TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 30 Janvier 2025

N° RG 24/02092 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K4F4

Jugement du 30 Janvier 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[T] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par madame [V], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [T] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2008, à effet au 11 juillet 2008, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [T] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3]) à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 197,76 euros.

Un état des lieux d’entrée du logement a été effectué contradictoirement le 18 juillet 2008.

Par jugement du 5 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES a, notamment, prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion du locataire et, l’a condamné à payer à l’OPH ARCHIPEL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges.

Un procès-verbal de reprise a été dressé le 15 avril 2021 par Maître [X], huissier de justice à [Localité 10].

Un procès-verbal de constat a été dressé le 31 mai 2021 par le même huissier de justice au titre de l’état des lieux de sortie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 18 janvier 2024, le bailleur a mis en demeure le locataire de payer la somme de 43.199,33 euros. Ce courrier est revenu portant la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir condamner M. [T] [R] au paiement des sommes suivantes :

42.382,87 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie ;83,11 euros correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice ;500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [N] [V] dûment munie d’un pouvoir.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de son acte introductif d’instance.

A l’appui de ses demandes, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1728 et suivants du Code civil, elle souligne que le logement était en bon état à l’entrée. Elle rappelle que les lieux ont été repris en exécution d’une décision de justice, et que le commissaire de justice a constaté qu’ils étaient totalement dévastés et remplis d’encombrants. Elle considère que ces dégradations doivent être mises entièrement à la charge du locataire.

Elle précise que faute de disposer des coordonnées actuelles du locataire, elle n’a pu tenter une conciliation préalable.

A l’audience, M. [T] [R] n’a pas comparu ni personne pour lui. L’acte introductif d’instance a été signifié selon les modalités prévues à l’article 659 du Code de procédure civile.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, prononcé en premier ressort, le jugement sera réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ”.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 18 juillet 2008 lors de l’entrée de M. [T] [R] dans les lieux fait état d’un logement globalement en bon état. Il porte la mention d’une mise en service ou d’une remise à neuf le 15 novembre 1984 et, le cas échéant, précise auprès de chaque élément les dates postérieures.

Dans son procès-verbal de reprise des lieux, en date du 15 avril 2021, le commissaire de justice fait état du fait que :

— « les lieux sont vides de tous meubles et de toutes affaires personnelles ayant pu appartenir au locataire » ;

— « l’appartement est encombré de détritus qu’il conviendra d’évacuer en déchetterie » ;

— « le logement est complètement dévasté : les doublages de murs et de plafonds, les cloisons ont tous été détruits, évier et sanitaire sont hors d’usage » ;

— « l’appartement est entièrement à refaire » ;

— « il n’y a aucun document ou papier personnel ».

Force est de constater que le procès-verbal dressé le 31 mai 2021 à titre d’état des lieux de sortie ne décrit pas précisément les dégradations constatées, pièce par pièce, mais porte un constat global de ce que « tout est hors d’état et hors d’usage », qu’il sera nécessaire de vider l’ensemble des pièces des « encombrants, déchets et autres ordures jonchant le sol ». Il précise que « l’évier de la cuisine, le ballon d’eau chaude, la baignoire, la cuvette des toilettes et le lavabo sont cassés et à changer ». Il énonce de manière générale, sans étayer sa conclusion, que « l’ensemble des plafonds, murs, des plinthes et menuiseries, des sols, de l’isolation de la plupart des murs, de l’électricité et de la plomberie, des convecteurs électriques, des menuiseries intérieures et extérieures seront à changer ». Des photos illustrent ce constat. Force est de constater que la copie de ce constat versée aux débats ne permet pas de les visualiser correctement.

Si les procès-verbaux de reprise des lieux et d’état des lieux de sortie laissent supposer que de nombreuses dégradations ont été commises par le locataire, leur rédaction est trop générale pour justifier l’imputation au locataire de certaines des factures communiquées par le bailleur à l’appui de ses demandes.

Ainsi, aucune des mentions portées auxdits constats ne permet d’imputer le coût du changement de fenêtres et d’aménagement de placard détaillés dans la facture de l’entreprise RIDORET Menuiserie pour un total de 10.936,49 euros. Il en est de même pour les factures de la SARL Elitis s’agissant de travaux d’électricité pour un total de 2.041,00 euros, de la société LEPAGE électronique pour un montant de 80 ,98 euros, de l’EURL EC Thermie pour une bouche d’extraction pour un montant de 122,87 euros, de la société Paysage Service pour le débroussaillage de la terrasse pour 138 euros et de la société ATR pour la réfection des sols pour 4.550,80 euros.

Ainsi, seules les factures suivantes peuvent être mises à la charge du locataire :

— Facture de la société SEVEL de mise en déchetterie pour 416,82 euros (en lien avec le constat de présence d’encombrants) ;

— Facture de la société Net Plus de nettoyage de l’ensemble de l’appartement pour 158,26 euros (en lien avec le constat d’encombrants et de détritus) ;

— Facture de l’EURL EC Thermie relative au remplacement de la baignoire, de l’évier, du bloc cuvette, du lavabo, du chauffe-eau pour un montant de 6.299,73 euros (en lien avec le constat qu’ils sont cassés) ;

— Facture de la société EIFFAGE du 30 mars 2023 relative à la réfection des cloisons pour 14.955,64 euros (en lien avec le constat que le doublage des murs, plafonds et cloisons sont détruits) ;

— Facture de la société ATR pour la réfection des peintures pour 5.674,33 euros (en lien avec le constat que le doublage des murs, plafonds et cloisons sont détruits) ;

Soit un total de 27.504,78 euros.

Il convient de déduire le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux, soit 198 euros selon la mention portée au contrat de bail ; ainsi, reste dû : 27.504,78 – 198 = 27.306,78 euros.

En conséquence, M. [T] [R] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 27.306,78 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

2/ Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, « il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, il convient de rappeler que la reprise des lieux a été réalisée par huissier de justice dans les suites d’une résiliation judiciaire du bail. Il est justifié que le commissaire de justice a convoqué M. [T] [R] à cette visite d’état des lieux par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 mars 2021 conformément aux dispositions précitées. Il est justifié du coût de l’acte à hauteur de 166,23 euros. Dès lors la moitié de cette somme soit 83,11 euros sera mise à la charge de M. [T] [R].

En conséquence, M. [T] [R] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 83,11 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie.

3/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, M. [T] [R] sera condamné aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [T] [R] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’est par suite pas nécessaire de rappeler cette disposition.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] [R] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 27.306,78 euros (vingt-sept mille trois cent six euros et soixante-dix-huit centimes) au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [T] [R] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 83,11 euros (quatre-vingt-trois euros et onze centimes) au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE M. [T] [R] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [T] [R] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge