Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 15 mai 2025, n° 25/01197

TJ Grenoble 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que le locataire n'a pas respecté son obligation de paiement des loyers et charges, justifiant ainsi la demande du bailleur.
Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a relevé que les dégradations étaient significatives et imputables au locataire, justifiant ainsi la demande de réparation.
Accepté
Droit à l'indemnité pour frais de justice
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité pour couvrir ses frais de justice, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 15 mai 2025, n° 25/01197
Numéro(s) :	25/01197
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Géraldine CAVAILLES
Cabinet(s) :	FESSLER & ASSOCIES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01197 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MJYI

Copie exécutoire

délivrée le : 15 Mai 2025

à :Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES

Copie certifiée conforme

délivrée le :15 Mai 2025

à :Monsieur [X] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [J] [U] épouse [M]

née le 27 Août 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [X] [G]

né le 03 Août 1986 à [Localité 6] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 17 Mars 2025 tenue par M^me Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Greffier, en présence de M^me L. BOISSON, Auditrice de justice ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail du 11 août 2022consenti par Madame [J] [U] épouse [M], Monsieur [X] [G] a pris en location un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 1 000 €, outre 80 € par mois de provisions sur charges.

Par courrier du 29 mars 2024, Monsieur [G] a donné congé de l’appartement loué.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé le 18 août 2022 en présence du bailleur et du locataire.

L’état des lieux de sortie a été réalisé par Me [C] [P], Commissaire de Justice le 21 juin 2024, procès-verbal de constat dressé hors la présence de Monsieur [G] bien que convoqué par courrier en date du 7 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 févier 2025 à Etude, Madame [J] [U] épouse [M] a fait assigner Monsieur [X] [G] devant le tribunal judiciaire de Grenoble à l’audience du 17 mars 2025 aux fins de le voir condamner à lui payer :

— la somme globale de 15 563,43 euros, outre intérêts de droit à compter de l’arrêté de compte du 30 juillet 2024 ;

— la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure Civile outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A cette audience, Madame [J] [U] épouse [M] représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande en paiement, Madame [J] [U] épouse [M] indique que Monsieur [X] [G] a quitté les lieux avant la délivrance de l’assignation et qu’il reste redevable d’un arriéré de loyers et des charges locatives d’un montant de 9 241,01 euros. Elle expose également, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [X] [G] a généré des dégradations locatives correspondant à la somme de 6 128,10 euros et pour lesquels un devis de réparation a été produit.

Monsieur [X] [G] assigné par acte de Commissaire de Justice délivré à étude le 24 février 2025 n’est ni présent, ni représenté.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, la présidente ayant informé la demanderesse que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, la décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Monsieur [X] [G] assigné par acte de Commissaire de Justice délivré à étude le 24 février 2025 n’est ni présent, ni représenté.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Sur la demande au titre de de l’arriéré locatif :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit les obligations du locataire d’un bail d’habitation.

L’article 7 a) énonce que le locataire est obligé " De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ".

L’article 1728 du Code civil prévoit que « le preneur est tenu de deux obligations principales », dont celle « de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Plus particulièrement, s’agissant du contrat de bail, en vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est en droit de solliciter de son locataire le paiement des charges dites « récupérables » ou « locatives » dont la liste est précisée par décret, et peut également en solliciter le paiement par provision.

Madame [J] [U] épouse [M] réclame à Monsieur [X] [G] le paiement de la somme de 9 741,01 euros d’arriéré de loyers au 8 mai 2024 et la somme de 461,01 au titre de l’arriéré des charges et 6 128,10 euros de réparations locatives, avec déduction du dépôt de garantie de 1 000 euros.

Une sommation de payer a été délivrée à personne à Monsieur [G] par acte de commissaire de justice du 13 août 2024 pour la somme de 9 741,01 euros au titre de l’arriéré locatif au 3 juin 2024 ;

Monsieur [G] n’a pas payé l’intégralité des loyers et charges visés dans la mise en demeure dans le délai de huit jours à compter de sa délivrance, comme indiqué dans la mise en demeure.

Le décompte produit ainsi que le décompte de régularisation des charges locatives 2022/2023 et les relevés TOM 2022 et 2023 démontrent qu’à la date du 20 novembre 2024l’arriéré locatif s’élève à la somme de 9 741,01euros et l’arriéré au titre des diverses charges à la somme de 360,39 euros (73,61 euros au titre de la régularisation des charges locatives et 73,78 euros au titre de la TOM 2022 et 213 euros au titre de la TOM 2023).

Monsieur [X] [G] sera condamné à payer à Madame [J] [U] épouse [M] la somme de :

—  9 741,01 euros au titre de l’arriéré locatif au 8 mai 2024 ;

—  360,39 au titre de l’arriéré des charges ;

Il convient de déduire des sommes réclamées le dépôt de garantie de 1 000 euros.

Par conséquent, Monsieur [X] [G] sera condamné à payer à Madame [J] [U] épouse [M] la somme de 9 101,40 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, soit le 24 février 2025.

Sur la demande au titre des réparations locatives :

Il résulte des articles 1103 et 1104 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La loi du 6 juillet 1989 pose comme obligation au preneur une obligation d’entretien, dite de réparations locatives, ainsi qu’une présomption de responsabilité et d’indemnisation de toute perte ou dégradation survenue sur les locaux et biens d’équipement dont il a la jouissance exclusive pendant toute la durée du bail.

L’article 7, alinéas a) c) et d), de la même loi prévoit que le locataire est obligé :

a) « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». (…),

c) de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu, par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat (le décret n° 87-712 août 1987), sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…)".

En vertu de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du code civil dispose que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

L’article 1755 du code civil prévoit quant à lui qu’aucune des réparations locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, il incombe à chaque partie de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été réalisé entre les parties le 18 août 2022 (pièce 4 du demandeur). Il est produit le bail en date du 11 août 2022 et l’état des lieux de sortie dressé par Me [C] [P], Commissaire de Justice le 21 juin 2024, procès-verbal de constat dressé hors la présence de Monsieur [X] [G] bien que convoqué par courrier en date du 7 juin 2024 (Pièces n° 1 et n° 5).

L’état des lieux de sortie établi par procès-verbal dressé par Me [C] [P], Commissaire de Justice le 21 juin 2024 permet de relever que le logement est sale et encombré par endroits, et que des éléments ont été détériorés.

La comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée en date du 18 août 2022, auquel Monsieur [X] [G] était présent permet de mettre en évidence des dégradations significatives du logement.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne que les toilettes et la salle de bain sont sales, notamment la cuvette des WC, alors que l’état des lieux d’entrée indique que ces éléments sont en bon état. La terrasse et les balcons ont leurs sols plus noircis qu’à l’état des lieux d’entrée, notamment le balcon attenant à la chambre 1, dont le sol était propre à l’état des lieux d’entrée et qui présente à l’état des lieux de sortie un carrelage sale. De plus, l’état des lieux de sortie met en évidence une terrasse encombrée de divers objets, de même que le dressing. Les chambres présentent des traces et salissures aux murs et la chambre 2 a des traces d’encre au plafond qui n’apparaissaient pas dans l’état des lieux d’entrée. L’évier de la cuisine est cassé à l’angle, alors qu’il était indiqué en bon état lors de l’entrée dans les lieux.

Concernant les sanitaires de l’étage, les portes coulissantes du placard des sanitaires sont difficilement fonctionnelles et les joints sont sales. En comparaison, l’état des lieux d’entrée ne fait pas mention de la défectuosité des portes coulissantes et indique uniquement que le joint d’étanchéité de la douche est décollé et fissuré.

Le volet roulant motorisé du salon n’est plus fonctionnel lors de l’état des lieux de sortie, alors qu’il était indiqué en bon état lors de l’état des lieux d’entrée. Deux impacts sur des portes sont également mentionnés : un « point d’impact sur le cadre dormant à droite au niveau de la gâche » concernant la porte d’entrée et la porte de la salle de bain du bas présente « un impact creux d’environ 15 mm côté extérieur », alors que ces portes étaient indiquées en bon état dans l’état des lieux d’entrée.

L’ensemble des réparations facturées relativement à ces éléments dans le devis du 7 août 2024 établi par la société LM Plomberie/Rénovation seront donc retenues à titre de réparations à la charge du locataire.

Cependant, certaines réparations figurant au devis du 7 août 2024 établi par la société LM Plomberie/Rénovation ne peuvent être imputées au locataire.

En effet, il résulte du procès-verbal d’état des lieux de sortie des traces de frottements dans l’escalier avec un manque de vernis notamment sur le nez des marches, alors que l’état des lieux d’entrée indiquait déjà « état d’usage,, sauf nez des marches déverni écailles et éclats ». Dès lors, seules des traces de frottement sont apparues, non visibles sur les photographies de l’état des lieux de sortie et alors que les escaliers présentaient déjà des traces d’usure. Ainsi les travaux envisagés figurant sur le devis du 7 août 2024 de « ponçage, décapage rampe et escalier bois et application de deux couches de peintures gris clair Glycéro » ainsi que « impression Glycéro et peinture Glycéro » ne correspondent pas à des dégradations imputables au locataire qui nécessiterait la remise en état de tout l’escalier. En conséquence, le montant de 1 270 euros correspondant aux réparations de l’escalier sera déduit.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de dégradation constatée d’une porte de la cuisine. Dès lors, il sera déduit des réparations le montant de 25 euros correspondant sur le devis à la « fixation charnière porte cuisine ».

En outre, certaines réparations figurant au devis du 7 août 2024 établi par la société LM Plomberie/Rénovation sont disproportionnées par rapport aux dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie.

En effet, il apparaît sur les photographies de l’état des lieux entrant que des pots de fleurs étaient déjà présents sur la terrasse de l’étage, de même que des arbustes dans une jardinière. Or, le devis du 7 août 2024 mentionne au titre du débarrassage et du nettoyage l'« évacuation de la terre dans les pots de fleurs béton » ainsi que la « coupe et évacuation des arbustes dans le pot de fleur sur la terrasse de l’étage ».

Il y a donc lieu par conséquent, de retrancher une partie du montant de 1 500 euros facturé à ce titre. La déduction est limitée puisque le débarrassage a également concerné des objets laissés par le locataire ainsi que le nettoyage des terrasses, qui sont justifiés au vu de l’état des lieux de sortie. Ainsi, la somme de 300 euros sera déduite de la somme de 1 500 euros mentionnée dans le devis du 7 août 2024.

En conséquence, Monsieur [X] [G] sera condamné à payer à Madame [J] [U] épouse [M] la somme de 4 533,10 euros au titre des réparations locatives.

Au vu du décompte versé aux débats par le bailleur, du devis des réparations et l’état des lieux d’entrée et de sortie, Monsieur [X] [G] est redevable de la somme de 13 755,12 euros au titre des loyers, des charges et des réparations locatives, au 20 novembre 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024.

Monsieur [X] [G] sera condamné à payer à Madame [J] [U] épouse [M] la somme de 13 434,50 euros au titre des loyers, des charges et des réparations locatives, au 30 juillet 2024 outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, soit le 24 février 2025.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [X] [G] sera condamné aux dépens.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure Civile, Monsieur [X] [G] sera condamné à payer à Madame [J] [U] épouse [M] la somme de 700 euros.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à Madame [J] [U] épouse [M] déduction faite du dépôt de garantie la somme de :

—  9 101,40 euros au titre de l’arriéré des loyers, des charges outre intérêts au taux légal à compter 24 février 2025 ;

—  4 533,10 euros au titre des réparations locatives outre intérêts au taux légal à compter 24 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à Madame [J] [U] épouse [M] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 15 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Sarah DOUKARI, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente