TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [P]

Madame [S] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Florence BERNARD-FERTIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10268 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJF4

N° MINUTE : 18

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [V] [B],

[Adresse 1]

représenté par Maître Florence BERNARD-FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [P],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [I],

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 26 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/10268 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJF4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2023, M. [V] [B] a consenti un bail d’habitation meublée à M. [U] [P] et Mme [S] [I] sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2], 4ème étage, porte gauche, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 12000 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [P] et Mme [S] [I] le 21 juillet 2025.

Par assignation du 24 septembre 2025, M. [V] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [U] [P] et Mme [S] [I] au besoin avec l’intervention d’un serrurier et de la force publique à défaut de libération volontaire, ordonner la séquestration des meubles, et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant jusqu’à libération des lieux,

—  14000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2025 à titre de provision,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 11 décembre 2025, M. [V] [B], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assignés à étude, M. [U] [P] et Mme [S] [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [V] [B] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 17 juillet 2025 et que la somme de 12000 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail ne permettent pas d’écarter l’hypothèse suivant laquelle les parties auraient souhaité déroger, dans un sens plus favorable aux locataires, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

La bailleresse est ainsi bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [V] [B] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [U] [P] et Mme [S] [I] seront condamnés à payer à M. [V] [B] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le contrat n’avait pas été résilié.

Par ailleurs, M. [V] [B] verse aux débats un décompte indiquant qu’à la date du 17 septembre 2025, M. [U] [P] et Mme [S] [I] lui devaient la somme de 14000 euros. Cette somme correspond au montant des loyers impayés et des indemnités d’occupation échues à cette date, échéance de septembre 2025 incluse.

M. [U] [P] et Mme [S] [I], absents à l’audience, n’apportent de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [P] et Mme [S] [I], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE en conséquence que le contrat conclu le 30 juillet 2023 entre M. [V] [B] d’une part, et M. [U] [P] et Mme [S] [I] d’autre part, concernant les locaux d’habitation situés au [Adresse 4] à [Localité 2], 4ème étage, porte gauche, est résilié depuis le 18 septembre 2025,

ORDONNE à M. [U] [P] et Mme [S] [I] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], 4ème étage, porte gauche, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [U] [P] et Mme [S] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [U] [P] et Mme [S] [I] à payer à M. [V] [B] la somme de 14000 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues au 17 septembre 2025, mois de septembre 2025 inclus,

CONDAMNE M. [U] [P] et Mme [S] [I] à payer à M. [V] [B] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [P] et Mme [S] [I] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge