors que le bail contient une clause résolutoire mentionnant expressément la nécessité d’un commandement.

Elle ajoute qu’il n’est pas produit le bail initial, alors que pèse sur le bailleur la charge de la preuve.

Madame [E] entend produire l’ensemble des pièces justificatives de ses paiements. Elle ajoute que les mois où des loyers n’ont pas été payés ont été compensés par des travaux qui incombent au bailleur, s’agissant selon l’article 606 du code civil de grosses réparations (piscine, entretien chauffage, pompe à chaleur, Clément Travaux pour escalier, Elite Forage pour le puits), et non des réparations locatives listées par le décret du 26 août 1987.

Elle argue enfin qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la clause pénale de 10% qu’elle estime manifestement léonine, et inapplicable vu qu’elle a réglé les loyers, de même que pour l’indemnité d’occupation doublée.

À la dernière audience de renvoi du 12 juin 2025, la demanderesse était représentée par son avocat, et Madame [E] a comparu en personne, assistée de son conseil.

Le conseil de la S.C.I. [V] indique que son liquidateur a du mal à accéder au logement et que la liquidation peine à être clôturée.

Il souligne qu’il n’est pas demandé l’acquisition de la clause résolutoire, qui n’avait donc pas à être signifiée par commandement, et maintient ses écrits du 23 mai 2025, l’arriéré s’élevant à plus de 23.000,00 euros.

Il souligne que Madame [E] n’a pas déclaré les factures de travaux au liquidateur.

Le conseil de Madame [E] note que la S.C.I. [V] fait aussi référence à la clause résolutoire, imbriquée avec la clause pénale dont elle demande application, de sorte qu’elle devait délivrer un commandement de payer.

Madame [E] fait observer que la S.C.I. [V] a été en procédure de sauvegarde à sa demande, puis a été placée en liquidation judiciaire. Elle n’a pas réglé les avances sur charges car elle les réglait intégralement personnellement. Elle souhaite négocier avec la banque concernant l’arriéré de prêt de 700.000,00 euros. Elle précise avoir 50% de parts sociales dans cette société, les 50% restants appartenant à son ex-conjoint, qui a été mis en faillite civile.

Elle sollicite des délais suspensifs de résiliation, et propose de régler l’éventuelle dette locative par mensualités de 400,00 euros en sus du loyer courant, indiquant que son fils poursuit des études en bachelor commerce international pour un coût annuel de 6.000,00 euros par an, son père ne payant rien depuis 2017.

Le conseil de la S.C.I. [V] s’oppose aux délais au motif d’une absence de coopération de Madame [E] à la procédure collective.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail doit être notifiée par l’huissier de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation a en l’espèce été notifiée par le commissaire de justice à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 10 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 13 février 2025.

Cette dernière a, le 3 février 2025, adressé au Juge des Contentieux de la Protection un bilan social relatif à la situation de Madame [E].

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande en nullité de la procédure :

Il résulte de l’article 24 I.de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce texte relatif à l’action en constatation de la clause résolutoire n’exclut pas l’action en résiliation judiciaire fondée sur des impayés de loyers, la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 y faisant d’ailleurs expressément référence à l’article 24 IV. visant les “assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur”, de même que l’article 1741 du Code civil qui dispose que le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aucune disposition ne prévoit par ailleurs que l’action en résiliation judiciaire serait exclue en cas de clause résolutoire insérée au bail.

Ainsi, dans la mesure où la S.C.I. [V] a fait le choix de recourir à une action tendant au prononcé de la résiliation du bail, elle n’était pas tenue de délivrer un commandement de payer, lequel n’est requis que pour permettre la constatation judiciaire de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par suite, Madame [E] sera déboutée de sa demande en nullité de la procédure pour défaut de délivrance d’un commandement de payer.

3. Sur le principal :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Sur les stipulations du bail applicables, il est relevé qu’aucune des parties ne produit la première page du bail initial du 19 novembre 2012, ni l’intégralité des autres pages du bail initial.

La S.C.I. [V] verse les pages 2 à 6 du bail initial, tandis que Madame [E] en verse uniquement la page 2 et la page 7.

De plus, sur l’exemplaire produit par la S.C.I. [V], la page 6 est en partie occultée sous les clauses particulières.

Pour autant, le principe de l’existence de ce bail initial n’est pas discuté ni contesté.

Il ne peut être reproché à la S.C.I. [V], représentée par son liquidateur, de ne pas être en mesure de produire un exemplaire intégral du bail initial, l’ouverture de la liquidation judiciaire n’ayant été prononcée que par jugement du 6 février 2023 et sa nomination étant dès lors postérieure au bail initial, qui en revanche devait nécessairement être en possession de Madame [E] en sa qualité de gérante-associée.

En tous les cas, les avenants produits ne portent que sur le remplacement de la première page dudit bail, qui fixe notamment le montant du loyer et des charges.

Le débat porte sur l’avenant applicable, Madame [E] invoquant celui du 11 janvier 2018, tandis que la S.C.I. [V] invoque un avenant du “19 novembre 2022".

Il convient de relever qu’aucun avenant ne porte la date du 19 novembre 2022. En réalité, le deuxième avenant “annule et remplace la page 1 du précédent bail fait le 19.11.2012" et mentionne une date de départ du bail au “28/02/2022".

Il s’agit dès lors d’une problématique sur l’avenant applicable entre celui du 11 janvier 2018 invoqué par Madame [E] et celui du 28 février 2022 invoqué par le liquidateur de la S.C.I. [V].

Ces deux avenants comportent des mentions contradictoires quant aux loyers et charges, pour leur rédaction en chiffres et en toutes lettres.

L’avenant du 11 janvier 2018 mentionne :

“Loyer : (en chiffres) 600 € (en lettres) deux mille huit cent sept euros

Charges (en chiffres) 100 € (en lettres) cent euros

TOTAL MENSUEL : (en chiffres) 700 € (en lettres) deux mille neuf cent sept euros”

Le loyer avec charges est donc stipulé en chiffres à 700 € et en lettres à 2.907 €.

L’avenant du 28 février 2022 mentionne :

“Loyer : (en chiffres) 800 € HUIT CENT (en lettres) mille euros

Charges (en chiffres) 100 € CENT (en lettres) cent euros

TOTAL MENSUEL : (en chiffres) 900 € NEUF CENT (en lettres) mille cent euros”

Le loyer avec charges est donc stipulé en chiffres à 900 € et en lettres à 1.100 €.

Néanmoins, les parties s’accordent sur le fait que le premier avenant stipule un loyer de 600,00 euros (+ 100,00 euros de charges) et que le deuxième avenant stipule un loyer de 800,00 euros (+ 100,00 euros de charges).

Il convient de relever que l’avenant du 28 février 2022 est concomitant au jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde, que Madame [E] a confirmé avoir demandé de sa propre initiative.

Or, en justifiant de revenus locatifs plus importants, cela avait manifestement pour objectif de la part de Madame [E] d’inciter le Tribunal à accepter la procédure de sauvegarde plutôt qu’un redressement judiciaire, qui est une procédure plus lourde et plus contraignante pour la société (et qui en l’espèce est intervenue dix mois plus tard).

Elle ne peut désormais invoquer un avenant antérieur aux loyers moindres, dans le but de minorer sa propre dette.

Dans la mesure où cet avenant de 2022 n’est pas allégué comme étant un faux, et qu’il était en possession du liquidateur, il s’en suit que seul le deuxième avenant pourra être retenu comme applicable, s’agissant du dernier acte juridique portant le loyer au montant de 800,00 euros, augmenté de 100,00 euros d’avances sur charges.

Madame [E] indique qu’elle n’a pas réglé les avances sur charges au motif qu’elle réglait toutes les charges personnellement.

Elle n’en justifie pas, les dépenses invoquées par elle portant sur des travaux, tandis qu’au contraire les extraits du compte S.C.I. [V] produits de juin 2022 à janvier 2023 font état de prélèvements mensuels de charges pour la S.C.I. [V] auprès d’ES ENERGIES STRASBOURG (650,00 euros), de Sector Alarme (127,32 euros), et périodiquement du SDEA (95,90 euros).

Ces charges apparaissent manifestement supérieures aux avances sur charges stipulées de 100,00 euros par mois, et il appartenait à Madame [E] de solliciter le cas échéant une régularisation de charges réelles, qui aurait manifestement été en sa défaveur.

Il s’en suit que les loyers mensuels à retenir s’élèvent à 800,00 euros par mois, majorés de 100,00 euros de provisions sur charges.

Quant aux règlements effectués par Madame [E], les sommes reportées sur son tableau manuscrit reprennent l’extrait du grand livre de la S.C.I. [V].

Madame [E] produit par ailleurs des extraits du compte de la S.C.I. [V] mentionnant les virements effectués périodiquement par elle sur ce dernier.

La S.E.L.A.S. MJE ne reconnaît que les règlements effectués directement entre ses mains postérieurement à la liquidation, mais non ceux virés directement sur le compte de la S.C.I. [V] antérieurement à la liquidation.

Concernant les virements antérieurs à la liquidation, ils sont justifiés et libellés de la manière suivante :

Date

Montant

Intitulé

28/06/2022

700,00 €

LOYER SCI [V] / [E] 06 22

18/07/2022

500,00 €

LOYER [E] [T] 07 22

25/07/2022

200,00 €

LOYER [E] [T] 07 22

28/07/2022

100,00 €

[S] DE MME [D] [G] [H]

11/08/2022

500,00 €

[S] DE MME [D] [G] [H]

11/08/2022

700,00 €

[S] DE MME [D] [G] [H]

05/09/2022

700,00 €

[S] [E] [T]

16/09/2022

500,00 €

[S] [E] [T]

18/10/2022

300,00 €

[S] [E] [T]

08/11/2022

500,00 €

[S] [E] [T] 10 22

28/11/2022

400,00 €

[S] [E]/[V] LOYER

19/12/2022

400,00 €

[S] [E]/[V] LOYER 12

12/01/2023

400,00 €

[S] [Y] [S] [E]/[V] [F]

17/01/2023

700,00 €

[S] [Y] [E] LOYER/SCI TALI

Il y a lieu de relever que la comparaison des intitulés des virements dans les confirmations d’ordre de virement et sur les extraits de compte établissent que le nombre de caractères visibles est limité sur l’interface du Crédit Mutuel, qui en outre précède automatiquement l’intitulé de “[S]” ou “[S] [Y]” ou “[S] [Y] [S]”, tronquant encore davantage le libellé initial.

En revanche, tout paiement suppose une dette, et en l’occurrence Madame [E] a procédé à des règlements mensuels correspondant au montant des échéances mensuelles de loyers tandis que la S.C.I. [V] n’invoque et ne justifie pas d’un objet différent desdits paiements, de sorte que ces règlements d’un montant total de 6.600,00 euros sur cette période de juin 2022 à janvier 2023 seront pris en compte au titre du paiement des loyers courants.

Les règlements postérieurs à la liquidation de février 2023 à février 2025, d’un montant de 8.400,00 euros, retranscrits dans le grand livre et reconnus par le liquidateur de la S.C.I. [V] seront également retenus.

Il s’en suit qu’est justifié un règlement total par Madame [E] au titre des loyers et avances sur charges de 15.000,00 euros sur la période du 28 février 2022 au mois de mai 2025 inclus.

Les loyers et avances sur charges dûs sur la période du 28 février 2022 au 31 mai 2025 s’élèvent à 32,14 € + (39 x 900,00 €) = 35.132,14 €.

Dès lors, la dette locative s’élevait à 35.132,14 € – 15.000,00 € = 20.132,14 euros au mois de mai 2025 inclus.

Sur le paiement des travaux invoqués par Madame [E], d’un montant total de 10.703,43 euros, il convient d’observer qu’ils incluent un montant de 5.524,43 euros pour un devis signé sans preuve de paiement ni facture acquittée, et qu’il s’agit pour le reste de factures ne comportant pas la mention acquittée et non corroborées par des preuves de paiement.

De plus, même si elles revêtaient -ce qui n’est pas prouvé – le caractère de dépenses de conservation, ces dépenses engagées par le locataire sans l’accord préalable du liquidateur sont inopposables à la procédure de liquidation.

En effet, le liquidateur est le seul habilité à engager des dépenses pour le compte de la SCI. Toute dépense faite sans son autorisation est considérée comme non valide au regard de la procédure.

Par conséquent, ces dépenses ne peuvent pas être utilisées comme un moyen de contestation directe des loyers dus, ou de compensation avec ces derniers.

De plus, si le Juge des Contentieux de la Protection est compétent pour constater l’existence d’une dette de loyers et pour ordonner l’expulsion, il n’est pas habilité à juger de la validité de la créance de travaux du locataire, qui relève de la procédure collective, qui n’a pas en l’espèce été déclarée ni soumise à l’accord du liquidateur, et dont l’existence en cas de refus doit être tranchée par le juge-commissaire.

En outre, indépendamment de la procédure collective, le locataire ne peut déduire lui-même des loyers dus les frais de travaux sans y avoir été préalablement autorisé par le Juge des Contentieux de la Protection dans le cadre d’une demande de consignation des loyers, ceci constituant à défaut un paiement irrégulier.

Ainsi, il a été déterminé que Madame [E] a de manière renouvelée manqué à son obligation de paiement du loyer courant, s’agissant d’un manquement grave à l’obligation principale du locataire dans le cadre du bail.

Par suite, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la S.C.I. [V] et Madame [E].

Sur la demande d’expulsion

Madame [E] étant occupante sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux.

Sur la dette locative

En l’absence de production de décomptes plus récents, Madame [E] sera condamnée à payer à la S.C.I. [V] la somme de 20.132,14 euros au titre de l’arriéré locatif au mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle.

Quant aux clauses pénales prévues à l’article “clause résolutoire et clause pénale”, elle sont ainsi libellées :

“ En outre, et sans qu’il soit dérogé à la précédente clause résolutoire, le locataire s’engage formellement à respecter les deux clauses pénales suivantes :

— En cas de non paiement du loyer ou de ses accessoires aux termes convenus, et dès le premier acte d’huissier, le LOCATAIRE supportera une majoration de plein droit de dix pour cent sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le BAILLEUR, et ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation à l’article 1230 du code civil.

— En cas de résiliation du présent contrat de location du fait du locataire en application de l’une des clauses résolutoires ci-dessus, ou en cas de non respect des délais de préavis énoncés ci-dessus, le dépôt de garantie prévu aux présentes demeurera acquis au BAILLEUR de plein droit, à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi. Une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien sera en outre due jusqu’à libération complète des lieux et restitution des clés.

Cette indemnité est destinée à dédommager le BAILLEUR tant du préjudice pouvant résulter du retard dans le paiement que des désagréments causés par les démarches et diligences nécessaires pour parvenir au recouvrement de la créance.”

Il sera rappelé que les clauses pénales mises à la charge exclusive du locataire en cas d’inexécution de ses obligations ont été considérées comme abusives par la Commission des clauses abusives dans sa recommandation N° 2000-01 du 17 février 2000, compte tenu de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

En outre, de telles clauses sont réputées non écrite pour les baux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), soit le 27 mars 2014, en ce qu’elles “autorise[nt] le bailleur à percevoir des […] pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat de location”.

Dès lors, ces chefs de demande ne pourront qu’être rejetés.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupation des lieux par Madame [E] , malgré la résiliation du bail, cause à la S.C.I. [V], représentée par son liquidateur, un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à celui des loyers et charges, soit 900,00 euros par mois. Cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Madame [E] sera condamnée à son paiement du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet.

Le recours à la force publique étant en soi suffisamment coercitif, il n’y a pas lieu à condamnation à une indemnité d’occupation supérieure au montant du loyer.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, l’octroi de délais suspensifs à la résiliation du bail n’est possible qu’en cas de constat d’acquisition de clause résolutoire, tandis qu’en l’espèce la résiliation a été prononcée et est définitivement acquise. Ils n’auraient en tous les cas pu être accordés par le juge faute de reprise du paiement des loyers courants avant l’audience.

Par ailleurs, il résulte de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Madame [E] ne justifie pas dans quelle mesure son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales.

Enfin, en vertu de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Madame [E] ne verse aux débats aucun élément permettant d’apprécier sa situation financière ni d’expliquer comment après une longue période d’impayés, elle pourrait rembourser sa dette par versements échelonnés sur 24 mois.

Sa demande en délais de paiement sera donc rejetée.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Madame [E] ayant succombé à la présente instance, elle en supportera les entiers dépens, y compris l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En équité il sera alloué à la demanderesse une somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la S.C.I. [V], représentée par son liquidateur la S.E.L.A.S. MJE, prise en la personne de Maître [C] [N] ;

DÉBOUTE Madame [T] [E] de sa demande en nullité de la procédure ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties ;

CONDAMNE Madame [T] [E] à payer à la S.C.I. [V], représentée par son liquidateur la S.E.L.A.S. MJE, la somme de 20.132,14 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêtés au mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 900,00 euros par mois, charges incluses ;

CONDAMNE Madame [T] [E] au paiement de cette indemnité à la S.C.I. [V], représentée par son liquidateur la S.E.L.A.S. MJE, du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

REJETTE la demande de délais de paiement présentée par Madame [T] [E] ;

ORDONNE l’évacuation par Madame [T] [E], et tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 1] à [Localité 6], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [E] ;

DÉBOUTE la S.C.I. [V], représentée par la S.E.L.A.S. MJE, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [T] [E] à payer à la S.C.I. [V], représentée par son liquidateur la S.E.L.A.S. MJE, la somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE Madame [T] [E] aux dépens y compris ceux liés à l’assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge