RE F E R E

N°

Du 13 Juin 2025

N° RG 25/00039

N° Portalis DBYC-W-B7J-LMCC

72C

c par le RPVA

le

à

M^e Lucie MARCHIX,

M^e Karine PAYEN

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Lucie MARCHIX,

M^e Karine PAYEN

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] représenté par son syndic le cabinet LECOMTE domicilié [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Karine PAYEN, avocate au barreau de RENNES substitué par M^e Clément CHALMEAU, avocat au barreau de PARIS,

DEFENDEURS AU REFERE:

Madame [O] [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Lucie MARCHIX, avocat au barreau de RENNES, substituée par M^e Thomas PERENNOU, avocat au barreau de RENNES,

Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Lucie MARCHIX, avocate au barreau de RENNES, substituée par M^e Thomas PERENNOU avocat au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 30 Avril 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 13 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 11] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente en date du 29 décembre 2016, Monsieur [C] [K] et Madame [O] [R] faisaient l’acquisition d’un bien immobilier, sis [Adresse 7] [Localité 11] (35), constitué d’une cave et d’un local commercial, dans un immeuble soumis au régime de la copropriété.

Les consorts [K] – [R] y exercent une activité de restauration rapide depuis le mois de mai 2019.

Selon diagnostic d’octobre 2018, le cabinet LITHEK a mis en évidence la nécessité de travaux de mise en conformité, et notamment d’étanchéité du local commercial (pièce n°1 SDC).

Les travaux envisagés étaient les suivants :

— purge des réseaux obsolètes, dépose et réfection des réseaux pour le renfort du plancher,

— purge et traitement des bois au droit des encastrements de solives dans les murs,

— purge de la cloison bois et réfection de cette dernière,

— renforcement par moisage des abouts de solives dégradés ou mise en œuvre de portiques bois pour reprise des abouts de solives,

— purge du plancher au droit du dégât des eaux et traitement du solivage,

— traitement des bois de l’ensemble du solivage,

— mise en œuvre de portiques bois pour diviser les portées de plancher,

— zone cuisine : réfection du complexe de plancher du commerce type plancher collaborant avec purge de l’ensemble du remplis ou réalisation d’un plancher béton en lieu et place.

Selon rapport de consultation en date du 11 février 2020, le cabinet LITHEK a indiqué que la cuisine du local commercial ne disposait pas, a priori, d’un système d’étanchéité conforme à la réglementation, et que des infiltrations en provenance de la cuisine dégradaient le solivage du plancher haut des caves et participaient au développement d’un champignon lignivore, précisant que les travaux de renforcement du plancher devaient être concomitants aux travaux de mise en conformité de la cuisine (pièce n°2 SDC).

Par résolution en date du 24 mars 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a voté :

— la réalisation des travaux de renforcement en sous œuvre du plancher haut des caves sous l’emprise de la cellule commerciale, incluant la condamnation de la porte d’encavage, avec un budget total de 42 505.18 euros TTC selon le résultat d’appels d’offre du cabinet LITHEK, qui assurera la maîtrise d’œuvre, précision faite que Monsieur [K] pourra être contraint de réaliser les travaux de mise en conformité à ses frais,

— la désignation du cabinet LITHEK pour le suivi des travaux et du cabinet BTP CONSULTANTS en qualité de bureau de contrôle et coordination SPS (pièce n°3 SDC).

Face à l’inaction des consorts [K], par résolution en date du 09 mars 2022, l’assemblée générales des copropriétaires a voté l’engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre des consorts [K], pour les contraindre à réaliser les travaux privatifs de mise en conformité sanitaire de leur local, afin de permettre la remise en état du plancher des parties communes (pièce n°10).

Par actes d’huissier du 27 octobre 2022 (RG 22/793), le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] (SDC) a assigné, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, Monsieur [C] [K] et Madame [O] [R] pour obtenir la production de pièces ainsi que le bénéfice d’une mesure d’expertise.

Les consorts [K] – [R] ont réalisé des travaux partiels, sans se coordonner avec la réalisation des travaux du sous-sol par la copropriété (pièces n°13-14 SDC).

Par ordonnance en date du 07 juillet 2023, le juge des référés a enjoint les parties à rencontrer un médiateur aux fins d’information sur le processus de médiation, et fixé la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 1 000 euros soit 500 euros à la charge du SDC et 500 euros en ce qui concerne les consorts [K] – [R].

Par courrier enregistré au greffe le 13 décembre 2024, le médiateur a indiqué à la juridiction que les parties avaient convenu de poursuivre le processus en médiation conventionnelle, et a soumis son relevé d’honoraires pour taxation, s’élevant à la somme de 1 246 euros, provision déduite.

Suite à la reprise d’instance sollicitée par le SDC et acceptée par les consorts [K] – [R], l’affaire a été ré-enregistrée sous le numéro de répertoire général RG 25/39, et rappelée à l’audience du 05 février 2025, date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 30 avril 2025.

Par résolution en date du 25 mars 2025, l’assemblée générale des copropriétaires a voté un budget complémentaire pour l’adaptation des travaux étudiés par le cabinet LITHEK aux travaux réalisés par le commerce, ainsi que l’ajustement du montant de la mission confiée au cabinet LITHEK (pièce n°25 SDC).

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 30 avril 2025, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] (SDC) , représenté par son conseil, a demandé au juge des référés de bien vouloir :

— condamner les consorts [K] – [R] à réaliser les travaux conformément aux décisions votées par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 25 mars 2025 suivant les préconisations techniques du cabinet LITHEK portées à la connaissance de l’assemblée générale des copropriétaires ; le montant total des travaux et frais est de 50.211,38€ HT :

* Travaux du local commercial du RDC : 26.197,64€ TTC ;

* Travaux dits « collatéraux » rendus nécessaires par la modification des travaux devant être réalisés dans les locaux appartenant aux consorts [K] – [R], à savoir la reprise en sous-œuvre initialement prévue remplacée par une réfection complète du plancher haut des caves sous les cuisines du local commercial : 19.449,66€ TTC ;

* Honoraires de direction des travaux : 1.833,20 € au titre des travaux du local commercial du RDC et 1.361,47 TTC au titre des collatéraux ;

* Frais de syndic (local et collatéraux) 1.369,41 euros TTC,

— condamner les consorts [K] – [R] à réaliser les travaux sous la maitrise d’œuvre de la société LITHEK,

— à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire au bénéfice de la mission précisée au sein des écritures, aux frais des consorts [K],

— débouter les consorts [K] – [R] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner les consorts [K] – [R] au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les consorts [K] – [R] aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que l’obligation des consorts [K] – [R] de réaliser des travaux est établie par les deux rapports du cabinet LITHEK, en date de 2018 et 2025, démontrant les conséquences de la non-conformité du local commercial aux parties communes de la copropriété, l’insuffisances des travaux engagés par les consorts [K] – [R], et réalisés en contradiction avec le mode opératoire suggéré par le cabinet.

Par ailleurs, le SDC rappelle avoir voté plusieurs résolutions en ce sens à l’occasion d’assemblées générales, auxquelles les consorts [K] – [R], régulièrement convoqués, ne se sont pas présentés. Il soutient que le défaut d’étanchéité de la cuisine du local n’est pas contestable puisque les eaux provenant de la cuisine ont migré vers la structure bois la détériorant, en causant l’apparition de champignons, défaut imputable aux consorts [K] – [R], propriétaires actuels du local, indépendamment de la date d’acquisition du local ou du début d’activité des consorts [K] – [R], étant souligné que les consorts [K] – [R] n’ont engagé aucune action contre les précédents propriétaires du local.

A titre subsidiaire, le SDC sollicite que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire, l’existence des désordres étant démontrée, afin de mettre en évidence leur lien avec le défaut d’étanchéité de la cuisine.

Sur la demande indemnitaire des consorts [K] – [R], le SDC fait valoir qu’ils ne détiennent aucun intérêt né et actuel, les préjudices étant à ce stade hypothétiques et non chiffrés.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 30 avril 2025, Monsieur [C] [K] et Madame [O] [R] , représentés par leur conseil, ont demandé au juge des référés de bien vouloir :

— débouter le SDC de sa demande aux fins de condamnation à réaliser les travaux conformément aux décisions votées par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 25 mars 2025 suivant les préconisations techniques du cabinet LITHEK portées à la connaissance de l’assemblée générale des copropriétaires,

— débouter le SDC de sa demande visant à ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux frais du SDC,

— condamner par provision le SDC à payer la somme de 14 855,92 euros au titre du trouble que leur cause les travaux d’intérêt collectif décidés lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 25 mars 2025,

— condamner le SDC à payer la somme de 5 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le SDC aux entiers dépens de l’instance,

— dispenser les consorts [K] – [R] de participer aux frais irrépétibles et de procédure incombant au SDC en application de l’article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent avoir confié à la société DA ROCHA, en novembre 2022, des travaux de pose de ragréage, de pose d’une natte d’étanchéité et de pose de carrelage, pour un montant de 3 437.5 euros, qui a constaté l’absence de fuite d’eau au niveau du plancher et l’absence d’humidité sur les murs et planchers (pièces n°9-10-11 def).

Les consorts [K] – [R] précisent qu’ils n’ont été destinataires que d’information partielles et notamment n’ont pas reçu leurs convocations aux assemblées générales.

Sur les demandes du SDC, ils soulignent qu’une confusion est opérée entre la demande de réaliser les travaux et la demande de financer les travaux, et qu’il n’est pas démontré par l’expertise non contradictoire du SDC que les dégradations ont pour origine certaine l’exploitation du local commercial. A ce titre, ils produisent un courriel de Monsieur [D] [X], expert, selon lesquels les désordres de la cave auraient de multiples origines, sans lien avec le défaut d’étanchéité du local commercial (pièce n°22).

Par ailleurs, ils font valoir que les fondements juridiques mobilisés par le SDC ne permettent pas de mettre à la charge des époux [K] – [R] les travaux réparatoires sur leur partie privative.

Concernant les travaux réalisés, les consorts [K] – [R] soutiennent qu’ils ont permis la mise en conformité du local, comme suggéré par le cabinet LITHEK et voté par l’assemblée générale, et que le SDC ne justifie pas l’insuffisance des travaux réalisés, ni la nécessité d’en entreprendre d’autres.

Enfin, les consorts [K] – [R] font valoir que les futurs travaux collectifs généreront un préjudice matériel et un préjudice de perte d’exploitation, qu’il convient d’indemniser dès à présent.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juridiction se réfère aux conclusions déposées et soutenues par elles, à l’audience utile précitée, comme le lui permettent les articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réalisation des travaux

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, « I. Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II. Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

Il résulte de cet article que des travaux portant sur la réfection des solives des planchers de la cave, partie commune d’un immeuble, régulièrement décidés en assemblée générale tel qu’en l’espèce, peuvent s’imposer à un propriétaire sur ses parties privatives (pièce n°3 SDC).

Au vu des pièces versées aux débats, et notamment du diagnostic du plancher haut des caves réalisé par la société LITHEK, il en ressort :

— que la principale cause de dégradation d’abouts de solives est l’humidité présente dans les murs de soubassement, causée par l’inondation des caves lors des fortes pluies, auxquelles s’ajoutent, pour le côté cour, des infiltrations à travers les planchers du local commercial dont sont propriétaires les consorts [K] – [R],

— que les origines du désordres sont multiples et indéterminées (pièces n°1 SDC et n°22 [K]),

de sorte qu’en l’état des pièces versées aux débats, l’obligation des consorts [K] de procéder à la réalisation des travaux au sein de leur local commercial, et des travaux dit collatéraux, n’est pas suffisamment établie, étant au surplus relevé que les consorts [K] – [R] justifient d’ores et déjà de la réalisation de travaux d’étanchéité, dont il n’est pas démontré qu’ils soient insuffisants, et de l’étanchéité de leur local (pièces n°9 à 11).

Ainsi, dans l’attente d’éléments objectifs permettant à la présente juridiction de statuer sur l’origine des désordres de la cave, il y a lieu de considérer que la demande du SDC est sérieusement contestable, et qu’il convient de la rejeter pour contestation sérieuse au fond.

Sur la demande d’expertise judiciaire

En application de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que les caves de la copropriété sont atteintes d’humidité, entrainant une dégradation des solives de planchers, dont il ressort que le défaut d’étanchéité du local commercial détenu par les consorts [K] – [R] pourrait en être la cause (pièce n°1 SDC).

Dès lors, eu égard au recours en responsabilité que le SDC détient à l’encontre des consorts [K], il justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de faire judiciairement constater les désordres allégués et établir les responsabilités encourues.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande du SDC, selon les modalités précisées au dispositif, et à ses frais avancés.

Sur la mission de l’expert

L’article 265 du Code de procédure civile dispose que : « La décision qui ordonne l’expertise : […] Enonce les chefs de la mission de l’expert ; »

Il sera fait droit à la demande des consorts [K] – [R] concernant les chefs de mission sollicités, étant relevé que le SDC ne s’y oppose pas.

Sur la demande de provision des consorts [K] au titre des préjudices causés par les travaux collectifs

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Selon l’article 31 du Code de procédure civile, « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention […] ».

Selon l’article 122 du Code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, les consorts [K] – [R] sollicitent l’indemnisation d’un préjudice futur, par nature hypothétique, de sorte qu’à défaut d’intérêt à agir né et actuel, leur demande de provision sera déclarée irrecevable.

Sur les autres demandes

Le SDC conservera la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande de débouter chacune des parties de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboutons le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] de sa demande de réalisation des travaux ;

Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire, et désignons pour y procéder Monsieur [Y] [E], domicilié [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 10] (22), tel [XXXXXXXX01], mel [Courriel 12], lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place, après avoir pris les convenances des parties et de leur conseil, en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée,

— se faire remettre par les parties, ou tout tiers pouvant les détenir, toute pièce utile à l’accomplissement de sa mission, entendre, tout sachant,

— décrire l’immeuble du syndicat de copropriété et en particulier les parties privatives appartenant aux défendeurs,

— vérifier la réalité des désordres, malfaçons, répertoriés par les présentes conclusions et affectant les parties communes de l’immeuble et privatives des consorts [K] et dans l’affirmative les décrire,

— décrire l’origine des désordres, en rechercher les causes et préciser, pour chacun d’entre eux s’ils sont imputables aux parties privatives appartenant aux consorts [K], aux modalités de l’exploitation commerciale ou à quelle qu’autre cause,

— dans l’hypothèse où leur responsabilité ne serait pas mise en cause ou seulement partiellement mise en cause, décrire et évaluer les préjudices que subiraient les consorts [K] – [R] du fait des travaux décidés par la copropriété pour des désordres dont ils ne sont pas à l’origine, notamment la perte d’exploitation subie par leur restaurant, le coût des travaux de démolition et de remise en état après coût des aménagements du restaurant,

— définir précisément la date de l’apparition de chacun des désordres,

— donner son avis sur l’engagement de la responsabilité des cédants des consorts [K] sur le fondement des vices cachés, du dol ou de tout autre fondement juridique,

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état nécessaire à la réparation des désordres, notamment les aménagements à mettre en œuvre a sein du local des consorts [K], éventuellement le remplacement du plancher bois par un plancher en béton,

— indiquer si les travaux effectués dans la partie privative des consorts [K] étaient nécessaires et s’ils ont été suffisants à réparer les désordres allégués,

— donner un avis sur les préjudices de toutes natures subis par le SDC, en lien notamment avec les désordres et le chantier de réparation,

— d’une façon générale, fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre au Tribunal le cas échéant saisi de déterminer les responsabilités et les préjudices,

— répondre à tous dires et questions des parties se rapportant au litige ;

Fixons à la somme de 5 000 euros (cinq mille euros), la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur de ce tribunal dans le délai de trois mois à compter de la présente ordonnance, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la première réunion des parties ou au plus tard de la deuxième réunion, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de quatre mois à compter de l’avis de versement de la consignation en un seul original (ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée) ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Déboutons les consorts [K] – [R] pour contestation sérieuse au fond ;

Disons que le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] conservar la charge de ses dépens ;

Déboutons les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire.

La greffière, La juge des référés,