TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 30 Janvier 2025

N° RG 24/06163 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LE43

Jugement du 30 Janvier 2025

N° :

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[D] [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par madame [J], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [D] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 février 2015, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [D] [I] sur des locaux situés au [Adresse 7]) à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 22.96 euros.

Un état des lieux d’entrée du logement a été effectué contradictoirement le 13 février 2015.

Par jugement en date du 18 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES a, notamment, prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. [I] et, a condamné le locataire à payer à l’OPH ARCHIPEL HABITAT la somme de 6.399,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2020 outre une indemnité mensuelle d’occupation égale à 293,15 euros à compter du 18 décembre 2020 jusqu’à la libération effective des lieux.

Un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé le 27 août 2021 par Maître [M], huissier de justice à [Localité 10].

Un procès-verbal de constat a été dressé le 29 octobre 2021 par le même huissier de justice au titre de l’état des lieux de sortie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 3 juillet 2024, le bailleur a mis en demeure le locataire de payer la somme de 13.898,58 euros dont 2.991,91 euros au titre des réparations locatives. Ce courrier est revenu portant la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

M. [D] [I] ne s’est pas présenté à la tentative de conciliation auprès du conciliateur de justice de [Localité 8] à laquelle il a été convié à la demande du bailleur le 7 octobre 2024.

Par requête reçue au greffe le 2 août 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir la condamnation de M. [D] [I] au paiement des sommes restant dues au titre du bail.

Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 21 novembre 2021.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [H] [J] dûment munie d’un pouvoir.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de son acte introductif d’instance.

Ainsi, l’établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite la condamnation de M. [D] [I] au paiement des sommes suivantes :

1.347,99 euros au titre des réparations locatives ;79.89 euros correspondant au coût du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice ;100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A l’appui de ses demandes, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1728 et suivants du Code civil, elle souligne que le logement était en bon état lors de l’entrée dans les lieux. Elle soutient que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie montre un usage anormal du logement et parfois un usage abusif caractérisé. Elle estime justifier des sommes dues par la locataire et précise qu’elle a appliqué la charte de vétusté signée par les bailleurs sociaux du département. Elle souligne que le montant du dépôt de garantie a également été déduit.

A l’audience, M. [D] [I] n’a pas comparu ni personne pour lui.

L’accusé de réception de la convocation adressée par le greffe est revenu signé et portant la mention « distribué le 5 septembre 2024 ».

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, la citation ayant été délivrée à la personne du défendeur, le jugement sera réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ”

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 13 février 2015 lors de l’entrée de M. [D] [I] dans les lieux fait état d’un logement globalement en bon état étant toutefois relevé que le sol de plusieurs pièces est noté comme taché voire coupé. Il porte la mention d’une mise en service ou d’une remise à neuf le 1er janvier 1961 et, le cas échéant, précise auprès de chaque élément les dates postérieures.

L’état des lieux de sortie a été établi par constat d’huissier de justice le 29 octobre 2021. Il relève de manière générale des matériaux et équipements sales, des éléments dégradés (par exemple la porte d’entrée), des éléments vétustes (par exemple les dalles du sol de la salle de bains). Il souligne la présence de déchets sur le balcon, qu’il note par ailleurs « couvert de fientes et d’excréments ». Il mentionne les clés remises par le locataire.

Le bailleur produit des factures et des bons de travaux pour justifier de sa demande. Il justifie également du détail des remises en état qu’il entend imputer au locataire après application de la vétusté.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de relever un élément non justifié mis à la charge du locataire ; ainsi :

— la réfection totale du sol de la cuisine pour un montant de 336,78 euros alors que l’état des lieux d’entrée mentionnait un sol vinylique changé en octobre 2007, soit 8 ans avant l’entrée dans les lieux, en « bon état mais taché » ; que le constat d’huissier constate un « linoléum sale et taché » à la reprise des lieux, constat qui ne justifie pas un changement de sol à la charge exclusive du locataire, seul un nettoyage pouvant lui être imputé, les taches étant existantes lors de l’entrée dans les lieux.

De plus, force est de constater que le bailleur ne produit aucun élément, tel devis ou facture, de nature à justifier du montant imputé au titre de la pose d’un papier peint dans le séjour à hauteur de 280,43 euros et dans la chambre 1 pour un montant de 212,74 euros. Il en est de même pour la somme de 114,80 euros imputée au titre de la fourniture et de la pose d’une bouche d’extraction dans les wc.

Enfin, les décomptes produits, mais également le montant exigé du locataire lors de la mise en demeure, ne correspondent pas au montant réclamé dans le cadre de la présente instance, seuls les frais de réparation locatives, à l’exclusion des frais de nettoyage auparavant réclamés, sont demandés à hauteur de 1.570,95 euros.

Dès lors, le juge étant tenu par les demandes des parties, les sommes dues par le locataire au titre des réparations locatives seront ainsi fixées :

1.570,95 euros – 336,78 euros – 280,43 – 212,74 euros – 114,80 euros = 626,20 euros.

Il convient de déduire le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux, soit 222 euros selon la mention portée au contrat de bail ; ainsi, reste dû : 626,20 – 222 = 404,20 euros.

En conséquence, M. [D] [I] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 404,20 euros au titre des réparations locatives dues suite au départ des lieux.

2/ Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, « il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, il convient de rappeler que la reprise des lieux a été réalisée par huissier de justice dans les suites d’une résiliation judiciaire du bail. Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie mentionne que le commissaire de justice a convoqué M. [D] [I] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 octobre 2021 conformément aux dispositions précitées. Il est justifié du coût de l’acte à hauteur de 159.79 euros. Dès lors la moitié de cette somme soit 79.89 euros sera mise à la charge de M. [D] [I].

En conséquence, M. [D] [I] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 79.89 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie.

3/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, M. [D] [I] sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenue aux dépens, M. [D] [I] sera condamnée à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’est par suite pas nécessaire de rappeler cette disposition.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [D] [I] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 404,20 euros (quatre cent quatre euros et vingt centimes) au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE M. [D] [I] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 79.89 euros (soixante-dix-neuf euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE M. [D] [I] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [D] [I] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge