TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 7]

JUGEMENT DU 13 Janvier 2026

N° RG 25/05600 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LWMF

Jugement du 13 Janvier 2026

[V] [Z] [U] [P] [D] [N]

[K] [J] [A] [B] épouse [N]

C/

[H] [W] [G] [E] [Y]

[T] [M] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Janvier 2026 ;

Par Caroline TROADEC, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Myriam LECLERC, A.A.P faisant fonction de Greffier ;

Audience des débats : 13 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [V] [Z] [U] [P] [D] [N]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Paul-olivier RAULT de la SEP RAULT DERSOIR PERSON, avocats au barreau de RENNES, substitué par M^e PERSON

Mme [K] [J] [A] [B] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Paul-olivier RAULT de la SEP RAULT DERSOIR PERSON, avocats au barreau de RENNES substitué par M^e PERSON

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [W] [G] [E] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

Mme [T] [M] [X]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

En date du 1er juin 2017, Monsieur [V] [N] et Madame [K] [N], née [B], ont conclu avec Monsieur [H] [Y] et Madame [T] [Y], née [X], un contrat de bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 590 euros et 5 euros de provision sur charges.

Monsieur [V] [N] et Madame [K] [N], née [B], ont fait signifier, le 28 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire au motif que des loyers demeuraient impayés.

Monsieur [V] [N] et Madame [K] [N], née [B], ont ensuite fait assigner, par acte en date du 4 juin 2025, Monsieur [H] [Y] et Madame [T] [Y], née [X], devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de :

A titre principal,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail signé le 1er juin 2017 pour défaut de paiement des loyers malgré commandement régulier délivré le 28 octobre 2024, et dire en conséquence que le contrat est résilié de plein droit,A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er juin 2017 avec les époux [Y] suite aux manquements contractuels que constituent les défauts de paiement répétés du loyer ;En tout état de cause,

Ordonner la libération des lieux et l’évacuation des animaux abandonnés par Monsieur et Madame [Y], ainsi que la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie ;Ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [Y], ainsi que tout occupant de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;Assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, ce jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clés ; Condamner Monsieur et Madame [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 595 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clés ; Condamner Monsieur et Madame [Y] à leur régler la somme de 3.791 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur et Madame [Y] à leur payer une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur et Madame [Y] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’acte d’assignation, du commandement délivré le 28 octobre 2024 ainsi que les éventuels frais d’exécution exposés ;Rejeter toute demande de délai de grâce en l’absence de volonté manifeste des défendeurs de régulariser leur dette locative ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025.

A cette audience, Monsieur [V] [N] et Madame [K] [N], née [B], représentés par leur conseil, se reportent à leurs demandes telles qu’exposées dans leur acte introductif d’instance, en actualisant le montant des impayés de loyers à la somme de 4.671 euros.

Au soutien de celles-ci, Monsieur [V] [N] et Madame [K] [N], née [B], précisent qu’ils ont constaté de premiers incidents de paiement en 2023 et qu’il y a eu quelques paiements seulement après le commandement d’octobre 2024. Ils soutiennent ensuite que les époux [Y] sont partis sans donner congé et qu’il reste des chiens de grosse taille qui causent des nuisances et inquiétudes pour le voisinage. Ils indiquent que le bail est toujours en cours.

Monsieur [H] [Y], comparaissant en personne, explique avoir transmis un courrier aux bailleurs en août 2025 et que l’état des lieux de sortie a eu lieu le 2 octobre 2025. Il ajoute que les chiens ne sont plus dans les lieux et que les loyers sont payés. Il précise notamment avoir fait un virement de 1500 euros en juillet 2025. Il ajoute attendre les papiers de l’huissier.

Madame [T] [Y], née [X], n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Le 17 décembre 2025, les demandeurs ont transmis, par l’intermédiaire de leur conseil, le procès-verbal d’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice le 3 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ille et Vilaine par la voie électronique le 9 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [V] [N] et Madame [K] [N], née [B], justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La Cour de cassation a précisé, dans son avis en date du 13 juin 2024, que ces dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Sur le fond, le juge s’attache à vérifier si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, c’est-à-dire si les sommes réclamées dans le commandement sont bien dues et n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Aux termes de l’article 1342-10 du Code civil « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

En l’espèce, le bail conclu le 1er juin 2017 contient une clause résolutoire (page 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 octobre 2024, pour la somme en principal de 1411 euros. Le commandement précise que la créance des bailleurs est constituée du solde du loyer d’août 2023, du loyer de janvier 2024 et du solde du loyer de février 2024.

Il est relevé que la pièce n°7 intitulée « décompte de la dette locative des époux [Y] au 7/11/25 », mentionne a priori les loyers impayés, dont les échéances ne se suivent pas, car il est constaté que le loyer d’août 2023 serait impayé, puis janvier et février 2024, puis plusieurs loyers en 2025. Ce document ne fait pas apparaître les paiements effectués par les locataires, alors qu’il y en a eu, puisque les bailleurs ne constatent aucun loyer impayé de septembre 2023 à décembre 2023, et de mars 2024 à janvier 2025. Seul est mentionné un paiement de 1500 euros intervenu le 27 juillet 2025.

Ce décompte, incomplet, ne permet pas au juge de vérifier que les sommes réclamées dans le commandement étaient bien dues à la date du commandement et si oui, si elles n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. La juste application de l’article 1342-10 du code civil ne peut être constatée.

Au surplus, Monsieur [Y] produit certaines preuves de virement au bénéfice des bailleurs, en date du 8 janvier 2024, 19 février 2024, 6 janvier 2025, 15 avril 2025, 13 mai 2025, 11 juin 2025 et la preuve du virement de 1500 euros en juillet 2025.

En conséquence, Monsieur [V] [N] et Madame [K] [N], née [B], seront déboutés de leur demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1224 du code civil dispose que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise donc un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

L’article 1224 du code civil dispose que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

En l’espèce, les demandeurs invoquent des manquements graves des locataires constitués par les défauts de paiement des loyers.

Il est relevé qu’il n’est pas contesté par Monsieur [Y] qu’il y a eu des loyers impayés, de sorte que le manquement des locataires à leur obligation de paiement des loyers est bien caractérisé.

Toutefois, il a été relevé précédemment que le document produit par les bailleurs comme décompte de la dette locative est incomplet, en tant qu’il ne fait pas apparaître les paiements effectués par les locataires, et est potentiellement en conséquence erroné s’agissant des échéances de loyer impayées.

Il est constaté en outre des contradictions, en ce que les bailleurs ont déclaré qu’aucun congé n’avait été donné, alors qu’ils en font mention dans leur courrier du 9 septembre 2025 adressé aux locataires et que le commissaire de justice en fait également mention dans le procès-verbal du 3 octobre 2025 d’état des lieux de sortie. Il est donc également relevé que l’état des lieux de sortie avec remise des clés aux bailleurs a eu lieu le 3 octobre 2025, soit plus d’un mois avant l’audience, sans que les bailleurs n’en fassent spontanément mention à l’audience. Le commissaire de justice ne constate aucune présence de chiens sur place.

En conséquence, si des manquements des locataires à leur obligation de paiement sont constatés, il est apprécié qu’ils ne sont pas suffisamment graves pour justifier une résiliation du bail, dans un contexte où un état des lieux de sortie avec remise des clés aux bailleurs a en tout état de cause eu lieu le 3 octobre 2025.

Monsieur et Madame [N] seront donc déboutés de leurs demandes de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

A défaut de décompte complet et clair des loyers et des charges impayés, ils seront également déboutés de leur demande en paiement des loyers impayés.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [V] [N] et Madame [K] [N], née [B], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

Ils seront déboutés de leur demande indemnitaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [V] [N] et Madame [K] [N], née [B], recevables en leur action ;

DEBOUTE Monsieur [V] [N] et Madame [K] [N], née [B], de leur demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de celle visant au prononcé, aux torts exclusifs des locataires, de la résiliation du bail du 1er juin 2017, conclu avec Monsieur [H] [Y] et Madame [T] [Y], née [X], portant sur un logement situé [Adresse 4], et en conséquence, de leurs demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE Monsieur [V] [N] et Madame [K] [N], née [B], de leur demande en paiement des loyers impayés ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] et Madame [K] [N], née [B], aux dépens ;

DEBOUTE Monsieur [V] [N] et Madame [K] [N], née [B], de leur demande indemnitaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Le greffier, Le juge,