TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

4ème chambre civile

N° RG 23/06474 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LRM7

CG/PR

Copie exécutoire

et copie délivrées

le : 16/12/25

à :

M^e Eric HATTAB

la SCP LSC AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 15 décembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [I] [E] [Z] épouse [P]

née le 12 Mai 1970 à [Localité 5] ([Localité 4]), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

S.C.I. MACAREN dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Eric HATTAB, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 10 Mars 2025, tenue à juge unique par Coralie GRENET, Vice-Présidente, assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 16 Juin 2025, et prorogé au 15 décembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte authentique reçu par Maître [B], notaire à Sassenage, en date du 22 novembre 2021, la SCI MACAREN a donné à bail à Madame [I] [Z] un local commercial, situé [Adresse 1], à usage de restauration rapide.

Le bail prévoyait le versement d’un loyer annuel de 15.000 euros, payables en 12 mensualités de 1.250 euros chacune le 1er de chaque mois, outre une provision sur charges de 100 euros par mois, et le règlement d’un pas de porte d’un montant de 35.000 euros comprenant du matériel.

Se plaignant de vices cachés affectant le local et le matériel, Madame [I] [Z] a, par courrier recommandé de son conseil en date du 29 juin 2023, mis en demeure la SCI MACAREN de lui rembourser la somme de 71.023 euros correspondant aux loyers, pas de porte et matériels déboursés, par suite de la résolution du bail.

Par courrier de son conseil du 2 août 2023, la SCI MACAREN s’est opposée aux demandes de Madame [I] [Z].

Après plusieurs échanges et faute d’accord amiable, Madame [I] [Z] a, par courrier de son conseil daté du 16 octobre 2023, notifié la résolution du bail commercial aux torts du bailleur et proposé un état des lieux de sortie le 31 octobre 2023.

Suivant exploit en date du 18 octobre 2023, la société MACAREN a fait délivrer à Madame [I] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 2.589,66 euros, rappelant la clause résolutoire du bail.

Par courrier du 31 octobre 2023, la SCI MACAREN a contesté la résolution du bail et refusé de se rendre à l’état des lieux de sortie.

La locataire a quitté les locaux le 31 octobre 2023 et restitué les clés au bailleur.

Suivant exploit délivré le 20 novembre 2023, Madame [I] [Z] a fait assigner la société MACAREN devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir constater la résolution du bail commercial.

En l’état de ses dernières conclusions, notifiées le 6 novembre 2024 par voie électronique, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, Madame [I] [Z] demande au tribunal, au visa des articles L145-1 et suivants du code de commerce, des articles 1719 et suivants du code civil et 1217 et suivants du code civil, de :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— Juger que la SCI MACAREN a manqué à son obligation de délivrance,

— Confirmer la résolution du bail commercial du 22 novembre 2021 à la date du 22 novembre 2021,

— Constater en conséquence que le bail commercial du 22 novembre 2021 ayant lié les parties se trouve résolu de manière rétroactive au 22 novembre 2021 aux torts exclusifs de la SCI MACAREN,

— Condamner la SCI MACAREN au paiement des sommes de :

o 35.000 euros en remboursement du pas de porte,

o 17.800 euros en remboursement des loyers payés en trop,

o 7.523 euros au titre des travaux et remplacement de matériel défectueux,

o 10.000 euros au titre des préjudices de jouissance et d’image,

o 41.400 euros au titre de la perte de chance de vendre le fonds de commerce,

o 2.500 euros en restitution du dépôt de garantie,

— Débouter la SCI MACAREN de l’ensemble de ses prétentions,

— Ordonner la compensation des créances réciproques,

— Confirmer l’exécution provisoire en cas de succès des prétentions de Madame [Z],

— Ecarter l’exécution provisoire en cas de condamnation envers Madame [Z],

— Condamner la société MACAREN aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais du commandement et ceux de l’exploit introductif d’instance,

— Condamner la SCI MACAREN au paiement d’une somme de 5.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code procédure civile.

Au soutien de sa demande de confirmation de la résolution unilatérale du bail à la date du 22 novembre 2021, Madame [I] [Z] fait valoir, sur la forme, que le courrier du 29 juin 2023 constitue une mise en demeure régulière du bailleur, conforme aux dispositions de l’article 1226 du code civil et préalable à la notification de la résolution intervenue le 16 octobre suivant. Elle considère que le bailleur a ainsi disposé d’un délai suffisant pour procéder aux travaux, ce qu’il n’a pas fait. Elle soutient également que la notification de la résiliation faite à l’avocat de la bailleresse, préalablement destinataire de la mise en demeure du 29 juin 2023, est régulière et conforme à l’article 8.3 du règlement intérieur national de la profession d’avocat.

Sur le fond, Madame [I] [Z] se prévaut des dispositions des articles 1719 et 1721 du code civil et prétend que la résolution du bail est justifiée par le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Elle soutient d’une part que les locaux étaient dépourvus d’un système d’extraction d’air conforme à la règlementation en matière de restauration. Le règlement sanitaire départemental impose selon elle, y compris pour les constructions antérieures à sa promulgation, l’installation d’une gaine d’extraction d’air sortant à 8 mètres de haut, ce qui n’est pas le cas dans le local donné à bail. Elle conteste la force probante des procès-verbaux de constat réalisés par la bailleresse plusieurs mois après son départ des lieux et considère en tout état de cause que celle-ci ne démontre pas la conformité de la gaine de sortie en toiture à la règlementation en vigueur.

Madame [I] [Z] invoque d’autre part les dispositions de l’article 1641 du code civil et la défectuosité d’une partie du matériel vendu par la SCI MACAREN (congélateur, four, plan de travail), affecté selon elle d’un vice caché le rendant impropre à sa destination et ayant nécessité son changement peu après le début d’exploitation.

Madame [I] [Z] conclut ainsi à la résolution rétroactive du bail aux torts exclusifs du bailleur compte tenu de la gravité du manquement qu’elle précise n’avoir découvert qu’en janvier 2023 après le changement de carte du restaurant pour la réalisation de plats dégageant de grosses fumées de cuisson. Elle sollicite le remboursement par le bailleur du montant du pas de porte versé, des loyers en contrepartie d’une indemnité d’occupation limitée à 450 euros par mois, des travaux réalisés dans le local, outre la réparation de son préjudice de jouissance et d’image et de la perte de chance de vendre le fonds de commerce et le remboursement du dépôt de garantie versé au bailleur.

En réplique aux demandes reconventionnelles de la SCI MACAREN, Madame [I] [Z] considère que le bail commercial s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 19 novembre 2023, conformément à l’intention du bailleur, puisqu’elle n’a pas régularisé le commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai imparti. Elle en déduit qu’elle ne peut être tenue au paiement d’indemnités postérieures à son départ des lieux le 31 octobre 2023.

Elle considère la demande de résolution judiciaire du bail à ses torts exclusifs irrecevable du fait de la résolution rétroactive du bail au 21 novembre 2021 par suite des manquements du bailleur. Enfin, elle conclut au débouté de la demande de dommages et intérêts formulée par ce dernier du fait de ses manquements.

***

En l’état de ses dernières conclusions, notifiées le 9 janvier 2025 par voie électronique, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, la société MACAREN demande au tribunal de :

— Débouter Madame [Z] de l’intégralité de ses demandes abusives,

— Prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [Z],

— Condamner Madame [Z] à payer à la SCI MACAREN la somme de 22.839,66 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges arrêté au 9 janvier 2025,

— Condamner Madame [Z] à payer à la SCI MACAREN la somme mensuelle de 1.350 euros au titre des loyers et charges du bail à compter du 1er février 2025 jusqu’au prononcé du jugement à intervenir,

— Condamner Madame [Z] à payer à la SCI MACAREN à une indemnité de 10.000 euros en réparation du préjudice commis par l’abus du droit d’agir en justice,

— Condamner Madame [Z] entiers dépens,

— Condamner Madame [Z] à payer à la SCI MACAREN une indemnité de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, la SCI MACAREN conclut à l’irrégularité de la résolution unilatérale du bail par le preneur, faute de mise en demeure préalable notifiée à sa personne. Selon elle, le courrier du 29 juin 2023 ne constitue pas une mise en demeure expresse de s’exécuter dans un délai raisonnable, telle que requise par l’article 1226 du code civil. Elle en déduit le caractère nul et de nul effet de la résolution du bail, notifiée par courrier du 16 octobre 2023 à son seul conseil et non à elle-même.

La SCI MACAREN conteste l’existence de manquements à ses obligations contractuelles, tels qu’invoqués par la demanderesse à qui incombe la charge de la preuve conformément à l’article 1226 du code civil. Elle impute à Madame [I] [Z] la responsabilité d’une mauvaise extraction d’air dans le local, soulignant qu’elle a réalisé elle-même les travaux d’installation de la gaine qu’elle considère non conforme, du four et de la hotte de la cuisine, sans faire appel à un professionnel.

A titre subsidiaire, la bailleresse soutient que les dispositions de l’article 63 du règlement sanitaire départemental de l’Isère ne s’appliquent pas aux immeubles construits antérieurement à sa publication en décembre 1985 et que les locaux donnés à bail sont conformes à leur destination contractuelle.

A titre infiniment subsidiaire, la SCI MACAREN se prévaut d’un constat d’huissier réalisé le 26 mars 2024 pour démontrer qu’elle a mis à disposition de Madame [I] [Z] un local muni d’un système d’extraction des fumées sortant en toiture.

Enfin, la bailleresse considère que la prétendue absence de système d’extraction des fumées ne constitue pas un manquement d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du bail alors que la locataire a exploité le fonds sans se plaindre durant seize mois. Elle ajoute que Madame [I] [Z] ne rapporte pas la preuve de ce que le matériel vendu serait atteint de vices cachés.

A titre reconventionnel, la SCI MACAREN sollicite, en exécution du bail qui est selon elle toujours en cours, la condamnation de Madame [I] [Z] au règlement de l’arriéré des loyers et charges échus impayés entre le mois de novembre 2023 et le 8 janvier 2025, outre 1.350 euros par mois jusqu’à la résolution judiciaire du bail.

Elle considère que la résolution doit être prononcée aux torts exclusifs de la locataire sur le fondement des articles 1227 et 1228 du code civil en raison de son défaut de paiement des loyers et de la notification infondée de sa résolution unilatérale du bail.

Se fondant sur l’article L145-41 du code de commerce, la SCI MACAREN rappelle que la locataire ne peut se prévaloir de la clause résolutoire qui est stipulée au seul profit du bailleur.

Enfin, elle s’oppose à la restitution du dépôt de garantie de la locataire, acquis au bailleur en cas de résolution du bail.

L’instruction de la procédure a été clôturée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 11 février 2025 et l’affaire plaidée à l’audience du 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution unilatérale du bail commercial par la locataire

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Aux termes de l’article 1226 du même code, « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution ».

Il est également possible pour le créancier de se dispenser d’une mise en demeure si les circonstances justifient qu’elle est vaine.

En l’espèce, Madame [I] [Z] a, par courrier du 16 octobre 2023, notifié « la résolution du bail commercial tel qu’indiqué à votre cliente dans le courrier du 29 juin 2023 ».

Cette notification, adressé au conseil de la SCI MACAREN dûment mandaté pour défendre les intérêts de cette dernière selon les termes clairs et non équivoques du courrier du 2 août 2023, doit être considérée comme opposable à la bailleresse, laquelle était déjà informée du litige depuis le mois de juin.

En effet, par courrier recommandé adressé directement à la SCI MACAREN le 29 juin 2023, Madame [I] [Z] a reproché à la bailleresse l’absence de système d’extraction de fumées dans le local et l’existence de vices cachés affectant le matériel vendu et l’a " mis en demeure d’avoir à restituer une somme totale de 71.023€ et d’acter de la résolution du bail commercial ", exigeant une réponse de la part de la bailleresse sous 15 jours.

Dès lors que cette mise en demeure ne comporte ni injonction faite au bailleur de remédier aux désordres allégués dans un délai raisonnable pour régulariser la situation, ni avertissement express quant au risque de résolution du bail à défaut de diligences, il ne peut être considéré qu’elle satisfait aux conditions de l’article 1226 du code civil.

Madame [I] [Z] ne rapporte pas la preuve d’une urgence susceptible de la dispenser de cette mise en demeure préalable du bailleur alors qu’elle poursuivait à cette date l’exploitation des locaux dans le cadre de son activité de restauration depuis plus d’une année. Le procès-verbal de constat, réalisé le 27 octobre 2023 par Maître [L], commissaire de justice à [Localité 6], confirme encore à cette date la fréquentation du restaurant (« comble » ce jour-là), et ce malgré la perception de fumées durant le service.

La demanderesse ne démontre pas non plus que les circonstances rendaient vaine une mise en demeure du bailleur de s’exécuter, alors qu’elle ne l’avait jamais interpellé sur ces difficultés avant le 29 juin 2023, ni ne l’a enjoint de remédier aux désordres allégués.

La notification du 16 octobre 2023 doit dès lors être déclarée irrégulière et privée de tout effet.

Par conséquent, et sans qu’il n’y ait lieu à statuer sur les manquements invoqués à l’encontre du bailleur, Madame [I] [Z] sera déboutée de sa demande tendant à voir confirmer la résolution unilatérale du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI MACAREN et, faute de demande subsidiaire aux fins de voir prononcer judiciairement ladite résolution, déboutée de l’ensemble de ses demandes financières.

Sur la demande reconventionnelle en résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire

Selon l’article 1227 du code civil, « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

L’article 1228 du même code précise que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En vertu de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat et prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La SCI MACAREN sollicite que soit prononcée, au jour de la présente décision, la résiliation du bail aux torts de la locataire en raison de son défaut de paiement des loyers et charges et de la notification infondée de sa résolution unilatérale du bail.

Madame [I] [Z] s’oppose à la résolution judiciaire du bail, arguant de la résiliation automatique du bail par suite du commandement de payer visant la clause résolutoire et resté sans effet.

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Il est acquis que la clause résolutoire est une disposition contractuelle stipulée dans l’intérêt exclusif du bailleur. Si celui-ci est libre de ne pas s’en prévaloir et de renoncer à son bénéfice, même si les conditions de son application sont réunies, sa renonciation doit être expresse ou résulter de sa volonté non équivoque de maintenir le bail.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties prévoit, en son article intitulé « Clause résolutoire », qu’en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur « du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, charges et impôts récupérables par le bailleur », le bail sera « résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extrajudiciaire au preneur » de régulariser la situation. Il précise qu'« à peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation ».

Il est constant que la société MACAREN a, suivant exploit en date du 18 octobre 2023, fait délivrer à Madame [I] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 2.589,66 euros, rappelant la clause résolutoire du bail et le délai d’un mois imparti à la locataire pour régulariser l’impayé.

Madame [I] [Z] a quitté les lieux le 31 octobre 2023 et restitué les clés au bailleur.

Par deux courriers datés du 31 octobre 2023 et du 9 novembre 2023, la bailleresse a rappelé à Madame [I] [Z] qu’il lui incombait de continuer de régler les loyers car le bail n’était pas résilié, ce qui était le cas à ces dates antérieures à l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [I] [Z] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer avant l’acquisition de la clause résolutoire le 19 novembre 2023.

Si la locataire ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, il n’en demeure pas moins que les termes clairs et non équivoques de la clause du bail, faisant la loi entre les parties, a prévu une résiliation de plein droit du bail à l’expiration du délai d’un mois faute de régularisation des causes du commandement.

Force est de constater que la SCI MACAREN a d’ailleurs repris possession des locaux après le départ des lieux de la locataire puisqu’elle a, dès les 6 février 2024 et 26 mars 2024, pénétré dans les locaux pour y faire dresser constats par un commissaire de justice.

Ce n’est qu’aux termes de ses premières écritures signifiées postérieurement, le 4 avril 2024, que la SCI MACAREN a conclu à la poursuite du bail en ne sollicitant pas que soit constatée la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire.

Toutefois, la bailleresse ne saurait, sans mauvaise foi, solliciter la poursuite du bail tout en ayant repris possession des lieux.

Il est en revanche acquis et non contesté que Madame [I] [Z] n’a pas réglé les causes du commandement de payer qui lui a été délivré pour un arriéré de loyers de 2.450 euros entre mai et octobre 2023, ni les loyers postérieurs à son départ des lieux le 31 octobre 2023 alors que le bail était en cours.

Ce défaut de paiement répété constitue un manquement à ses engagements contractuels d’une gravité suffisante pour que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire.

En conséquence, la résiliation du bail aux torts de Madame [I] [Z] sera prononcée à compter du 19 novembre 2023.

La SCI MACAREN justifie d’un arriéré locatif se décomposant ainsi :

-2.450 euros au titre des loyers et charges impayés entre le 1er mai 2023 et le 31 octobre 2023 (décompte non contesté du commandement de payer),

-810 euros du 1er novembre au 19 novembre 2023 (1350 x18/30).

Madame [I] [Z] sera ainsi condamnée à payer à la SCI MACAREN la somme de 3.260 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 19 novembre 2023 et la SCI MACAREN déboutée du surplus de ses demandes.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne peut donner lieu au paiement de dommages et intérêts que s’il est caractérisé par une faute faisant dégénérer l’exercice de ce droit en abus. Tel n’est pas le cas lorsqu’une partie a eu une appréciation inexacte de ses droits.

En l’espèce, la société MACAREN n’établit pas que Madame [I] [Z] a abusé de ses droits, au-delà de la simple appréciation inexacte des droits qu’elle pensait avoir, ni qu’elle a saisi le tribunal pour un faux prétexte.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Madame [I] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer à la société MACAREN une somme qu’il paraît équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire s’avère compatible avec la nature de l’affaire et n’est pas de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives pour Madame [I] [Z] qui n’a pas même sollicité à titre subsidiaire des délais de paiement.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

DEBOUTE Madame [I] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

PRONONCE, à compter du 19 novembre 2023, la résiliation du bail commercial conclu le 22 novembre 2021 entre la SCI MACAREN et Madame [I] [Z], aux torts de Madame [I] [Z] ;

CONDAMNE Madame [I] [Z] à payer à la SCI MACAREN la somme de 3.260 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 19 novembre 2023 ;

DEBOUTE la SCI MACAREN de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Madame [I] [Z] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [I] [Z] à payer à la société MACAREN la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PRONONCE publiquement par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LA JUGE

lors du prononcé

Patricia RICAU Coralie GRENET