RE F E R E

N°

Du 14 Février 2025

N° RG 24/00630

N° Portalis DBYC-W-B7I-LDM3

50D

c par le RPVA

le

à

M^e Elsa BEUCHER-FLAMENT, M^e Gwendal BIHAN,

M^e Rémi BOICHARD,

M^e Jean-maurice CHAUVIN,

M^e Anthony JUETTE,

M^e Carine PRAT

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Elsa BEUCHER-FLAMENT, M^e Gwendal BIHAN,

M^e Rémi BOICHARD,

M^e Jean-maurice CHAUVIN,

M^e Anthony JUETTE,

M^e Carine PRAT

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.A.R.L. LES SAKURA, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Gwendal BIHAN, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e Charlotte HOURMAT, avocate au barreau de RENNES,

DEFENDEURS AU REFERE:

S.E.L.A.R.L. GOPMJ es qualité de liquidateur judiciaire de la société SARL L’ESCAPADE désigné en ses fonctions par jugement du Tribunal de commerce de RENNES en date du 23 février 2022, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Anthony JUETTE, avocat au barreau de RENNES

Madame [Z] [T] [P] [W] [S] épouse [V], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-maurice CHAUVIN, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e Hugo TUAL, avocat au barreau de RENNES,

Monsieur [N] [C], [R] [S], demeurant [Adresse 16]

non comparant, ni représenté,

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Rémi BOICHARD, avocat au barreau de RENNES

S.A.S. [Adresse 14] NOTAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e Carine PRAT, avocate au barreau de RENNES, substituée par M^e Marion WITTRANT, avocate au barreau de RENNES,

S.A.S. L’HERMINE (L’HERMINE TRANSACTIONS), dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Elsa BEUCHER-FLAMENT, avocate au barreau de RENNES, substituée par M^e Marceline OUAIRY-JALLAIS, avocate au barreau de RENNES,

S.A.S. CREAG, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée à l’audience du 6 novembre 2024 par son président Monsieur

[X] [H] (CNI vérifiée)

Société ATELIER ALP, dont le siège social est sis [Adresse 17]

non comparante, ni représentée,

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 08 Janvier 2025,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 14 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCÉDURE

La société à responsabilité limitée (SARL) Les Sakura exerce une activité de restauration dans un local commercial situé [Adresse 9] à [Localité 15] (35) ; elle a souhaité accroître cette activité par extension de ses locaux.

C’est ainsi que par l’intermédiaire de la société par actions simplifiée (SAS) L’hermine, agent immobilier, la SARL Les Sakura a visité des locaux commerciaux loués par la SARL L’Escapade. Ces locaux, alors propriété de M. et Mme [N] [S] et de Mme [Z] [S], sont situés au [Adresse 7] et placés sous le statut de la copropriété.

Le syndicat de copropriétaires (SDC) de cet immeuble a sollicité un diagnostic réalisé par la SAS Atelier ALP dont le compte rendu, daté du mois d’avril 2021, a proposé des travaux concernant la structure de l’immeuble, l’enveloppe du bâtiment et la sécurité. En date du 14 avril 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a validé la présentation de cette étude sous la forme d’un diagnostic OPAH (pièce SDC n°2).

La SARL L’Escapade a été placée en liquidation judiciaire par un jugement du tribunal de commerce de Rennes du 23 février 2022. La SARL Les Sakura a alors proposé d’acquérir le fonds de commerce, proposition acceptée par Me [L] [M], mandataire judiciaire de la SARL L’Escapade.

La cession a été réitérée par acte authentique du 27 Juillet 2022 devant Me [A] [J], notaire associé de la SAS [Adresse 14] notaires en présence des bailleurs, M. et Mme [S] (pièce demanderesse, n° 5, p. 9).

Par contrat du 26 juillet 2022, la SARL Les Sakura a confié à la SAS Creag la maîtrise d’oeuvre des travaux de rénovation de son nouveau local.

A l’occasion de ces travaux, la SARL Les Sakura s’est plaint de désordres importants et dit avoir déclaré le sinistre à son assureur, la société MAAF assurances, le 19 janvier 2023.

Par actes de commissaire de justice des 1er, 2 et 5 août 2024, la SARL Les Sakura a assigné en référé devant le tribunal judiciaire de Rennes :

— la SELARL GOPMJ Grand Ouest protection, mandataire judiciaire,

— Mme [Z] [S] épouse [V],

— M. [N] [S],

— le SDC de l’immeuble sis [Adresse 8],

— la SAS [Adresse 14] notaires,

— la SAS L’Hermine transaction,

— la SAS Creag,

et la SAS Atelier ALP, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de :

— désigner un expert au bénéfice de la mission définie par l’assignation ;

— dépens comme de droit.

Lors de l’audience du 6 novembre 2024, date à laquelle a été évoquée l’affaire, la SARL Les Sakura, représentée par avocat, s’est désistée de son instance à l’égard de M. [N] [S].

Comparant en la personne de son président, la SAS Creag n’a pas formé de moyen opposant.

Lors de l’audience sur renvoi et utile en date du 8 janvier 2025, la SARL Les Sakura a ensuite sollicité le bénéfice de ses actes introductifs d’instance et le débouté des prétentions opposantes ainsi que des demandes formées contre elle au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette société a ajouté qu’il appartenait au notaire et à l’agent immobilier, débiteurs à son égard d’une obligation d’information et de conseil, de se renseigner sur l’état de l’immeuble dans lequel se trouve son fonds de commerce et, notamment, de lui communiquer les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété, lesquels mentionnaient les désordres structurels.

Par conclusions reçues à cette audience, Mme [Z] [S], le SDC de l’immeuble sis [Adresse 8] et la SELARL GOPMJ, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL L’Escapade, tous trois représentés par avocat, ont formé les protestations et réserves d’usage quant à la demande formée contre eux. Cette dernière a sollicité, en outre, la condamnation de la SARL Les Sakura au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions reçues à cette même audience, les SAS [Adresse 14] notaires et L’hermine, également représentées par avocat, se sont opposées à cette demande formée contre elles et ont sollicité la condamnation de la SARL Les Sakura au paiement, respectivement, de la somme de 1 500 € et de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude, la SAS Atelier ALP n’a ni comparu, ni ne s’est fait représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé du litige et des prétentions respectives des parties comparantes, il est renvoyé à leurs écritures précitée ainsi qu’à la note d’audience établie par le greffier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur le désistement partiel

La SARL Les Sakura s’est désistée de son instance à l’égard de M. [N] [S].

Celui-ci n’ayant présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où ce désistement est intervenu, il est en conséquence parfait, ce qui sera constaté au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L’action au fond ainsi envisagée ne doit, en outre, pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin).

La SARL Les Sakura affirme qu’elle n’a pu mener à bien les travaux nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce qu’elle a acquis en raison de graves désordres structurels affectant l’immeuble dans lequel se trouve son local commercial. Elle sollicite, en conséquence, le bénéfice d’une mesure d’expertise dans la perspective d’une action au fond qu’elle a l’intention d’intenter à l’encontre des défendeurs sur le fondement du dol, de la garantie des vices cachés ou de leurs responsabilités professionnelles respectives.

Le SDC de l’immeuble sis [Adresse 8], Mme [S] et la SELARL GOPMJ ont formé les protestations et réserves d’usage quant à cette demande, de sorte qu’il y sera fait droit, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et aux frais avancés du demandeur.

La SAS L’hermine sollicite improprement sa “mise hors de cause”, c’est à dire en réalité le débouté de la demande, en affirmant à cet effet que la demanderesse échoue à caractériser l’existence d’un litige potentiel susceptible de les opposer à défaut d’un fondement suffisamment déterminé de son droit d’action mais également en raison de l’imprécision relative au défaut d’information reproché. Elle rappelle que sa qualité d’agent immobilier n’est pas assimilable à celle d’un professionnel de la construction ou du bâtiment et qu’à ce titre, elle ne devait pas mener d’investigations supplémentaires au titre d’un vice caché, d’autant que l’obligation de communication des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale ne s’applique pas à la cession de fonds de commerce. Elle soutient qu’en conséquence, le demandeur ne dispose pas d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile et que sa demande d’expertise judiciaire est dès lors mal fondée.

La SAS [Adresse 14] notaires s’oppose également à cette demande d’expertise, en affirmant que la société demanderesse n’apporte pas la preuve des désordres allégués et ainsi, échoue à démontrer l’existence d’un litige potentiel. Elle prétend ensuite qu’une action au fond contre elle serait manifestement vouée à l’échec, puisqu’aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ne peut lui être reprochée car elle n’avait pas connaissance des désordres dénoncés par le cessionnaire. A cet effet, elle souligne qu’elle n’est pas intervenue au stade de la négociation mais seulement à l’occasion de la rédaction de l’acte de cession du fonds de commerce litigieux. Dans ledit acte, une clause a été rédigée aux termes de laquelle la SARL Les Sakura a déclaré faire son affaire de la mise en conformité de l’installation électrique des lieux ainsi que leur sécurité et accessibilité, sans recours possible contre le notaire instrumentaire. Elle soutient qu’à ce moment, elle ne disposait alors d’aucune autre information sur les désordres affectant l’immeuble, à les supposer avérés.

La SARL Les Sakura a simplement répliqué oralement qu’il appartenait au notaire et à l’agent immobilier, débiteurs à son égard d’une obligation d’information et de conseil, de se renseigner sur l’état de l’immeuble dans lequel se trouve le fonds de commerce litigieux et, notamment, de lui communiquer les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété, lesquels mentionnaient les désordres structurels.

Cette société, dans son assignation, affirme avoir entrepris des travaux de rénovation de son nouveau local après y avoir été autorisée par arrêté municipal du 19 septembre 2022. Elle prétend avoir dû toutefois les interrompre, en “ raison des graves désordres (en caractères gras et soulignés dans le texte) découverts lors de la dépose du placo et des carrelages ” (page 6). Elle soutient que les “ briques et le BA 13 sous-jacent étaient endommagés ”, que cette dépose a eu “pour conséquence l’instabilité du doublage dont des parties se sont effondrées” et qu’un pan de bois est apparu très abîmé. Elle affirme que l’architecte de la copropriété s’est déplacé sur les lieux et a “confirmé l’arrêt des travaux”, en raison d’une atteinte à “la solidité de l’ouvrage”.

Elle en conclut que les travaux nécessaires à l’exploitation de son fonds de commerce ne sont pas limités à la remise en conformité de l’installation électrique du local, ce dont elle n’a jamais été informée.

Toutefois, toutes ces affirmations sont dépourvues d’offre de preuve, alors même qu’elles sont contestées en défense, la SARL Les Sakura ne se référant en effet, pour en justifier, qu’à ses propres dires, contenus dans une déclaration de sinistre datée du 19 janvier 2023 (sa pièce n°10) et dont la transmission à son assureur n’est même pas démontrée.

Il ne saurait, par ailleurs, être déduit du seul dossier de diagnostic relatif au projet de réfection de la cage d’escalier de l’immeuble (pièce demandeur n°11), daté de mars 2021, lequel ne mentionne qu’un nombre limité de désordres affectant le local loué par la SARL Les Sakura, à savoir un manque d’isolation et de ventilation ainsi que la présence de canalisations de gaz non protégées (page 30), que son projet d’aménagement dudit local ne pourrait être mené à bien.

La demande de participation à une mesure d’instruction d’une partie, fondée sur des faits hypothétiques, ne constitue pas le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile (Civ. 3ème 15 février 2018 n° 16-27.674).

En conséquence, la SARL Les Sakura sera déboutée de sa demande, en ce qu’elle est dirigée à l’encontre des SAS L’hermine et [Adresse 14] notaires.

L’expertise ne saurait pas plus être ordonnée à l’encontre des SAS Creag et Atelier ALP, la seconde étant défaillante à l’instance, aucun manquement à leurs obligations respectives, dont la SARL Les Sakura pourrait se prévaloir ultérieurement au fond, n’étant allégué.

Sur les demandes annexes

L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés « statue sur les dépens ».

Les parties défenderesses à une expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du même code, ne sauraient être regardées comme les parties perdantes, au sens des dispositions des articles 696 et 700 dudit code (Civ. 2ème 10.02.2011 n° 10-11.774 Bull. n°34).

Il en résulte que la SARL Les Sakura conservera provisoirement la charge des dépens.

L’équité ne commande pas d’allouer une indemnité aux sociétés [Adresse 14] notaires, L’hermine et GOPMJ au titre des frais non compris dans les dépens.

Leurs demandes, formées de ce chef, seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Constatons le caractère parfait du désistement d’instance de la SARL Les Sakura à l’égard de M. [N] [S] ;

la Déboutons de sa demande, en ce qu’elle est dirigée à l’encontre des SAS L’hermine, [Adresse 14] notaires, Creag et Atelier ALP, faute de motif légitime ;

Ordonnons une expertise et désignons, pour y procéder, M. [B] [F], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Rennes, domicilié [Adresse 4] à [Localité 12] (22) tél: [XXXXXXXX01] mèl: [Courriel 13], lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place au [Adresse 8] à [Localité 15] (35) après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats éventuels ;

— entendre les parties et tous sachants ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— vérifier la réalité des désordres invoqués dans l’assignation et affectant le local commercial de la société demanderesse et, dans l’affirmative, les décrire ;

— en rechercher les causes et dire s’ils constituent une simple défectuosité ou s’ils sont de nature à compromettre l’exploitation du fonds de commerce de la société demanderesse ;

— au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état et, s’il y a lieu, le montant de la moins value résultant de l’impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres ;

— s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;

— de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

— répondre à tous dires des parties en relation avec le litige ;

Fixons à la somme de 5 000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SARL Les Sakura devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Laissons provisoirement la charge des dépens à la SARL Les Sakura ;

Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés