Tribunal Judiciaire de Rennes, Juge cx protection, 21 mars 2025, n° 24/04082

TJ Rennes 21 mars 2025

Arguments

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Accepté
Irrecevabilité de la demande de validation du congé
Le tribunal a constaté que le bail était déjà résilié, rendant la demande de validation du congé pour vendre irrecevable.
Accepté
Irrecevabilité de la demande d'expulsion
Le tribunal a jugé que la demande d'expulsion était irrecevable, ayant déjà fait l'objet d'une décision antérieure.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
Le tribunal a constaté que les locataires ne contestaient pas le montant de leur dette et a ordonné leur condamnation au paiement de cette somme.
Accepté
Irrecevabilité de la demande d'indemnité d'occupation
Le tribunal a jugé que la demande d'indemnité d'occupation était irrecevable, ayant déjà été tranchée par un jugement antérieur.
Accepté
Frais irrépétibles
Le tribunal a accordé une somme au titre de l'article 700 en raison de la situation financière des défendeurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, juge cx protection, 21 mars 2025, n° 24/04082
Numéro(s) :	24/04082
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Paul-Olivier RAULTVianney LEY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 21 Mars 2025

N° RG 24/04082 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LARQ

Jugement du 21 Mars 2025

N°: 25/260

[Y] [Z]

[V] [Z]

[F] [Z]

[W] [U] [X]

[E] [U] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

à M^e RAULT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Me [Localité 8]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Mars 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première- Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 10 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [Y] [Z] [Adresse 6]

représenté par M^e Paul-Olivier RAULT, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Hugo PION, avocat au barreau de RENNES

Mme [V] [Z]

[Adresse 6]

représentée par M^e Paul-Olivier RAULT, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Hugo PION, avocat au barreau de RENNES

M. [F] [Z] [Adresse 4]

représenté par M^e Paul-Olivier RAULT, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Hugo PION, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [W] [U] [X]

[Adresse 1]

représenté par M^e Vianney LEY, avocat au barreau de RENNES

Mme [E] [U] [X]

[Adresse 1]

représentée par M^e Vianney LEY, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 février 2009, Monsieur et Madame [Y] et [V] [Z], représentés par leur mandataire, la SAS KERMARREC IMMOBILIER, ont donné à bail à Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 800 euros et d’une provision pour charges de 12 euros.

Par acte authentique du 4 avril 2014, les époux [Z] ont fait donation à titre de partage anticipé de la nue-propriété de la maison située [Adresse 2] à [Localité 7] à leur fils, Monsieur [F] [Z].

Par actes d’huissier de justice du 23 juin 2020, les époux [Z] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4.960 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation des époux [U] [X] le 26 juin 2020.

Par jugement du 11 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, a accordé des délais de paiement aux locataires et a suspendu les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Par jugement du 23 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a confirmé la recevabilité de la demande des époux [U] [X] tendant à bénéficier des dispositions légales concernant le traitement du surendettement des particuliers, conformément à la décision de la Commission de surendettement des particuliers du 8 décembre 2022.

Par actes de commissaire de justice du 21 août 2023, les époux [Z], en qualité d’usufruitiers, et Monsieur [F] [Z], en qualité de nu-propriétaire, ont fait délivrer à Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] un congé pour vendre avec effet au 23 février 2024.

Par décision du 26 janvier 2024, la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine a notamment validé une mesure imposée de rééchelonnement de la dette locative.

Par actes de commissaire de justice du 16 mai 2024, les époux [Z] ont fait délivrer aux locataires une sommation valant mise en demeure de respecter les mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine dans un délai de quinze jours, sous peine de caducité de ces mesures.

Par jugement du 16 mai 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rennes a rejeté la demande de délai avant expulsion présentée par les époux [U] [X], aucun commandement de quitter les lieux ne leur ayant été délivré.

C’est dans ces conditions que, par actes de commissaire de justice du 3 juin 2024, les époux [Z] et Monsieur [F] [Z] ont fait assigner Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• Valider le congé pour vendre délivré à Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] le 21 août 2023,

• Déclarer Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] occupants sans droit ni titre,

• Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes ;

o 15.084 euros au titre de leur dette locative selon décompte arrêté au 31 mai 2024, sauf à parfaire,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

o 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après trois renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 janvier 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions reprises oralement à l’audience du 10 janvier 2025, les demandeurs, représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et précisent que la dette locative s’élève désormais à 18.532 euros. Ils s’opposent aux demandes de Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X].

Les consorts [Z] soutiennent que leur demande en validation du congé est recevable, nonobstant la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le jugement du 11 février 2022 en ayant suspendu les effets. A cet égard, les demandeurs indiquent que les locataires ne sauraient se prévaloir de cette résiliation pour contester la validité du congé alors que celle-ci n’est intervenue que de leur fait, n’ayant pas respecté le plan de surendettement.

A l’appui de leur demande de validation du congé pour vendre, se fondant sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, les demandeurs affirment leur intention réelle de vendre le bien, indiquant qu’ils ne l’ont pas encore mis en vente en raison de l’absence de visibilité quant à la date de libération des lieux par leurs locataires. Les consorts [Z] ajoutent que les époux [U] [X] n’ont pas accepté l’offre de vente jointe au congé, si bien qu’ils sont désormais occupants sans droit ni titre du logement.

Par ailleurs, les demandeurs s’opposent à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux, affirmant que Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] sont de mauvaise foi puisqu’ils multiplient les mesures dilatoires en sollicitant des plans de surendettement qu’ils n’ont jamais respectés, en saisissant le juge de l’exécution en dehors de tout fondement ou encore en faisant état de virements qui n’ont jamais été adressés aux consorts [Z].

Les demandeurs ajoutent que, bien que les locataires disposent de trois revenus pour régler le loyer et la dette locative et d’un revenu fiscal de référence d’environ 30.000 euros, Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] n’ont versé que la moitié des loyers dus depuis le début de l’année 2024 et n’ont procédé à aucun versement pour apurer leur dette locative.

A ce titre, les demandeurs s’opposent également à l’octroi de délais de paiement, précisant que les locataires n’ont jamais respecté les précédents plans d’apurement accordés par la Commission de surendettement.

En défense, aux termes de leurs dernières conclusions reprises oralement à l’audience du 10 janvier 2025, Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X], représentés par leur conseil, demandent au tribunal de bien vouloir :

• In limine litis,

o Déclarer irrecevables et mal fondés les consorts [Z] en leurs demandes, moyens et prétentions,

o Condamner in solidum les consorts [Z] à payer la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens,

• A titre principal,

o Déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre qui a été signifié à Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] le 21 août 2023,

o Débouter les consorts [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

o Condamner in solidum les consorts [Z] à payer la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens,

• A titre subsidiaire et reconventionnel,

o Ordonner que Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] bénéficient d’un délai de 36 mois pour s’acquitter de leur dette locative,

o Ordonner que Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] bénéficient d’un délai de 12 mois pour libérer les lieux,

o Ordonner que chaque partie conserve la charge des frais irrépétibles et des dépens personnellement exposés,

• En cas de rejet des demandes de délais formulées, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Se fondant sur l’article 122 du code de procédure civile, les époux [U] [X] soutiennent que la demande de validation du congé présentée par les consorts [Z] est irrecevable, le bail liant les parties étant résilié depuis le 23 août 2020 en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, les délais de paiement accordés par le jugement du 11 février 2022 n’ayant pas été respectés.

Par ailleurs, les défendeurs, se fondant sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, contestent la validité du congé pour vendre, soutenant que les consorts [Z] n’ont pas d’intention réelle de vendre le bien objet du bail mais qu’ils souhaitent uniquement que les locataires soient expulsés. A cet égard, ils ajoutent que les bailleurs n’ont réalisé aucune démarche dans le cadre de la vente.

A titre subsidiaire, au soutien de leurs demandes de délais, les époux [U] [X] exposent que, compte tenu de leurs revenus et de la situation de handicap de Monsieur [U] [X], un délai d’expulsion sera nécessaire afin de pouvoir trouver un nouveau logement adapté à leurs besoins.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

• Sur la recevabilité de la demande de validation du congé pour vendre

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En vertu de l’article L. 714-1 du code de la consommation « I.- Lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, la commission impose de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette, dont le bailleur est avisé, ces délais et modalités de paiement se substituent à ceux précédemment accordés en application du même article 24.

(…)

Pendant le cours des délais mentionnés aux deux premiers alinéas du présent I, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, par jugement du 11 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a constaté la résiliation du bail, a accordé des délais de paiement aux époux [U] [X], autorisant les locataires à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois une somme minimale de 239 euros, et a suspendu les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Il ressort des pièces versées aux débats que le 26 janvier 2024, la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine a validé une mesure de rééchelonnement des dettes des époux [U] [X] prévoyant le paiement d’une mensualité de 85 euros pendant 4 mois puis de 744,25 euros pendant 16 mois afin d’apurer leur dette locative.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, les consorts [Z] ont fait délivrer aux époux [U] [X] une sommation valant mise en demeure d’exécuter les obligations prévues par les mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine dans un délai de quinze jours, sous peine de caducité des mesures.

Il ressort, en effet, du décompte du 9 janvier 2025 produit par les demandeurs que Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] n’ont pas respecté les mesures imposées par la Commission de surendettement le 26 janvier 2024, mesures qui s’étaient substituées aux délais de paiement précédemment accordés par le juge des contentieux de la protection le 11 février 2022.

Par ailleurs, il ressort du même décompte, qui n’est pas contesté par les époux [U] [X], que les locataires n’ont pas exécuté leurs obligations issues des mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine le 26 janvier 2024 dans les quinze jours suivant la sommation valant mise en demeure du 16 mai 2024.

Il en résulte que la clause résolutoire a repris son plein effet et que le bail est résilié depuis le 24 août 2020, conformément au jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes le 11 février 2022.

Par conséquent, la demande de validation du congé pour vendre du 21 août 2023 est irrecevable, le contrat de bail étant déjà résilié.

Les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont également irrecevables, ayant déjà fait l’objet d’une décision du juge des contentieux de la protection le 11 février 2022.

• Sur la dette locative

En vertu de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les consorts [Z] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 janvier 2025, Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] leur devaient la somme de 18.532 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] ne contestent pas le montant de leur dette et seront donc solidairement condamnés à régler cette somme aux bailleurs.

• Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les revenus des époux [U] [X] ne leur permettent pas d’assumer le paiement régulier de leur loyer courant ni, à plus forte raison, d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard de la loi et des intérêts des bailleurs. Manifestement, le coût du logement pris à bail n’est plus adapté à leur budget, et ce depuis de nombreux mois.

Par ailleurs, Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] ont déjà bénéficié de plusieurs plans d’apurement de la dette qu’ils n’ont pas respectés.

Dans ces conditions, leur demande de délais de paiement sera rejetée.

• Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Eu égard à la solution du litige et au contexte dans lequel les locataires se maintiennent dans le logement malgré leur impossibilité financière à rétablir la situation à l’égard de leurs bailleurs, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] aux entiers dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et les revenus modestes des défendeurs commandent par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande présentée par les consorts [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

L’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevables la demande relative à la validation du congé du 21 août 2023 et les demandes subséquentes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] à payer aux demandeurs la somme de 18.532 euros au titre de l’arriéré locatif actualisé et arrêté au 9 janvier 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] à payer aux demandeurs la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [U] [X] et Madame [E] [U] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,