TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 14 Mars 2025

N° RG 24/07046 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LGVG

Jugement du 14 Mars 2025

N°: 25/227

[Y] [M]

C/

[F] [Z] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e ORESVE

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e POIRIER

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 14 Mars 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 31 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 14 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [Y] [M]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [R] [Z] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparant en personne assisté de M^e Brice POIRIER, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382024007598 du 26/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2018, M. [Y] [M] a consenti un bail d’habitation meublé à M. [F] [R] [Z] [C] sur une chambre dans un appartement de type 4 situé au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer de 400 euros par mois. Le contrat prévoyait la jouissance exclusive de la chambre n°2 ainsi que la jouissance, avec les autres locataires, des parties communes du logement.

Par courrier du 26 novembre 2023, M. [Y] [M] a donné congé pour motif légitime et sérieux au locataire, se prévalant de troubles du voisinage causés par M. [Z] [C].

Par courrier du 29 décembre 2023, M. [F] [R] [Z] [C] a contesté le congé pour motif légitime et sérieux ainsi délivré.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2024, M. [Y] [M] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir notamment prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de M. [F] [R] [Z] [C].

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un nouveau congé pour motif légitime et sérieux.

Après deux renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 31 janvier 2025.

A l’audience du 31 janvier 2025, aux termes de ses conclusions n°3 reprises oralement à l’audience, M. [Y] [M], représenté par son conseil, demande au tribunal de bien vouloir :

• A titre principal, juger valable le congé notifié par M. [M] le 24 septembre 2024,

o En conséquence, ordonner l’expulsion de M. [F] [R] [Z] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

o Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation,

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

o En conséquence, ordonner l’expulsion de M. [F] [R] [Z] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

o Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation,

• Dans tous les cas, condamner M. [F] [R] [Z] [C] à payer les sommes suivantes :

o 1.200 euros à titre de dommages et intérêts,

o 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

• Débouter M. [F] [R] [Z] [C] de l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses demandes, M. [Y] [M] explique qu’il loue le logement a plusieurs jeunes actifs ou étudiants via des contrats de location meublée par lesquels chaque colocataire bénéficie de la jouissance exclusive d’une chambre et de la jouissance des parties communes.

Il indique toutefois que M. [Z] occupe désormais seul le logement car les autres locataires sont partis en raison de son comportement. Le bailleur expose que le locataire ne respecte pas ses obligations, en particulier celle d’user paisiblement des locaux loués. Il soutient que M. [Z] est responsable de troubles du voisinage, causant une gêne excessive aux autres colocataires et aux voisins, produisant, à cet égard, plusieurs attestations.

En défense, aux termes de ses conclusions en réponse visées par le greffe, reprises oralement à l’audience, M. [F] [R] [Z] [C], assisté par son conseil, demande au tribunal de bien vouloir :

• A titre préalable, rejeter la demande tendant à voir valider le congé pour motif légitime et sérieux signifié le 24 septembre 2024,

• A titre principal,

o constater la jouissance paisible du bien par M. [Z]

o Débouter M. [Y] [M] de ses demandes,

o Condamner M. [Y] [M] à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

• A titre subsidiaire, accorder à M. [F] [R] [Z] [C] les plus larges délais avant départ des lieux et éventuelle mesure d’expulsion locative,

• En toute hypothèse, débouter M. [Y] [M] de toute autre demande indemnitaire ainsi que des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [R] [Z] [C] conteste la validité du congé pour motif légitime et sérieux signifié le 24 septembre 2024, relevant que cette demande a été présentée par voie de conclusions mais n’était pas formulée dans l’assignation.

Le locataire reconnaît des difficultés relationnelles avec ses anciens colocataires, précisant que celles-ci sont apparues faute pour ces derniers d’avoir entretenu correctement le logement et respecté les espaces communs. A ce titre, M. [Z] nie être l’unique responsable de la dégradation des relations entre les colocataires. Il conteste également les allégations de violence et de nuisances sonores. Par conséquent, M. [F] [R] [Z] [C] considère que le bailleur échoue à démontrer un manquement de sa part à son obligation de jouissance paisible des lieux loués.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025, le jugement étant rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la demande de constat de la résiliation du bail par l’effet du congé

* Sur la recevabilité de la demande :

L’article 446-1 du code de procédure civile prévoit que « Les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal. »

Dès lors, du fait du principe de l’oralité des débats devant le juge des contentieux de la protection, une demande formulée par voie de conclusions avant l’audience ou oralement à l’audience est tout à fait recevable si les parties ont eu la possibilité d’y répondre contradictoirement.

En l’espèce, M. [Z] [C] a pu répondre à la demande tendant à voir le congé déclaré recevable, tant dans ses conclusions écrites qu’oralement à l’audience, si bien que cette demande est tout à fait recevable, peu important qu’elle n’ait initialement pas été présentée dans l’acte introductif d’instance.

* Sur le fond :

Il résulte des dispositions de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que :

«  I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué."

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, M [Y] [M] a donné congé à M. [F] [R] [Z] [C], avec effet au 26 décembre 2024, pour motifs sérieux et légitimes, se prévalant de troubles du voisinage dont ce dernier est à l’origine.

Le délai de trois mois prévu par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précité a bien été respecté.

M. [Z] [C] conteste le motif sérieux et légitime de ce congé en faisant valoir qu’il n’a pas manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux, la dégradation des relations avec ses colocataires en 2023, alors qu’il était dans les lieux depuis 5 ans sans qu’il n’y ai jamais eu aucune difficulté, n’est pas de son fait et ne peut lui être reproché.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, M. [M] produit la copie les éléments suivants :

— un message électronique qui lui a été adressé le 10 juillet 2024 par le syndic de copropriété KEREDES qui lui a fait remonter un signalement pour trouble du voisinage qu’il a reçu, les voisins se plaignant d’un locataire du [Adresse 1] qui joue de la musique (guitare électrique et batterie) très fort et à n’importe quelle heure du jour et de la nuit, restant sourd aux plaintes du voisinage.

— deux SMS qui lui ont été adressés les 7 et 20 novembre dans lesquels le colocataire de M. [Z] [C] se plaint de violences commises par ce dernier sur sa personne, à raison de désaccords liés à l’occupation de l’appartement. Il précise qu’il va, en conséquence, chercher une autre location. Ces éléments sont confirmés par une attestation établie par cet ancien colocataire de M. [Z] [C] le 6 août 2024.

— Un échange de SMS avec une autre colocataire qui indique que M. [Z] [C] la harcèle et est une personne difficile qui lui crie dessus et a caché la poubelle pour qu’elle ne s’en serve pas. Elle indique, en conséquence, à son propriétaire qu’elle va déménager, mais lui signale qu’elle est inquiète pour un colocataire restant dans le logement.

— Des SMS qui ont été adressés à M. [M] par un troisième colocataire qui indique que les voisins se plaignent du bruit fait par M. [Z] [C] en soirée (à 21h30),

— un SMS et une attestation établis par une voisine qui indique que M. [Z] [C] met de la musique très forte et joue de la batterie sans casque en soirée, durant la nuit et le matin et refuse de baisser le son lorsqu’elle vient le lui demander. Elle précise que M. [Z] [C] l’a même insultée lorsqu’elle est venue lui demander de baisser le son, ce qu’il n’a pas fait.

— deux attestations établies par un autre colocataire de M. [Z] [C] qui indique être intervenu, le 6 juillet 2024 à 21h30 pour demander à ce dernier de baisser le volume de sa musique qui provoquait une nuisance sonore pour ses voisins et avoir été victime d’une agression commise à son encontre par M. [Z] [C] le 16 octobre 2024 à 8h40 lorsqu’il a demandé à ce dernier de baisser le volume de sa musique. M. [M] produit également la copie d’un SMS qui lui a été adressé par ce colocataire de M. [Z] [C] intitulé « demande de résiliation anticipée du bail » dans lequel il indique solliciter une résiliation anticipée de son bail à raison de l’agression dont il a été victime et à cause de laquelle il ne se sent plus en sécurité dans l’appartement.

En réponse, M. [Z] [C] décrit des problèmes relationnels avec ses colocataires et produit les pièces suivantes :

— un dépôt de plainte effectué le 16 octobre 2024 à 12h42 au commissariat de Rennes. Il y indique que son colocataire l’a agressé le matin même, vers 9h, le frappant aux deux avant bras et lui occasionnant des hématomes sur les deux avant-bras.

— une attestation établie en janvier 2025 par une autre voisine qui indique avoir de bonnes relations avec lui et ne fait état d’aucun trouble du voisinage, précisant que depuis plusieurs mois, elle retrouve des sacs poubelle plein sur le pallier et précise M. [Z] [C] lui a indique que ces sacs venaient de son colocataire [V].

— une autre attestation établie par un de ses amis qui atteste avoir assisté à des difficultés avec son colocataire [V].

L’ensemble de ces éléments permet d’établir d’importantes difficultés relationnelles entre M. [Z] [C] et ses derniers colocataires qui ont tous indiqué à leur propriétaire quitter les lieux à raison du comportement de M. [Z] [C] qui s’est montré violent, dégradant et insultant à leur égard. Même si la parole de M. [Z] [C] qui fait état d’un comportement négligent de ses colocataires en lien avec le rangement et l’entretien du logement ne peut être remise en compte, le fait que tous ses colocataires se plaignent de son attitude, démontre qu’il a bien adopté une attitude irascible ayant conduit au départ de tous ses colocataires. En effet, s’il est compliqué de savoir qui est à l’origine de l’altercation du 16 octobre 2024, il est suffisamment établi que M. [Z] [C] a adopté une attitude menaçante et irrespectueuse à l’égard de ses colocataires, les poussant à résilier leur contrat de bail.

De plus, même si une de ses voisines atteste de bonnes relations avec lui, il est établi par la production de témoignage de plusieurs de ses voisins et de ses colocataires, qu’il met de la musique très fort en pleine nuit et qu’il refuse de baisser le son quand son voisinage le lui demande, ce qui constitue des troubles de voisinage de nature à motiver une résiliation du bail, étant précisé que ses voisins ont dénoncé cette situation auprès de son bailleur et du syndic de copropriété de l’immeuble.

Le motif sérieux et légitime invoqué par le bailleur au soutien de son congé délivré le 24 septembre 2024 est ainsi établi.

Il convient donc de constater la validité du congé et, il sera constaté que, par l’effet de ce congé, le contrat de bail liant les parties est résilié depuis le 26 décembre 2024.

M [Z] [C] est, en conséquence, depuis cette date, occupant sans droit ni titre.

A défaut de départ volontaire, son expulsion sera, en conséquence, ordonnée.

Il convient donc d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux. De même, il n’y a pas lieu d’écarter les dispositions relatives à la trêve hivernale.

2) Sur la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux

Il n’est pas démontré que l’expulsion aura, pour M [Z] [C], des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, si bien que sa demande de délai supplémentaire sur le fondement des dispositions de l’article L.412-2 du code des procédure civiles d’exécution sera rejetée.

De plus, M. [Z] [C] justifie avoir déposé une demande de logement social en février 2024. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais supplémentaires à ceux déjà prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sa demande de délai supplémentaire sur le fondement des dispositions de l’article L.412-3 du code des procédure civiles d’exécution sera, elle aussi, rejetée.

3) Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 décembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

4) Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, M. [M] sollicite la somme de 1200 € au titre de la perte de loyer qu’il indique avoir subi suite au départ de deux des colocataires de M. [Z] [C].

S’il produit des pièces dans lesquelles ces deux locataires lui ont indiqué mettre fin à leur contrat de bail à raison du comportement de M. [Z] [C], il ne démontre pas avoir été, par la suite, dans l’impossibilité de trouver d’autres locataires, étant précisé que, s’agissant d’une location de logement meublé, le préavis applicable aux preneurs est seulement d’un mois.

M. [M] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

5) Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

6) Sur l’exécution les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs, en tenant compte des motifs de résiliation du bail et de la situation financière du locataire qui est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de M. [M] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable et fondée la demande de constat de résiliation du bail par l’effet du congé,

CONSTATE la résiliation, à compter du 26 décembre 2024, du contrat de location conclu le 27 décembre 2018 entre les M. [Y] [M], d’une part, et M. [F] [R] [Z] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], par l’effet du congé pour motifs légitimes et sérieux signifié le 24 septembre 2024 au locataire,

ORDONNE, en conséquence, à M. [F] [R] [Z] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE M. [F] [R] [Z] [C] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux,

CONDAMNE M. [F] [R] [Z] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTE M. [Y] [M] de sa demande de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [F] [R] [Z] [C] à payer à M. [Y] [M] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

CONDAMNE M. [F] [R] [Z] [C] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge