RE F E R E

N°

Du 10 Avril 2026

N° RG 25/00698

N° Portalis DBYC-W-B7J-LWF3

31Z

c par le RPVA

le

à

M^e Jean-Marie BERTHELOT,

M^e Jean-Maurice CHAUVIN,

M^e Hélène LAUDIC-BARON

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Jean-Marie BERTHELOT,

M^e Jean-Maurice CHAUVIN,

M^e Hélène LAUDIC-BARON

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDERESSE AU REFERE:

S.A.R.L. K-ER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Marie BERTHELOT, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e Elodie LE STANG, avocat au barreau de RENNES,

DEFENDEURS AU REFERE:

Société LE BISTROT VERNOIS, dont le siège social est sis sis [Adresse 1]

représentée par M^e Hélène LAUDIC-BARON, avocate au barreau de RENNES, substituée par M^e Elisa MONNEAU, avocate au barreau de RENNES,

Monsieur [P] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-Maurice CHAUVIN, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e MELLET, avocat au barreau de RENNES,

Madame [A] [S] épouse [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Maurice CHAUVIN, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e MELLET, avocat au barreau de RENNES,

S.A.S. SOCOTEC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 11 Mars 2026,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 10 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique au rapport de Me [P]-[D], notaire à [Localité 1] (35), en date du 30 juin 2009, Monsieur [P] [M] et Madame [A] [S] ont donné à bail commercial à la société BENEYT les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 2] (35).

Ce bail venait en renouvellement d’un précédent bail conclu le 24 juillet 2000.

Aux termes d’un acte authentique au rapport de Me [P]-[D], notaire à [Localité 1] (35), en date du 21 juillet 2009, la société BENEYT a cédé son fonds de commerce aux consorts [E]-[J], comprenant le droit au bail.

Aux termes d’un acte authentique au rapport de Me [O] [F], notaire à [Localité 3] (35), en date du 22 novembre 2014, les consorts [E]-[J] ont cédé leur fonds de commerce à la SARL LE BISTROT VERNOIS, comprenant le droit au bail.

Par un acte notarié en date du 19 avril 2019, les consorts [M]-[S] ont consenti à la société LE BISTROT VERNOIS un bail commercial d’une durée de neuf ans, prenant effet rétroactivement au 1er juillet 2017 et venant à expiration le 30 juin 2026, moyennant un loyer annuel de 16 000 euros (pièces n°3-4).

Le 18 avril 2024, la société SOCOTEC a procédé à une vérification de l’installation électrique du local (pièce n°21).

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2024, la société K-ER a acquis auprès de la société LE BISTROT VERNOIS un fonds de commerce de bar-restaurant situé [Adresse 1] à [Localité 2] (35), pour un montant global de 300 000 euros, comprenant le droit au bail du local ainsi qu’un ensemble de mobiliers et matériels professionnels (pièces n°1-2).

Par procès-verbal de commissaire de justice en date du 06 septembre 2024, la société K-ER a fait constater les désordres affectant le local et les équipements (pièce n°6).

La société K-ER a procédé à des travaux de remise en état et au remplacement d’appareils défectueux à ses frais.

Par courrier recommandé en date du 18 décembre 2024, la société K-ER a mis en demeure les consorts [M]-[S] de procéder aux travaux de réfection de la toiture, à la mise en conformité des douches, au remplacement de la chaudière, à la mise en place d’une VMC, au remplacement de la pompe de relevage (pièce n°18).

Par courrier recommandé en date du 19 décembre 2024, la société K-ER a avisé la société LE BISTROT VERNOIS des désordres affectant le bâtiment, les installations et les équipements (pièce n°19).

Les consorts [M]-[S] ont réalisé des travaux sur la toiture et ont remplacé la porte d’entrée.

Suivant actes de commissaire de justice séparés délivrés les 1er août et 03 septembre 2025, la société K-ER a fait assigner Monsieur [M], Madame [S], la société LE BISTROT VERNOIS et la société SOCOTEC devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :

Ordonner une mesure d’expertise judiciaire,Condamner solidairement la société LE BISTROT VERNOIS, les consorts [M]-[S] et la société SOCOTEC à verser la somme de 3 000 euros à la société K-ER au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner solidairement la société LE BISTROT VERNOIS, les consorts [M]-[Z] et la société SOCOTEC aux entiers dépens à l’exception de ceux résultant des frais d’expertise, lesquels seront réservés.

Selon rapport d’expertise technique en date du 19 décembre 2025, l’expert missionné par les consorts [M]-[S] a relevé des désordres, non-conformités et défauts d’entretien imputables aux différents locataires (pièce n°13 consorts [M]-[S]).

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 11 mars 2026, la société K-ER, représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que de nombreux désordres, malfaçons, non-conformités et dégâts affectant le local, les installations et le matériel garnissant le fonds de commerce ont été constatés, lui causant ainsi un préjudice de jouissance et un préjudice financier.

Elle précise que la mention du texte sur lequel elle fondera son action en responsabilité n’est pas une condition de recevabilité de la demande d’expertise.

S’agissant des bailleurs, les consorts [M]-[S], elle fait valoir que les perforations de la toiture et les fissures des murs relèvent de leur obligation de procéder aux grosses réparations. Si les bailleurs arguent d’une visite contradictoire qui serait survenue le 28 janvier 2025, suite au courrier de mise en demeure de décembre 2024, ils ne fournissent aucun rapport ou constat de cette visite, ni de justificatif de l’exécution des travaux de grosses réparations. Elle ajoute à ce titre que l’expertise produite par les consorts [M]-[S] n’est pas contradictoire, et qu’elle ne permet pas de déterminer si les quelques travaux effectués ont permis de remédier aux fuites et fissures, et de remédier aux conséquences des désordres, à savoir la moisissure des murs (leur pièce n°13).

S’agissant de la société LE BISTROT VERNOIS, elle fait valoir qu’il est nécessaire de déterminer si au jour de la vente la cédante avait connaissance des désordres, et souligne que la cédante n’a fait part à la société K-ER d’aucun désordre s’agissant du local ou du matériel. Elle fait valoir qu’elle n’a pas respecté son obligation d’entretien ainsi que son obligation précontractuelle d’information. La société K-ER reconnait que les équipements n’ont pas été vendus neufs, mais souligne que la plupart ont cessé de fonctionner et entraînaient des coupures d’électricité, et que la société LE BISTROT VERNOIS ne justifie pas de l’entretien de la chaudière entre mai 2023 et juillet 2024.

Elle fait valoir que la société LE BISTROT VERNOIS aurait dû l’avertir de la consistance précise des lieux, et notamment de l’installation de douches, dont elle avait nécessairement connaissance puisqu’un récipient avait été posé sous la fuite de la douche.

S’agissant de la société SOCOTEC, la société K-ER fait valoir qu’elle a procédé à une vérification de l’installation électrique peu de temps avant la vente, constatant des non-conformités, mais sans relever les dysfonctionnements de l’installation découverts par la société K-ER (pièce n°21).

Sur la demande des consorts [M]-[S] portant sur le retrait des douches, la société K-ER fait valoir qu’ils ne précisent pas le fondement de leur demande, que cela relève d’une question de fond, et que les douches préexistaient à l’entrée en jouissance des lieux par la société K-ER. Elle ajoute que le rapport de la société SOCOTEC fait état des douches et que les bailleurs, en cette qualité, étaient parties à l’acte de cession du fonds de commerce et ont nécessairement eu connaissance des douches à ce moment-là, de sorte que leur demande est prescrite. La société K-ER ajoute que les douches ne contreviennent pas à la destination des lieux, dans un restaurant routier.

Il appartiendra à l’expert de dater la création des douches et d’établir les responsabilités encourues.

De même, l’installation d’un coin repos n’est pas contraire à la destination des lieux, étant relevé qu’il n’a été procédé à aucune modification matérielle des lieux, et qu’aucune exploitation commerciale n’est réalisée.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 11 mars 2026, la société LE BISTROT VERNOIS, représentée par son conseil, demande au juge de bien vouloir :

A titre principal, déclarer irrecevable l’assignation en référé faute pour le demandeur de préciser le fondement juridique de son action au fond, A titre subsidiaire, rejeter la demande d’expertise comme étant mal fondée à l’encontre de la société LE BISTROT VERNOIS, En tout état de cause, condamner la société K-ER à verser à la société LE BISTROT VERNOIS une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’assignation en référé est nulle puisqu’elle ne précise pas le fondement juridique sur lequel l’action au fond sera engagée.

Elle ajoute que l’acte de vente fait état de l’entretien régulier des différentes installations et mentionne que le matériel a été cédé en état de fonctionnement et n’était pas neuf, relevant que les dysfonctionnements allégués ne sont pas anormaux eu égard à la vétusté des équipements.

La société LE BISTROT VERNOIS rappelle que les cessionnaires ont travaillé pendant huit jours et ont pu apprécier leur outil de travail et son état de vétusté avant de régulariser la cession définitive du fonds de commerce.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 11 mars 2026, les consorts [M]-[S], représentés par leur conseil, demandent au juge de bien vouloir :

Déclarer irrecevable la demande d’expertise judiciaire formée par la société K-ER à l’encontre des consorts [M]-[S],Débouter société K-ER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Condamner titre provisionnel la société K-ER à enlever les douches situées au 1er étage de l’immeuble, installées par le preneur sans autorisation du bailleur et en fraude de la clause destination du bail, et à cesser toute exploitation commerciale de ces douches, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à courir passé un délai de 1 mois à compter de l’ordonnance à intervenir et pendant un délai total de 90 jours, Condamner à titre provisionnel la société K-ER à remettre en son état initial la pièce située au 1er étage et transformée par le locataire, sans autorisation et en fraude de la clause destination du bail, en chambre à coucher, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à courir passé un délai de 1 mois à compter de l’ordonnance à intervenir et pendant un délai total de 90 jours, Subsidiairement, compléter la mission qui viendrait à être confiée à l’expert judicaire afin que celui-ci rende compte et documente les infractions du bailleur à ses obligations contractuelles, notamment la déspécialisation illicite d’une partie des locaux (salles de douche et chambre à coucher au premier étage) et la réalisation de travaux sans l’accord des bailleurs,Condamner la société K-ER à payer aux consorts [M]-[S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que l’assignation en référé est nulle puisqu’elle ne précise pas le fondement juridique sur lequel l’action au fond sera engagée.

S’agissant des désordres allégués par la société K-ER, ils font valoir que seuls les défauts de la toiture et la fissure du mur extérieur concernaient leur obligation au titre des grosses réparations, qu’ils sont intervenus pour y remédier, et ne sont donc plus concernés par les autres désordres (pièces n°7-16-18). Ils précisent que les travaux effectués sont conformes aux préconisations de l’expert (pièce n°13).

S’agissant des moisissures, ils font valoir que l’expert indique qu’elles sont dues à la modification du système aéraulique de l’établissement par le précèdent locataire (pièce n°13).

Enfin, ils font valoir qu’à l’origine le local ne comportait pas de douche, qu’elles ont été installées sans leur autorisation, sans respecter les normes de construction, et qu’elles sont mal entretenues, causant ainsi des infiltrations (pièces n°1-13). De même, s’agissant de l’utilisation de la pièce du 1er étage en chambre, la société K-ER fait un usage d’habitation du local, contrairement à la clause destination du bail.

Bien que régulièrement citée à comparaître, la société SOCOTEC n’est ni présente ni représentée à l’audience, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience utile précitée.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’assignation et de la demande d’expertise de la société K-ER

A titre liminaire, il sera relevé que si les consorts [M]-[S] et la société LE BISTROT VERNOIS arguent de l’irrecevabilité de l’assignation ou de la demande d’expertise, ils ne mobilisent aucun fondement de droit au soutien de leurs prétentions.

En outre, il est constant que si la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige, elle n’exige pas que le fondement et les limites d’une action future, par hypothèse incertaine, soient d’ores et déjà fixés (Cass. Com. 2 juil. 2002, n°99-10.289).

Dès lors, l’absence de précision du fondement juridique de la future instance au fond de la société K-ER dans le corps de l’assignation est inopérante s’agissant de la recevabilité de l’assignation ou de la demande en expertise.

Par conséquent, l’assignation et la demande d’expertise de la société K-ER seront déclarées recevables.

Sur la demande d’expertise judiciaire

En application de l’article 145 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, il relève tant du constat d’huissier de justice de la société K-ER que du rapport d’expertise amiable commandé par les consorts [M]-[S], que le local occupé par la société K-ER et appartenant aux consorts [M]-[S], et les éléments constituant le fonds de commerce vendu par la société LE BISTROT VERNOIS, sont affectés de désordres, non-conformités et malfaçons (pièces n°6 demanderesse et 13 défendeurs).

Il n’est pas contesté que les consorts [M]-[S] sont propriétaires du local litigieux et que la société LES BISTROT VERNOIS a vendu son fonds de commerce, comportant le droit au bail dudit local et les équipements litigieux, à la société K-ER.

En outre, la société SOCOTEC a réalisé un rapport de vérification des installations électriques le 18 avril 2024, quelques mois avant la vente, sans qu’elle ne détecte leur défectuosité (pièce n°21 demandeur et n°13 p.14 consorts [M]-[S]).

Dès lors, eu égard aux recours en responsabilité qu’elle détient, la société K-ER justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin de faire judiciairement constater les désordres allégués, et établir les responsabilités encourues.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande d’expertise de la société K-ER, selon les modalités précisées au présent dispositif, et à ses frais avancés.

En outre, compte-tenu de la disponibilité actuelle limitée des experts judiciaires en construction, il sera procédé à la désignation de Monsieur [X] [R], sachant en cette matière mais non-inscrit sur la liste des experts de la Cour. En application de l’article 6 de la loi n°71-498 du 29 juin 1971 relative aux experts judiciaires, celui-ci devra prêter serment devant le juge chargé du contrôle « d’accomplir sa mission, de faire son rapport et de donner son avis en son honneur et conscience ».

Sur la demande d’enlèvement des douches et de remise en état de la pièce du 1er étage

A titre liminaire, il sera relevé que si les consorts [M]-[S] arguent de l’urgence de remettre les lieux dans leur état initial, et de l’absence de contestation sérieuse sur les infractions du locataire à ses obligations contractuelles, ils ne mobilisent aucun fondement juridique au soutien de leur demande.

En l’espèce, la société K-ER avance, sans être contestée, qu’elle a procédé aux réparations nécessaires pour faire cesser les fuites, de sorte que l’urgence n’est pas caractérisée.

En outre, la société K-ER avance, sans être contestée, que les douches étaient déjà présentes à sa prise de possession des lieux.

Ainsi, alors qu’il revient à l’expert de se prononcer sur les désordres affectant le local et les éléments litigieux, que l’imputabilité de la construction des douches à la société K-ER n’est pas établie, que la connaissance des douches par les bailleurs est discutée et que la modification matérielle de la pièce du 1er étage par la société K-ER est contestée, la demande de condamnation par provision des consorts [M]-[S] est prématurée, ils en seront déboutés.

Sur les chefs de mission

Selon l’article 265 du Code civil, « La décision qui ordonne l’expertise : [ …] Enonce les chefs de la mission de l’expert ».

Le juge fixe librement la mission de l’expert judiciaire, et exerce à ce titre un pouvoir souverain.

Il sera fait droit à la demande des consorts [M]-[S] tendant à ajouter que l’expert « rende compte et documente les infractions du preneur à ses obligations contractuelles, notamment la déspécialisation illicite d’une partie des locaux (salles de douche et chambre à coucher au premier étage) et la réalisation de travaux sans l’accord des bailleurs, » étant au surplus relevé qu’aucune partie ne s’y oppose.

Sur les autres demandes

La société K-ER conservera les dépens de l’instance.

L’équité commande de débouter la société K-ER de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Succombant en leurs demandes principales, les consorts [M]-[S] et la société LE BISTROT VERNOIS seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déclarons recevable l’assignation délivrée par la société K-ER ;

Déclarons recevable la demande d’expertise de la société K-ER ;

Ordonnons une mesure d’expertise et désignons pour y procéder Monsieur [X] [R], expert non-inscrit qui dès lors prêtera serment dans les conditions sus énoncées, domicilié [Adresse 4], tel [XXXXXXXX01], email : [Courriel 1], lequel aura pour mission de :

Se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à sa mission,Entendre les parties et tous sachants,Se rendre en tant que besoin au bar restaurant « Le Bistrot Vernois » situé [Adresse 1] à [Localité 2] à l’examen des désordres, malfaçons et dégâts au sein de tout l’établissement et en particulier de : La cuisine : l’installation électrique, la chambre froide, le bloc de ventilation, le lave-main, le faux plafond, les poutres,La salle de plonge : la machine de plonge,La salle de restauration : le plafond,La salle de restauration à l’étage : les murs et les fenêtres,La salle de bain : les douches et le plancher,Le pallier,Le grenier : toiture, absence de VMC et moteur de la hotte d’extraction des fuméesLa chambre : les murs,Procéder à l’examen, par tous documents, des désordres du matériel et notamment : Le lave-main,Le lave-verre,La chaudière,Les électroménagers frigorifiques,Décrire ces désordres et dégâts, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en rechercher la ou les causes,Chiffrer les conséquences financières en résultant ou susceptibles d’en résulter pour la société K-ER,Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir de devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux,Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ses travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,Rendre compte et documenter les infractions du preneur à ses obligations contractuelles, notamment la déspécialisation illicite d’une partie des locaux (salles de douche et chambre à coucher au premier étage) et la réalisation de travaux sans l’accord des bailleurs, S’adjoindre en tant que besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions 278 et suivants du Code de procédure civile,Fournir tous éléments techniques et de faits de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis, de façon générale, toutes suites dommageables,

Fixons à la somme de 3 000 euros (trois mille euros), la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la société K-ER devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur de ce tribunal dans le délai de trois mois à compter de la présente ordonnance, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la première réunion des parties ou au plus tard de la deuxième réunion, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de quatre mois à compter de l’avis de versement de la consignation en un seul original (ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée) ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Invitons les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Déboutons les consorts [M]-[S] de leur demande de condamnation par provision de la société K-ER à l’enlèvement des douches et de remise en état de la pièce du 1er étage ;

Déboutons les consorts [M]-[S] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Déboutons la société K-ER de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Déboutons la société LE BISTROT VERNOIS de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société K-ER aux dépens, à titre provisoire ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire ;

La greffière, La juge des référés,