TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

N° RG 25/07847 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L2M4

Jugement du 13 Mars 2026

N°: 26/280

S.C.I. ECOLE [Localité 3], représentant légal M [D] [G] [H]

C/

[U] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M [D] [G] [H]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Mars 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 16 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. ECOLE [Localité 3], représentant légal M [D] [G] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

ET :

DEFENDEUR :

M. [U] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2023, la SCI ECOLE [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [F] sur des locaux situés au [Adresse 5] à Chanteloup (35150), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5701,39 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [F] le 6 juin 2025.

Par assignation du 3 septembre 2025, la SCI ECOLE [Localité 3] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal, prononcer la résiliation du bail intervenu à [Localité 3] en date du 15 septembre 2023 par application de la clause résolutoire du contrat de bail rappelée dans le commandement de payer les loyers signifié le 5 juin 2025 pour défaut de paiement des loyers, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail intervenu à [Localité 3] en date du 15 septembre 2023 pour défaut de paiement des loyers, Condamner M. [U] [F] à libérer les lieux qu’il occupe sans droit ni titre, immédiatement dès la signification de la décision, compte-tenu du délai de deux mois qu’offrira le commandement de quitter les lieux préalable à la procédure d’expulsion, Dire qu’il devra quitter et rendre libre les lieux qu’il occupe de sa personne, famille, bien et de tous occupants de son chef, Sinon et faute pour lui de ce faire, voir autoriser la requérante à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, Condamner M. [U] [F] au paiement des sommes suivantes : 7081,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-7 du Code civil, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à remise des clés et libération complète des lieux, conformément aux stipulations du bail, 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 16 janvier 2026, la SCI ECOLE [Localité 3], représentée par M. [G] [H] [D], représentant légal, a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 1er janvier 2026, s’élevait désormais à la somme de 9568,89 euros.

La SCI ECOLE [Localité 3] a ajouté que le dernier paiement effectué par M. [U] [F] datait de plus d’un an et qu’il se trouvait toujours dans les lieux.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

La SCI ECOLE [Localité 3] n’ a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SCI ECOLE [Localité 3] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [U] [F].

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI ECOLE [Localité 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 août 2025.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, M. [U] [F] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et la bailleresse est opposée à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 6 août 2025 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [U] [F], ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI ECOLE [Localité 3] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI ECOLE [Localité 3] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2026, M. [U] [F] lui devait la somme de 9568,89 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [U] [F], défaillant dans le cadre de la procédure, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2025 sur la somme de 5701,39 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1380 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI ECOLE [Localité 3] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SCI ECOLE [Localité 3] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 juin 2025 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que M. [U] [F] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la SCI ECOLE [Localité 3] s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 septembre 2023 entre la SCI ECOLE [Localité 3], d’une part, et M. [U] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à Chanteloup (35150) est résilié depuis le 6 août 2025,

ORDONNE à M. [U] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [U] [F] à payer à la SCI ECOLE [Localité 3] la somme de 9568,89 euros (neuf mille cinq cent soixante-huit euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2025 sur la somme de 5701,39 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1380 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [U] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 2 janvier 2026, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [U] [F] à payer à la SCI ECOLE [Localité 3] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 juin 2025 et celui de l’assignation du 3 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge