Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 6] – tél : [XXXXXXXX01]

05 Janvier 2026

1re chambre civile

50Z

N° RG 22/07227 – N° Portalis DBYC-W-B7G-J74I

AFFAIRE :

[L] [I]

C/

Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR SAS LAMOTTE CONSTRUCTEUR,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Louise MIEL, Vice-présidente

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Novembre 2025

Louise MIEL, Vice présidente assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Louise MIEL, Vice présidente ,

par sa mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Louise MIEL, Vice présidente.

-2-

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [I]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Gaëlle GIRARDON, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR SAS LAMOTTE CONSTRUCTEUR,

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Corentin PALICOT, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 22 mai 2020, Monsieur [L] [I] a acquis de la S.A.S. LAMOTTE CONSTRUCTEUR (ci-après dénommée « la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR ») un appartement de type 1 vendu en état futur d’achèvement, situé [Adresse 3] à [Localité 10], pour un montant de 170 000 euros.

La livraison de l’appartement a été fixée au quatrième semestre de l’année 2021 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Par courrier en date du 26 mai 2020, la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR a informé Monsieur [I] que la livraison était prévue au premier trimestre de l’année 2022, le planning d’exécution du chantier ayant été réorganisé en raison des « mesures sanitaires obligatoires et indispensables à la préservation de la santé des ouvriers du secteur du bâtiment » mises en place en raison de l’épidémie de COVID-19.

Par courrier en date du 26 novembre 2021, la Société BATITECH Ingénierie a informé Monsieur [I] d’un report de livraison au deuxième trimestre de l’année 2022, en raison de « difficultés, liées aux intempéries, qui ont affecté l’avancement général des travaux ».

Par lettre recommandée en date du 1er décembre 2021, Monsieur [I] a protesté contre ces reports successifs de délais de livraison et a sollicité la réparation d’un préjudice qui en serait résulté, correspondant à une perte de revenu locatif estimé à trois mois de loyers, de janvier 2022 à mars 2022 pour un montant de 500 € par mois, soit 1 500 €, des pénalités de retard pour un montant de 5 100 € et des intérêts de retard à hauteur de 1 257,50 €. Il a en outre sollicité le vendeur afin qu’il justifie du certificat récapitulatif des intempéries du maître d’exécution de la déclaration d’ouverture du chantier à la date du courrier, justifiées par les relevés de la station météorologique ou de la [9] française du bâtiment la plus proche du chantier.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 janvier 2022, Monsieur [I] a indiqué qu’il estimait qu’en l’absence de justification sur la durée d’intempérie, le délai de report de livraison fixé à trois mois par le vendeur ne correspondait pas une cause légitime de suspension du délai de livraison. Il a sollicité la réparation de son préjudice à hauteur de 3 000 € au titre de la perte des revenus locatifs de janvier 2022 à juin 2022, des pénalités de retard pour un montant de 10 200 € et des intérêts de retard à hauteur de et 2 515€.

Par courrier en date du 14 janvier 2022, que Monsieur [I] affirme avoir reçu le 19 janvier 2022, la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR a indiqué à Monsieur [I] que le premier report de livraison était lié à la mise en place des normes sanitaires liées à l’épidémie de COVID 19, qui avait eu des conséquences sur l’avancement des travaux : arrêt brutal des chantiers et redémarrage très lent consécutif à la mise en place de toutes les nouvelles normes et nouvelles règles sanitaires, accords tardifs sanitaires pour ouvrir le chantier, déplacements et transports limités pour les compagnons, ralentissement de l’approvisionnement du matériel, attente des masques et du gel pour tous les acteurs du chantier, absence des interlocuteurs pour la coordination des travaux. Elle a également indiqué que le second report de livraison était lié aux intempéries ayant affecté l’avancement général des travaux, joignant à ce courrier le relevé météo de la station météorologique " [Localité 11] ".

Par courrier de son conseil du 1er février 2022, Monsieur [I] a réitéré ses précédentes demandes.

Par courrier en date du 7 mars 2022, la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR a indiqué au conseil de M. [I] qu’elle ne donnerait pas suite à la demande de dédommagement, estimant que les reports de livraison, liés aux causes précédemment rappelées, étaient justifiés.

L’appartement a été livré le 9 juin 2022.

**

Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2022, Monsieur [L] [I] a fait assigner la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR devant le tribunal judiciaire de Rennes, afin d’obtenir du tribunal de :

— dire et juger que le retard de livraison de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] est imputable au vendeur,

en conséquence,

— condamner la S.A. LAMOTTE CONSTRUCTEUR à verser à Monsieur [L] [I] les sommes suivantes :

3 000 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;15 300 euros au titre des pénalités de retard ;2 515 euros au titre des intérêts de retard ;6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;- condamner la S.A. LAMOTTE CONSTRUCTEUR aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 avril 2023, la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Monsieur [I] à verser à la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [I] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions pour plus ample exposé des moyens des parties.

Le 21 novembre 2024, la clôture a été ordonnée par le juge de la mise en état. La date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 03 novembre 2025 A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le présent jugement est contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (2ème Civ., 9 janvier 2020, pourvoi n° 18-18.778, 2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

1. Sur la suspension du délai de livraison

Monsieur [I] fait valoir que le retard de livraison de l’appartement est la conséquence de manquements contractuels du vendeur.

Il affirme ainsi que la défenderesse ne rapporte pas la preuve des deux moyens qu’elle invoque comme des éléments de force majeure justifiant les retards de livraison, à savoir la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 et la survenue d’intempéries.

S’agissant en premier lieu de la crise sanitaire, le demandeur affirme que la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR ne produit aucun document pour justifier des évènements qu’elle invoque (arrêt brutal des chantiers et redémarrage très lent consécutif à la mise en place de toutes les nouvelles normes et nouvelles règles sanitaires, accords tardifs sanitaires pour ouvrir le chantier, déplacements et transports limités pour les compagnons, ralentissement de l’approvisionnement du matériel, attente des masques et du gel pour tous les acteurs du chantier, absence des interlocuteurs pour la coordination des travaux) ni pour justifier des moyens mis en œuvre pour pallier les conséquences de cette crise sanitaire sur le chantier.

S’agissant en second lieu des intempéries, le demandeur soutient que le relevé météorologique ne justifie pas le nombre de jours d’intempéries invoqué par la défenderesse pour apprécier un retard de livraison. Il précise que la clause du contrat prévoyant comme cause légitime de retard de livraison les intempéries renvoie au certificat établi par le maître d’œuvre chargé de la direction et de la surveillance des travaux, doit être qualifiée d’abusive comme laissée à la seule appréciation de l’une des parties au contrat et créant un déséquilibre entre les droits et obligations des parties au détriment de la partie non-professionnelle. Il ajoute que le décompte des jours d’intempéries produit par le défendeur comprend les jours antérieurs à la conclusion du contrat, ce qu’il réfute.

La Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR affirme, au visa de l’article 1103 du code civil, qu’aucun retard de livraison n’est caractérisé.

Elle fait valoir qu’une clause du contrat de vente stipule que le délai de livraison est différé en cas de force majeure ou de suspension en raison de causes légitimes listées, parmi lesquelles figurent les intempéries. Elle produit le certificat établi par le maître d’œuvre chargé de la direction et de la surveillance du chantier, faisant état de 128 jours de décalage légitime du fait de 64 jours d’intempéries, dont elle justifie de la survenance par les relevés météorologiques de la station [Localité 10]-[Localité 8]. Elle conteste par ailleurs le caractère abusif de cette clause, qu’elle qualifie d’usuelle dans les contrats de VEFA et se prévaut des dispositions contractuelles aux termes desquelles le décompte de jours d’intempéries doit être effectué à compter de la date d’ouverture du chantier déclarée en mairie.

Elle soutient ensuite que la crise sanitaire du Covid-19, impliquant des préconisations et mesures de sécurité sanitaire ainsi que des confinements ayant particulièrement impacté les chantiers de construction (difficultés logistiques, d’approvisionnement et absence de main d’œuvre : arrêts maladie, arrêt pour garde d’enfant en résultant) et provoqué l’arrêt du chantier. Elle affirme ainsi que les préconisation de l’arrêté du 15 mars 2020 complétant l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 et le Guide de préconisation de sécurité sanitaire pour la continuité des activités de la construction en période d’épidémie de coronavirus COVID-19 publié le 17 avril 2020 ont imposé le respect de règles de distanciation impossibles à respecter sur ce type de chantier, et ont imposé le port du masque alors même qu’il existait une pénurie de masques. Elle rappelle enfin que trois confinements ont été imposés par les autorités publiques, du 17 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 15 décembre 2020, puis du 3 avril au 3 mai 2021. Elle soutient ainsi que cette épidémie constitue un cas de force majeure. Elle ajoute que cette épidémie constitue également une des causes listées par les dispositions contractuelles comme ayant légitimement suspendu le délai de livraison, parmi lesquelles figurent les « injonctions administratives de suspendre ou d’arrêter les travaux » et les troubles résultant de « cataclysmes ».

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement en date du 22 mai 2020 stipule :

«  Délai – Livraison

Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés et livrés au plus tard au QUATRIEME 2021 (4T 2021) sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Ce délai est différé en cas de survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

[…]

Lors de la survenance d’un quelconque de ces évènements, les parties déclarent vouloir s’en rapporter, dès à présent, à un certificat établi par le maître d’œuvre chargé de la direction et de la surveillance des travaux.

Causes légitimes de suspension du délai de livraison

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

«  Les intempéries

Sera considérée comme intempérie la survenance d’au moins un des phénomènes naturels ci-après définis qui dépassera son intensité limite :

Nature du phénomène Intensité limite

Précipitations Hauteur : 4 mm par jour

Vent Vitesse : pointes à 60 km/h

Gel 0 degré à 8h du matin

Barrière de dégel durée de l’interdiction de circuler

[…]

«  Les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des faites ou des négligences imputables au VENDEUR),

«  Les troubles résultant d’hostilités, attentas, mouvements de rue, incendies, inondations, cataclysmes, accidents de chantier.

[…]

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour la livraison serait différée, pour tenir compte de la perturbation apportée au déroulement du chantier, d’un temps égal au double de celui pendant lesquels l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Le décompte des causes légitimes de suspension du délai de livraison sera effectué à compter de la date d’ouverture du chantier déclaré en mairie. "

L’article 1218 du code civil dispose par ailleurs :

«  Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. "

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

— Sur l’épidémie de Covid-19

Il convient d’examiner si l’épidémie de Covid 19 constitue un cas de force majeure ou, à défaut, une cause légitime de suspension du délai de livraison au terme des stipulations contractuelles.

Les dispositions de l’article 1218 du code civil précitées définissent la force majeure comme un évènement échappant au contrôle du débiteur de l’obligation, qui ne peut être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêchant l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, la déclaration d’ouverture du chantier est datée du 2 septembre 2019. La survenance, postérieurement à cette date, de l’épidémie de Covid-19, virus à la propagation irrésistible considérée comme une urgence de santé publique de portée internationale contre lesquels les Etats cherchaient à lutter sans parvenir à l’éradiquer, constitue bien un évènement échappant au contrôle du débiteur. Toutefois, le contrat de vente en l’état de futur achèvement a été conclu le 22 mai 2020, alors que l’épidémie avait déjà débuté, qu’un premier confinement avait déjà été ordonné du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, que l’arrêté du 15 mars 2020 invoqué par le défendeur et instituant des distances de sécurité dites « barrière » avait déjà été publié, de même que le Guide de préconisations de sécurité sanitaire pour la continuité des activités de la construction en période d’épidémie de Coronavirus COVID-19 du 17 avril 2020.

Partant, la défenderesse échoue à rapporter la preuve que cette épidémie et ses conséquences sur la poursuite du chantier étaient imprévisibles au moment de la conclusion du contrat. La force majeure ne peut donc être retenue pour justifier le report de délai de livraison.

Par ailleurs, les dispositions contractuelles prévoyaient effectivement que les " injonctions administratives […] de suspendre ou d’arrêter les travaux « et les » cataclysmes « constituaient des causes légitimes de suspension du délai de livraison. Toutefois, comme précédemment évoqué, il convient de souligner que le contrat de vente en l’état de futur achèvement a été conclu le 22 mai 2020, alors que l’épidémie avait déjà débuté, qu’un premier confinement avait déjà été ordonné du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, que l’arrêté du 15 mars 2020 invoqué par le défendeur et instituant des distances de sécurité dites » barrière " avait déjà été publié, de même que le Guide de préconisations de sécurité sanitaire pour la continuité des activités de la construction en période d’épidémie de Coronavirus COVID-19 du 17 avril 2020. Les mesures sanitaires, règles de distanciation et port du masque invoqués par la défenderesse étaient donc parfaitement connus de cette dernière lors de la conclusion du contrat et auraient dû être prises en compte lors de l’évaluation du délai prévisible de livraison du chantier. A ce titre, la société LAMOTTE CONSTRUCTEUR ne produit aux débats aucun élément attestant de l’arrêt du chantier, des difficultés d’approvisionnement et des difficultés de gestion des ressources humaines qu’elle invoque, ni des mesures mises en place pour tenter de pallier à ces difficultés. Enfin, s’agissant des confinements qu’elle évoque comme cause de retard du chantier, il convient de noter que le confinement du 17 mars au 11 mai 2020 avait déjà eu lieu avant la conclusion du contrat, et qu’elle ne produit pas à la cause d’éléments de nature à justifier de l’arrêt de l’activité sur les chantiers durant les deux confinements postérieurs.

Partant, la défenderesse échoue également à rapporter la preuve que l’épidémie de covid 19 constitue, aux termes des dispositions contractuelles, une cause légitime justifiant le report de délai de livraison.

— Sur les intempéries

Il convient d’examiner si la clause contractuelle relative aux intempéries constitue une clause abusive comme le soutient le demandeur et à défaut, si les intempéries invoquées par le défendeur remplissent les conditions fixées par cette clause pour constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison.

En application de l’article L.212-1, alinéa 1er, du code de la consommation, « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

La Cour de cassation a jugé, à propos de la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévoyant des causes légitimes de suspension du délai de livraison ayant pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, que « La clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive » (3ème Civ., 23 mai 2019, pourvoi n°18-14.212).

La Commission des clauses abusives, dans un avis du 29 septembre 2016 (CCA, 29 septembre 2016, avis n°16-01), a émis l’avis selon lequel « La clause du contrat de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement litigieux, qui stipule un report du délai de livraison de ce bien, en présence de jours d’intempéries, le dit report défini comme d’une durée du double des dits jours ne peut être jugée abusive, en ce que le relevé des dits jours est réalisé par un tiers au contrat et sur la base de relevé météorologiques publics, le report du délai de livraison pour un nombre de jours double de celui des jours d’intempéries ne parait pas, au regard des nécessités de réorganisation d’un chantier, manifestement disproportionné et le dit report ne modifie pas les stipulations ne rendant exigibles les obligations de paiement échelonné des sommes dues par le consommateur qu’au fur et à mesure de l’achèvement des étapes de la construction. »

En l’espèce, la clause contractuelle invoquée par le défendeur remplit ces critères, en ce que la caractérisation des intempéries doit être justifiée par un certificat du maître d’œuvre et prévoir un report du délai de livraison correspondant au double du jours d’intempéries, ce qui n’apparaît pas disproportionné au regard des caractéristiques de gravité de ces intempéries également fixés par cette clause. Elle ne saurait donc être qualifiée d’abusive.

Cette clause prévoit par ailleurs que le décompte des causes légitimes de suspension du délai de livraison est effectué à compter de la date d’ouverture du chantier déclarée en mairie. Les contractants ont donc prévu, contrairement aux dires du demandeur, d’inclure au titre des causes légitimes de retard de livraison des évènements antérieurs à la date de conclusion du contrat.

La société LAMOTTE CONSTRUCTEUR produit en sa qualité de maître d’œuvre une attestation d’intempéries établie le 10 février 2023, faisant état de ce que le chantier a été interrompu par des intempéries au nombre de 128 jours. Il résulte toutefois des écritures et des relevés d’intempéries produits par le conseil de la société défenderesse que celui-ci invoque en réalité la survenance de 64 jours d’intempéries, décomptés selon la survenance d’intempéries remplissant les conditions fixées au contrat (précipitations à hauteur de 4 mm par jour ou vent avec pointes à 60 km/h) durant les jours ouvrés, pendant la période s’écoulant du 1er février 2020 au 31 août 2021, et justifiant selon lui d’une suspension du délai de livraison équivalente au double du nombre de jours, soit 128 jours.

Les relevés météorologiques de la station [Localité 10]-[Localité 8] produits par la défenderesse révèlent effectivement la survenance des 64 jours ouvrés d’intempéries (vent à plus de 60 km/h ou précipitations à hauteur d’au moins 4 mm par jour) entre le 1er février 2020 et le 31 août 2021 qu’elle invoque.

Ces relevés justifient donc de la survenance d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, retardant la date de livraison de 128 jours ouvrés (2x64) au terme des stipulations contractuelles. La livraison initialement prévue au quatrième trimestre de 2021, soit au plus tard le 31 décembre 2021, a ainsi été légitimement reportée au 29 juin 2022.

La livraison effective de l’appartement ayant eu lieu avant cette date, le 9 juin 2022, les demandes indemnitaires de Monsieur [I] seront donc rejetées.

2. Sur les frais d’instance et l’exécution provisoire

Monsieur [I], qui succombe à l’instance, est condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue du litige, Monsieur [I] est condamné à payer à la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et est débouté de sa demande du même chef.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre de provision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DEBOUTE Monsieur [L] [I] de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] à verser à la S.A.S. LAMOTTE CONSTRUCTEUR la somme de 1 000 € (MILLE EUROS) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Présidente