TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

06 Janvier 2025

2ème Chambre civile

30G

N° RG 24/07293 -

N° Portalis DBYC-W-B7I-LHFC

AFFAIRE :

S.A.R.L. SAND’WAY,

C/

S.C.I. TAMANA,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 18 Novembre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 06 Janvier 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SAND’WAY, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 983 795 956, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-pierre DEPASSE de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. TAMANA, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de RENNES sous le numéro 950 720 243, représentée par son gérant, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Barbara BADO, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

FAITS ET PRETENTIONS

Par acte du 5 février 2024 au rapport de maître [W] [M], notaire associé [Localité 2], la société civile immobilière TAMANA a donné à bail commercial à la S.A.R.L. SAND’WAY, avec effet rétroactif au 1er février 2024, un local situé [Adresse 1] à [Localité 3] (35), comprenant une cuisine, réserve, chaufferie, garage, en vue d’une activité de “restauration sur place et emporter”, à l’exclusion de tout autre même temporairement.

L’établissement commercial a ouvert ses portes le 6 juin 2024.

Le 23 juillet 2024, par l’intermédiaire de son avocat, la société SAND’WAY a invité la SCI TAMANA à lui indiquer par retour, les mesures qu’elle envisageait de prendre pour pallier la non-conformité tenant à la largeur insuffisante de la porte d’entrée (0,90 m) par rapport aux exigences du Code de la construction d’habitation exigeant un dégagement sur l’extérieur d’au moins 1,40 m.

Le 24 septembre 2024 la société SAND’WAY a déposé requête à madame la présidente du tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’être autorisée à assigner à jour fixe.

Par ordonnance du 3 octobre 2024,la présidente de la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Rennes a autorisé la société à assigner en vue de l’audience se tenant à juge rapporteur du 18 novembre 2024 à 9h30.

Suivant assignation du 9 octobre 2024, la société SAND’WAY a fait citer la SCI TAMANA aux fins de “juger qu’en ne délivrant pas un local conforme à la destination contractuelle prévue au bail commercial du 5 février 2024, celle-ci a manqué à son obligation de délivrance” et de la condamner au paiement d’une somme de 9.280,80 € TTC correspondant aux travaux requis pour mettre en conformité le local commercial, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, être “autorisée rétroactivement à suspendre le paiement de ses loyers à hauteur de 60 % de celui contractuellement fixé, soit 720 € TTC par mois du 1er juillet 2024 jusqu’à l’obtention de l’autorisation d’ouverture de la commission de sécurité”, la condamner au remboursement de la quote-part des loyers indûment perçus au titre des mois de juillet, août et septembre 2024 à raison de 2.160 € TTC à parfaire, jusqu’au jour du jugement à intervenir, outre intérêts au taux légal, la condamner au paiement d’une somme de 12.160,05 € à titre de dommages-intérêts en raison du préjudice de perte d’exploitation subi en juillet et août 2024, à parfaire jusqu’au obtention de l’autorisation d’ouverture délivrée par la commission de sécurité, outre intérêts au taux légal, toutes condamnations à intérêts devant être assorties de la capitalisation.

Une indemnité de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile était également sollicitée, outre la condamnation de la défenderesse aux dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la société SAND’WAY, au visa de l’article 1719 du Code civil, emportant obligation de délivrance conforme à la destination convenue au bail, et des dispositions du bail, prévoyant expressément que “en application des dispositions du second alinéa de l’article R 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre en conformité avec la réglementation le local loué ou l’immeuble où il se trouve dès lors qu’ils relèvent de grosses réparations sur les gros murs”, entend obtenir l’entier bénéfice de son exploit introductif d’instance.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la SCI TAMANA conclut au rejet de toutes ces prétentions, dans la mesure où la société preneuse a visité les lieux antérieurement à la conclusion du bail et où celui-ci prévoit que les travaux d’aménagement du local, de mise aux normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès des personnes handicapées, d’hygiène, d’isolation sont à la charge exclusive du preneur, sauf l’hypothèse où ces travaux relèvent des grosses réparations.

La SCI TAMANA soutient que la porte d’accès existante d’une largeur de 0,90 m répond aux normes d’accessibilité concernant les commerces qui accueillent moins de 20 personnes, et qu’à aucun moment avant la conclusion du bail, la société SAND’WAY ne lui a fait part de son projet d’exploiter un restaurant d’une capacité d’accueil supérieure.

Elle soutient qu’il était techniquement possible d’agrandir l’ouverture pour la porter à 1,40 m, sans qu’il soit nécessaire de toucher au gros œuvre, si bien qu’il revenait à la société SAND’WAY de supporter cette dépense, si elle entendait effectivement accueillir plus de 20 personnes.

La défenderesse relève que la société SAND’WAY a, de son plein gré, décidé le 2 juillet 2024 de régulariser sa situation administrative sur la base d’une capacité d’accueil du restaurant limitée à 20 personnes, alors qu’elle aurait pu obtenir, sans coup férir, une habilitation pour plus de 20 personnes, ce qui supposait alors qu’elle prît à sa charge les travaux de remplacement de l’ouvrant, pour un coût de 7.200 € TTC.

Dans ces conditions, la SCI TAMANA soutient qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance, et renvoie la société SAND’WAY à l’application du contrat pour conclure à titre principal au rejet de toutes ses prétentions et à titre subsidiaire plafonner à 6.000 € hors-taxes toute éventuelle condamnation.

Elle sollicite condamnation de la demanderesse au paiement d’une indemnité de 3.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

À l’audience qui s’est tenue à juge rapporteur le 18 novembre 2024, le magistrat tenant l’audience s’est assuré que la contradiction avait été respectée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés et exécutés de bonne foi.

Il ressort de l’application combinée des articles 1103 et 1719 2° du Code civil que les parties sont libres d’écarter les règles générales régissant la délivrance et qu’elles peuvent prévoir que le preneur supportera les travaux imposés par l’autorité administrative, dans la limite cependant de la disposition d’ordre public, instaurée par la loi du 18 juin 2014, créant l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, et le décret d’application du 3 novembre 2014 créant l’article R. 145-35 du même code, interdisant de les mettre à charge du locataire, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil.

Au cas présent, il est constant que :

— le local visé par le bail authentique du 5 février 2024 comporte une ouverture vitrée donnant sur la voie publique, permettant l’accès du public, d’une largeur de 0,90 m,

— la société preneuse a visité les lieux avant de signer le contrat de bail,

— le bail ne comporte d’autre indication concernant la destination des lieux que celle de l’exploitation d’un restaurant, sans aucune référence à la capacité d’accueil,

— la société SAND’WAY a elle-même, sans l’aide d’un professionnel, déposé le 12 avril 2024 en mairie un dossier de demande d’autorisation d’aménager une salle de restauration comprenant 32 places assises,

— la sous-commission départementale de sécurité ERP, après examen, a émis le 4 juin 2024 un avis défavorable en raison notamment d’un dégagement non conforme à l’article R. 143-4 du Code de la construction et de l’habitat (0,90 m lieu de 1,40 m),

— le 6 juin 2024, la société SAND’WAY a ouvert une pizzeria comprenant moins de 20 places assises,

— avec l’aide d’un professionnel, elle a déposé le 2 juillet 2024 un dossier de régularisation de demande d’autorisation d’aménager le local pour y exploiter un établissement de “pizzeria rapide, restauration rapide à emporter uniquement”, susceptible d’accueillir au maximum, personnel compris, 19 personnes (16+3),

— depuis, elle exploite le local dans les limites d’accueil du public autorisées pour un établissement disposant d’une porte d’accès de 0,90 m.

Cela étant, du fait qu’à l’issue de la visite préalable des lieux, la société SAND’WAY n’a pas fait savoir à la société bailleresse qu’elle entendait ouvrir un établissement de restauration accueillant plus de 20 personnes, nécessitant l’agrandissement de 50 cm de l’ouvrant donnant sur la rue, et que le bail ne comporte aucune précision sur la capacité d’accueil du restaurant dont l’ouverture était projetée dans les lieux, le manquement à l’obligation de délivrance d’un local comportant une porte d’accès de 1,40 m permettant l’accueil de plus de 20 personnes, n’est pas démontré.

Par ailleurs, il ressort tant du devis de la Miroiterie Guéroise établi le 6 novembre 2024, à la demande de la défenderesse, que du devis de la société Verre Solution du 9 septembre 2024, versé aux débats par la demanderesse, qu’un remplacement de l’ouvrant actuel, élargissant l’accès de plus de 50 cm, était techniquement réalisable.

La mention d’une garantie décennale sur les devis n’a d’autre signification et portée que celle de la durée d’assurance sur les matériaux livrés, et ne signifie nullement que leur pose comporte des travaux de gros œuvre.

À ce sujet, le gérant de la miroiterie Guéroise a attesté sur l’honneur que la pose d’un nouveau châssis ne nécessiterait aucune intervention sur le gros œuvre.

La société demanderesse n’a versé aux débats aucune pièce susceptible de le contredire.

Force est donc de considérer que les travaux éventuels ne relevaient pas de l’article 606 du Code civil.

Dès lors, il appartenait à la société SAND’WAY de se conformer aux stipulations du bail et d’engager, si bon lui semblait, ces travaux sur ses propres deniers, dès lors qu’elle entendait exploiter un établissement recevant plus de 20 personnes.

Ayant finalement fait le choix délibéré de déposer, après ouverture, un dossier de régularisation de demande d’autorisation d’accueil de moins de 20 personnes, par conséquent compatible avec la largeur d’accès existante au moment de l’entrée en jouissance dans les lieux, et la preuve de l’empêchement matériel et juridique de la part du propriétaire de réaliser les travaux nécessaires à un accueil plus important du public n’étant nullement rapportée, le moyen du défaut de délivrance conforme manque ainsi en fait et en droit.

Il convient en conséquence de débouter la société SAND’WAY de toutes ses demandes.

L’équité commande que la société SAND’WAY verse une indemnité de 2.000 € à la société civile immobilière TAMANA application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE la société SAND’WAY de toutes ses demandes.

CONDAMNE la société SAND’WAY aux entiers dépens.

CONDAMNE la société SAND’WAY à payer à la société civile immobilière TAMANA la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE