TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à M^e DURIVAL [Localité 1]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M^e EL GHIOUANE Sabah

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04638 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YE3

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [T] [L]

né le 30 Septembre 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Aucune [I] [M]

né le 02 Juillet 1978 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représenté par M^e Sabah EL GHIOUANE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 25 juillet 2016, à effet du même jour, M. [J] [L] a donné à bail à M. [I] [M] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], 4ème étage, dans le [Localité 4] pour un loyer de 400 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Le 13 janvier 2025, M. [J] [L] a fait signifier à M. [I] [M] un congé pour vente à effet du 24 juillet 2025.

Le 21 juillet 2025, M. [J] [L] a fait signifier à M. [I] [M] une sommation de quitter les lieux pour le 24 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, M. [J] [L] a fait assigner M. [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 15 II de la loi du 6 juillet 1989, 1240 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile aux fins de :

— validation du congé et expulsion, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 450 euros jusqu’à la libération des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamnation au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux.

A l’audience du 11 décembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions en réplique, M. [J] [L] :

— conclut au débouté des demandes de M. [I] [M],

— réitère ses demandes initiales.

Aux termes de ses conclusions en réplique, M. [I] [M], au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution :

— demande le plus large délai possible pour quitter les lieux,

— conclut au débouté des demandes de M. [J] [L],

— sollicite la condamnation de M. [J] [L] aux dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à M. [I] [M] pour une durée de trois ans, a été conclu le 25 juillet 2016 à effet du même jour pour une période de trois ans. Il s’est renouvelé par tacite reconduction jusqu’au 25 juillet 2025. Le congé est signifié plus de six mois avant cette échéance. Il sera relevé en outre que le congé rappelle son motif, la vente du bien loué, mentionne le prix, de 80.000 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi qu’une description détaillée du bien et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier. M. [I] [M] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 25 juillet 2025.

M. [I] [M], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 25 juillet 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [I] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges, soit la somme de 450 euros, conformément à la demande, et de condamner M. [I] [M] à son paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Au regard des démarches effectuées par M. [J] [L] en vue de la vente de l’appartement, la signature d’une promesse de vente et de l’absence de tout versement de M. [I] [M] depuis le mois de septembre 2025, il convient de faire partiellement droit à la demande et d’allouer à M. [J] [L] une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts et de condamner M. [I] [M] à son paiement.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, en l’absence de justification d’une demande de logement social ou de démarches de relogement, le bail étant résilié depuis plus de six mois, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [M], qui succombe, supportera les dépens, la sommation de quitter les lieux relevant des frais irrépétibles.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, ce dernier bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Il sera en outre condamné à payer à M. [J] [L] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [I] [M] par M. [J] [L] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 25 juillet 2016 et concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], 4ème étage, dans le [Localité 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 25 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [M] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

j

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [I] [M] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit quatre cent cinquante euros (450 euros), à compter du 25 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [I] [M] à payer à M. [J] [L] une somme de six cents euros (600 euros) la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [I] [M] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE M. [I] [M] à payer à M. [J] [L] la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,