RE F E R E

N°

Du 03 octobre 2025

N° RG 25/00377 -

N° Portalis DBYC-W-B7J-LSY4

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Maud ORIOT,

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Maud ORIOT,

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.A. MERCIALYS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maud ORIOT, avocate au barreau de RENNES, substituée par M^e Matthieu MERCIER, avocat au barreau de RENNES,

M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS,

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.S. DAGFA SPORT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par monsieur [H] [P], président de la société

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 23 Juillet 2025, en présence de [V] [G], greffière stagiaire

ORDONNANCE: réputée contradictoire, au terme des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 prorogé au 26 septembre 2025 puis au 03 octobre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 octobre 2023, la société anonyme (SA) Mercialys (le bailleur) a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée (SAS) Dagfa sport (le preneur) un local (n°106) à usage de vente de vêtements et de chaussures situé au sein du centre commercial [Localité 2] quartier à [Localité 4] (35), pour un loyer annuel de base de 96 000 € HT/HC, payable trimestriellement et d’avance le premier jour du premier mois de chaque trimestre, outre le remboursement par le preneur, à son bailleur, de la taxe foncière.

Les parties ont également stipulé une provision sur charges mais dont le montant n’a pas été chiffré.

Par ordonnance de référé du 05 décembre 2024, le président du tribunal de commerce de Rennes a condamné le preneur à payer à son bailleur une provision de 94 371,06 €, à valoir sur sa créance locative au titre de la période du 25 octobre 2023 au 30 juin 2024 et du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à son preneur un commandement de payer la somme en principal de 195 836,20 €, correspondant à des loyers et provisions sur charges restés impayés du 25 octobre 2023 au 20 mars 2025.

Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Par un nouvel acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, le bailleur a ensuite fait assigner son preneur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion sous astreinte des lieux précités, pour défaut de paiement des loyers.

Le bailleur a sollicité également, notamment, sa condamnation à lui payer :

• la somme provisionnelle de 331 395,08 € TTC, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 02 avril 2025 ;

• une pénalité provisionnelle journalière de 542,62 € à compter du 21 mars 2025 et « jusqu’à parfait paiement » (sic) ;

• la somme de 4 800 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les dépens.

A l’audience utile du 23 juillet 2025, le bailleur, représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation et de ses conclusions préalablement signifiées le 16 juillet précédent.

Le preneur a comparu seul, a dit ne pouvoir recourir au service d’un avocat et vouloir trouver un accord avec son bailleur. Il a déclaré que son loyer était excessif et qu’il était en recherche d’un nouveau local. Il n’a pas contesté le principe de sa dette, ni l’absence de son règlement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion du preneur

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée dans la mesure où il résulte d’un état d’endettement, daté du 21 avril 2025 (pièce bailleur n°7), que le fonds de commerce du preneur n’est grevé d’aucune inscription.

Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°2), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Suite à la délivrance du commandement de payer du 21 mars 2025 (pièce bailleur n°5), il n’est pas contesté que le preneur n’a pas procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai d’un mois. Par conséquent, le bail est, sans conteste, résilié à la date du 21 avril 2025 et non du 22 avril comme le soutient de façon erronée le bailleur. Le preneur, devenu dès lors occupant sans droit, ni titre sera expulsé selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

La possibilité ouverte au bailleur de requérir le concours de la force publique, dans les termes de la loi, rend dès lors inutile à ce stade le prononcé d’une astreinte.

S’agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande d’assistance de la force publique

L’article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l’organisation judiciaire dispose que :

« Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ».

Il n’entre pas, en application de ces dispositions, de valeur constitutionnelle, dans les pouvoirs du juge judiciaire de disposer de la force publique, ni de toute autre administration.

La demande du bailleur, sur ce point, ne pourra dès lors qu’être rejetée.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.

L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Le maintien dans les lieux du preneur causant un préjudice à son bailleur, celui-ci est en conséquence fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu’il est privé de la libre disposition de son bien.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant de cette indemnité et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires (Civ. 3ème avis 04 juillet 2017 n°17-70.008 publié au Bulletin).

Au cas présent, le bailleur, en application de la clause résolutoire stipulée au bail, sollicite la condamnation provisionnelle de son preneur à lui payer une indemnité d’occupation à hauteur du dernier loyer annuel majoré de 50 %.

Compte-tenu de cette très importante différence entre ce loyer et l’indemnité d’occupation ainsi réclamée et de ce que la juridiction est tenue de restituer aux faits et aux actes leur exacte qualification, il doit être considéré que, draconienne, cette indemnité pourrait être regardée par le juge du fond comme constituant, en réalité, une pénalité excessive soumise à son pouvoir de modération (Civ. 3ème 18 janvier 1989 n° 87-16.847 Bull. n°15).

En conséquence, le quantum réclamé souffre d’une contestation sérieuse que la juridiction n’a pas le pouvoir de trancher.

Au vu des éléments d’appréciation versés aux débats et en l’absence de preuve d’un préjudice autre que celui constitué par l’absence de règlement du loyer, lequel n’est tout simplement pas allégué, il y a dès lors lieu en l’espèce de fixer l’indemnité d’occupation trimestrielle sur la base de la dernière échéance de loyer et provision sur charges que le bailleur indique, dans ses conclusions déposées à l’audience (page 11), être de 24 894,01 € TTC. Cette somme correspond, en effet, à la valeur équitable des lieux sur laquelle les parties se sont accordées lors de la signature du bail (pièce bailleurs n°2), de sorte qu’elle n’est pas sérieusement contestable, somme que le preneur sera condamné à verser à titre provisionnel, en deniers ou en quittances, à compter du 22 avril 2025, seulement, comme le réclame le bailleur et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers et de charges et des clauses pénales

Selon l’article 488, alinéa 2, du code de procédure civile, l’ordonnance de référé ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

Le bailleur a sollicité dans son assignation, au titre des loyers, charges et « accessoires » restés impayés, la somme provisionnelle de 230 562,23 € « selon relevé locatif arrêté au 22 avril 2025 », lequel est produit en pièce n°6, somme portée, dans ses conclusions, à celle de 265 793,10 €. Il ressort de ce relevé, à la date du 1er avril 2024, un solde présenté comme étant débiteur de 94 371,06 €, somme qui correspond en tous points à celle réclamée devant le juge des référés du tribunal de commerce et au paiement de laquelle le preneur a été condamné, par provision, par ordonnance du 05 décembre 2024 (pièce bailleur n°4).

Le bailleur sollicite également le « remboursement de la franchise et des réductions de loyer », à hauteur de 25 444,30 €, une indemnité « forfaitaire et irrévocable de 10 % » ainsi que le bénéfice d’une pénalité quotidienne de 526,02 €, prétentions dont il a été, toutefois, débouté par l’ordonnance précitée.

Il résulte de ce qui précède que le bailleur sollicite ainsi une condamnation en paiement de son preneur à une somme pour laquelle il est déjà, en partie, titré et qu’il forme de nouveau des demandes dont il a été débouté par une décision qui a autorité de la chose jugée au provisoire, en application des articles 1355 du code civil et 480 et 488 du code de procédure civile (Civ. 2ème 25 mai 2023 n° 21-25.962)

Ces demandes sont, en conséquence, susceptibles d’être déclarées irrecevables (Com. 20 septembre 2016 n° 15-12.724).

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il s’ensuit qu’une réouverture des débats ne peut qu’être ordonnée afin de permettre au bailleur de présenter ses observations sur cette fin de non recevoir relevée d’office par la juridiction.

Dans cette attente, ses autres demandes seront réservées.

Sur les demandes accessoires

Le second alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que « le juge des référés statue sur les dépens ».

Les dépens, et donc les frais non compris dans ces derniers, seront également réservés.

DISPOSITIF

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

ORDONNE en conséquence du constat de la résiliation du bail liant les parties intervenue le 21 avril 2025, l’expulsion de la SAS Dagfa sport ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial (n°106) situé au sein du centre commercial [Localité 2] quartier à [Localité 4] (35) ;

REJETTE les autres demandes relatives à son expulsion ;

CONDAMNE la SAS Dagfa sport à payer, en deniers ou en quittances, à la SA Mercialys une indemnité provisionnelle d’occupation égale à 24 894,01 € (vingt-quatre mille huit cent quatre-vingt-quatorze euros et un centime) TTC par trimestre à compter du 22 avril 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus de cette demande et, en conséquence, la rejette ;

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience des référés du mercredi 03 décembre 2025 à 09h00,

et INVITE la SA Mercialys :

— à présenter ses observations sur la recevabilité de ses autres demandes en paiement, au regard de l’ordonnance de référé du président du tribunal de commerce de Rennes en date du 05 décembre 2024 ;

— pour le cas où elles seraient, en partie, en considération du dispositif de cette ordonnance, déclarées irrecevables, à actualiser ses prétentions de façon circonstanciée dans le respect du contradictoire ;

RESERVE le surplus des demandes.

La greffière Le juge des référés