TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00507 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C77S

Le

copie + copie exécutoire Maître [S] CARPENTIER

copie à M. [K] [N]

copie sous-préfecture de [Localité 1]

copie dossier

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [B]

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 479 789 042

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nathalie CARPENTIER de la SCP ANAJURIS, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEUR

M. [N] [K]

né le 11 Mars 2002 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

comparant

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 20 Mars 2026 du juge des contentieux de la protection de [Localité 2], (Aisne), présidée par William CRAWFORD, assisté de Céline GAU, greffier ;

William CRAWFORD juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Nadia HESSANI

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 8 septembre 2023, la SCI [B] a donné à bail à Monsieur [N] [K] un local à usage d’habitation, situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel actuel de 629,20 euros outre 30 euros de provisions sur charges.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, la bailleresse a fait délivrer le 14 mai 2025 au locataire commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 828,34 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025, signifié à étude, la SCI [B] a fait assigner Monsieur [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du contrat de bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 4], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;L’autoriser à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais et risques et périls de la défenderesse en vertu des dispositions des articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [K] à lui payer la somme de 5.240 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 27 octobre 2025 ; condamner Monsieur [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux ; condamner Monsieur [K] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris notamment les frais du commandement de payer ; ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, la SCI [B] a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de six semaines impartis par le commandement de payer du 14 mai 2025, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2026.

A cette audience, la SCI [B], comparant représentée, a repris les termes de son assignation, actualisant sa demande au titre des impayés locatifs à la somme de 6.461,55 euros, avec une déduction de 1.800 euros imputée pour un virement très récent. Elle s’est opposée aux délais de paiement sollicités.

Quant à Monsieur [K], il a comparu non assisté ou représenté, et a sollicité l’octroi de délais de paiement, faisant état d’une situation personnelle difficile et indiquant avoir déjà réduit sa dette.

Aucune procédure de traitement du surendettement n’a été évoquée par Monsieur [K].

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 novembre 2025, et que l’assignation en date du 19 novembre 2025 a été dénoncée le 20 novembre 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 20 mars 2026.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire. Celle-ci indique que la résiliation du bail intervient un délai de deux mois après un commandement resté infructueux.

Aux termes de l’avis de la Cour de cassation daté du 13 juin 2024, la loi du 27 juillet 2023 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par exploit du 14 mai 2025, le bailleur a fait commandement à Monsieur [K] de s’acquitter de la somme de 828,34 euros de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

C’est le délai prévu par le contrat de bail, soit 2 mois, qui sera retenu.

Il résulte du décompte daté du 5 mars 2026 que les loyers n’ont pas été payés en intégralité dans les deux mois, puisque le paiement de 828,34 euros évoqué par Monsieur [K] est intervenu le 11 août 2025. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 15 juillet 2025.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [K] cause un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation est due à compter d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, soit en l’espèce le 15 juillet 2025.

Par suite, Monsieur [K] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges normalement exigible à la SCI [B] à compter du 15 juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, au prorata temporis.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

Il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 5 mars 2026, Monsieur [K] demeure redevable de la somme de 6.451,55 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de mars 2026 incluse.

Monsieur [K] n’a pas contesté le montant de cette dette lors de l’audience.

Pour autant, à la lecture du décompte versé aux débats, il apparaît que la SCI [B] a perçu la somme de 283 euros au titre d’un paiement de la CAF le 5 mai 2025, sans que celui-ci ait été imputé aux sommes dues. Cette somme sera donc déduite du total.

Par ailleurs, le mois d’août 2025 fait apparaître un règlement à hauteur de 828,34 euros, fait à la SELARL KALIACT, qui n’a été que partiellement répercuté sur le solde dû, à hauteur de 131,17 euros. Il y a lieu de déduire la somme de 697,17 euros.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, Monsieur [K] sera condamné à payer à la SCI [B] la somme de 5.471,38 euros.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Conformément à l’article 24 VII de cette loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [K] sollicite des délais de paiement. Il démontre avoir payé une somme de 1.800 euros récemment, issue d’un héritage.

Il indique être chef d’entreprise, et parvenir à se reverser entre 500 et 800 euros par mois. Il dit avoir procédé à des licenciements et ainsi réduit ses charges, et affirmé que la société se redressait.

Pour autant, il n’apporte aucun justificatif lors de l’audience, et ne démontre pas être en capacité de rembourser sa dette.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [K], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [B], Monsieur [K] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 15 juillet 2025 du bail conclu entre la SCI [B] et Monsieur [N] [K], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

ORDONNE par conséquent à Monsieur [N] [K] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la SCI [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à la SCI [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 15 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à la SCI [B] la somme de 5.471,38 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [N] [K] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à Madame [S] [T] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION