TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

N° RG 25/02939 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRLN

JUGEMENT DU :

16 Mars 2026

S.D.C. MANOIR DE LA ROSAIS représenté par son syndic en exercice la société DOMEOS

C/

[T] [B]

[C] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 03 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Février 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Le délibéré a été prorogé au 16 Mars 2026.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriété MANOIR DE LA ROSAIS représenté par son syndic en exercice la société DOMEOS

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Angélina HARDY-LOISEL, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [T] [B]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [E]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [B] et Mme [C] [E] sont propriétaires des lots de copropriété n°41 et 91 correspondant respectivement à un appartement et un garage au sein d’un ensemble immobilier dénommé le « [Adresse 6] » situé au [Adresse 7] à [Localité 4].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS, a adressé deux mises en demeure de payer lesdites sommes à M. [T] [B] et Mme [C] [E], par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 24 octobre 2023 et 5 janvier 2024.

Le 24 septembre 2024, une tentative de médiation entre les parties a échoué.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » [Adresse 8] à VEZIN-LE-COQUET (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS, a fait assigner M. [T] [B] et Mme [C] [E] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement desdites sommes.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Se référant oralement à ses dernières écritures déposées à l’audience et dont il a justifié de la communication préalable aux défendeurs, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1343-2 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [T] [B] et Mme [C] [E] au paiement des sommes suivantes :

1.554,93 euros au titre de l’arriéré des charges et frais arrêté 22 octobre 2025, outre intérêt au taux légal sur la somme de 1.279,87 euros à compter de la délivrance de la présente assignation ;Ordonner la capitalisation des intérêts ;Condamner M. [T] [B] et Mme [C] [E] à verser au syndicat des copropriétaires les charges et travaux échus entre la date de l’arrêté de compte du 18 mars 2025 et le jugement à intervenir ;1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;1.500 euros, in solidum, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Angelina HARDY-LOISEL.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte des copropriétaires est régulièrement débiteur depuis plusieurs années et que la situation n’a pas été régularisée malgré l’envoi de mises en demeure et une tentative de médiation. Il estime justifier du bien-fondé de sa créance tant de l’arriéré de charges que des frais de recouvrement. Il considère que la mauvaise foi de M. [T] [B] et Mme [C] [E] est caractérisée et créée nécessairement un dysfonctionnement de la copropriété justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Bien que régulièrement convoqués par actes de commissaire de justice remis à domicile, M. [T] [B] et Mme [C] [E] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

En application des articles 473 et 474 du Code de procédure civile, rendue en dernier ressort, le jugement sera rendu par défaut.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 2 février 2026. A cette date, en raison d’une surcharge de service, le délibéré a été prorogé au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de règlement des charges de copropriétés et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété indivise de M. [T] [B] et Mme [C] [E] concernant les lots n°41 et 91 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables du 29 mai 2022 au 28 mai 2025 et du 29 mai 2025 au 28 mai 2028, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 1er juillet 2021, 30 mai 2022, 7 juin 2023, 23 avril 2024 et 10 avril 2025 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2010 à 2021, 2021, 2022, 2023 et 2024, et voté le budget prévisionnel des années 2022 à 2026, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges éditées au 22 octobre 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Les appels de fonds produits et le décompte laissent apparaître des « frais de relance », des « honoraires » et des frais correspondants aux dépens (ainsi le coût de l’assignation).

Il convient de relever que le contrat de syndic précise que la constitution et le suivi du dossier par le commissaire de justice ou l’avocat sont établis à la vacation selon le barème du cabinet. Il est précisé, s’agissant des frais imputables au seul copropriétaire concerné, que ces frais sont dus « uniquement en cas de diligence exceptionnelle ».

Il est justifié de l’envoi de trois mises en demeure et relance les 7 mars 2022, 20 octobre 2023 et 28 novembre 2024. Il est constaté que les deux dernières sont facturées 38,40 euros quand le contrat de syndic prévoit un coût de 30 euros TTC. Il sera donc déduit des sommes dues 16,80 euros. La mise en demeure en date du 30 août 2022 n’est pas jointe en procédure, son montant, soit 29,90 euros, sera également déduit.

Il apparaît, qu’au titre des honoraires, sont imputés aux copropriétaires :

des honoraires d’avocat, le 28 mars 2025 pour un montant de 840 euros et, le 5 janvier 2024 pour 187,36 euros, des honoraires de médiateur le 24 septembre 2025 pour un montant de 186,71 euros,

Les honoraires d’avocat sont liés au coût de l’étude du dossier et la rédaction de la lettre recommandée et de l’assignation. Ces diligences ne sauraient être assimilées aux diligences exceptionnelles telles que mentionnées au contrat de syndic. Ces honoraires seront, par suite, écartés de la créance principale et, le cas échéant, il en sera tenu compte au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au vu du montant de la créance principale, la conciliation ou la médiation préalable étant obligatoires, le coût en sera laissé aux copropriétaires défaillants.

Le décompte arrêté au 22 octobre 2025 mentionne une somme due de 1.554,93 euros. Au vu des développements précédents, il convient de déduire de celle-ci 1.074,06 euros de frais injustifiés (840 € + 187,36 € + 16,80 € + 29,90 €). Ainsi la créance au titre des charges de copropriété et des frais peut être fixée à 480,87 euros.

En conséquence, M. [T] [B] et Mme [C] [E] seront condamnés à régler au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS la somme de 480,87 euros au titre de l’arriéré des charges et des frais arrêtés au 22 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

2. Sur la demande au titre des charges et travaux échus entre la date de l’arrêté de compte du 18 mars 2025 et le jugement à intervenir

Aux termes de l’article 14-1 I de la loi loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2-1 de la même loi précise que chaque copropriétaire contribue au fonds de travaux selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En l’espèce, l’examen de l’historique de compte permet de constater des règlements réguliers de la part des copropriétaires. La défaillance de ceux-ci dans le paiement des provisions appelées entre le mois de mars 2025 et le jugement ne peut dès lors être préjugée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

3. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour M. [T] [B] et Mme [C] [E] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser leur mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi des intéressés et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude des débiteurs, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

4. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [T] [B] et Mme [C] [E], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

En application de l’article 699 du Code de procédure civile, la représentation par avocat n’étant pas obligatoire en procédure orale, la demande de distraction des dépens au profit de Maître Angelina HARDY-LOISEL sera rejetée.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenus aux dépens, M. [T] [B] et Mme [C] [E] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS, la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. La solidarité ne se présumant pas, le caractère in solidum de cette condamnation, non justifié, ne sera pas retenu.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort,

CONDAMNE M. [T] [B] et Mme [C] [E] à régler au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS la somme de 480,87 euros au titre de l’arriéré des charges et des frais arrêtés au 22 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS, de sa demande au titre des charges et travaux échus entre la date de l’arrêté de compte du 18 mars 2025 et le jugement à intervenir,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [T] [B] et Mme [C] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » [Adresse 8] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS, la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [B] et Mme [C] [E] aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande de distraction des dépens au profit de Maître Angelina HARDY-LOISEL.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,