Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 8] – tél : [XXXXXXXX01]

02 Février 2026

1re chambre civile

50G

N° RG 23/09224 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KVSA

AFFAIRE :

[D] [K]

C/

S.A.S. LAMOTTE CONSTRUCTEUR

copie exécutoire délivrée

le :

à :

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Louise MIEL, Vice-présidente

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Décembre 2025

Gregoire MARTINEZ assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Louise MIEL, Vice présidente ,

par sa mise à disposition au greffe le 02 Février 2026,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Gregoire MARTINEZ.

DEMANDERESSE :

Madame [D] [K]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. LAMOTTE CONSTRUCTEUR

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, avocats au barreau de RENNES,

FAITS ET PROCEDURE

Par un acte authentique, dressé le 19 octobre 2022 par Me [B], notaire à [Localité 11], Mme [D] [K] a consenti à la société SAS Lamotte constructeur (la société Lamotte) une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation située au [Adresse 6] à [Localité 10], cadastrée section AI n° [Cadastre 7], pour un prix de 1 000 000 d’euros, pour une durée expirant le 15 avril 2024 sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours moyennant une indemnité d’immobilisation de 50 000 euros.

Par un courrier du 20 mars 2023, la société Lamotte a informé Mme [K] qu’elle se trouvait dans l’impossibilité de mener son projet de construction compte tenu de la position de la mairie de [Localité 10].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 avril 2023, la société Lamotte a informé Mme [K] de sa volonté de mettre un terme à la promesse de vente.

Considérant que la signature de l’acte n’était pas intervenue du fait de la défaillance de la société Lamotte, Mme [K] l’a mis en demeure par courrier recommandé adressé le 17 mai 2023 de lui verser la somme de 50 000 €.

A défaut de réponse positive de la société Lamotte, Mme [K] l’a assignée, par acte du 5 décembre 2023, devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de paiement.

Selon ses dernières conclusions notifiées le 16 août 2024, Mme [K] demande :

Vu les articles 1124 du Code civil, 1304-3 du Code civil

— Débouter la société LAMOTTE CONSTRUCTEUR de toutes ses demandes.

— Condamner la société LAMOTTE CONSTRUCTEUR à verser à Madame [D] [K] l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue de 50.000,00 € outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 mai 2023.

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

— Condamner la société LAMOTTE CONSTRUCTEUR au paiement d’une indemnité de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— La condamner aux entiers dépens.

Selon ses dernières conclusions, notifiées le 29 juillet 2024, la société Lamotte demande de :

Vu les articles 1104 et 1304-3 du Code civil,

Vu la promesse unilatérale de vente conclue entre la société LAMOTTE CONSTRUCTEUR et Madame [K] née [U] en date du 19 octobre 2022,

— DIRE ET JUGER que la promesse du 19 octobre 2022 est devenue caduque faute de réalisation de la condition suspensive liée au permis de construire,

— DEBOUTER Madame [D] [K] de toutes ses demandes,

— CONDAMNER Madame [D] [K] née [U] à verser à la société LAMOTTE CONSTRUCTEUR la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Madame [K] aux entiers dépens,

A titre subsidiaire, si le Tribunal considérait que la société LAMOTTE CONSTRUCTEUR a commis une faute dans la préparation du permis de construire,

Vu l’article 1231-5 du Code civil,

— REDUIRE à zéro l’indemnité d’immobilisation prévue au vu des éléments du dossier,

Vu l’article 514-1 du Code de procédure civile,

— ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leurs moyens.

Le 5 décembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et le renvoi de l’affaire devant le tribunal à l’audience du 3 juillet 2025 puis au 15 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement :

Mme [K] se prévaut du principe de la force obligatoire des contrats et des articles 1304 et 1304-3 du code civil pour soutenir que l’indemnité d’immobilisation est due en cas de renonciation du bénéficiaire à acquérir le bien. Elle soutient que la société Lamotte a résilié unilatéralement la promesse de vente sans lui verser l’indemnité alors qu’aucune stipulation du contrat ne lui permettait de le faire pour le motif invoqué. Elle soutient que la société Lamotte ne peut se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive alors qu’elle n’a même pas déposé de demande de permis de construire. Elle soutient que l’absence de logements sociaux ne figure pas parmi sur les termes de la condition suspensive relative au projet de permis de construire. Elle soutient que l’accession à la propriété n’exclut pas l’accession sociale à celle-ci. Elle soutient que la société Lamotte ne se prévaut pas d’une décision de refus de la commune de [Localité 10]. Elle soutient que le courriel dont se prévaut la société Lamotte est insuffisant pour établir qu’un permis de construire aurait nécessairement été refusé. Elle soutient que le plan local d’habitation n’est pas opposable à l’inverse du PLUi et qu’un refus de permis de construire pour un motif tiré de l’absence de logements sociaux aurait été illégal et encourait l’annulation devant le tribunal administratif.

La société Lamotte soutient que la jurisprudence admet que la réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un permis ne saurait se résumer au dépôt d’une demande mais aux diligences préalables effectuées en ce sens. Elle rappelle que la promesse de vente précise que son projet de construction était dépourvu de logements sociaux. Elle soutient également que la condition suspensive prévoyait l’accession à la propriété ce qui implique une absence de logements sociaux. Elle soutient qu’elle a accompli les diligences suffisantes auprès de la commune en participant à des réunions et qu’elle a reçu un refus définitif par mail du 17 novembre 2022. Elle soutient que la promesse est devenue caduque libérant les parties de leurs engagements. Elle soutient que le courriel de l’adjoint au maire fait état de la position de la mairie et que tout dépôt de permis de construire aurait été vain. Elle ajoute qu’en dépit de l’illégalité d’un éventuel refus, elle ne serait pas parvenue à obtenir une décision d’annulation définitive du tribunal administratif avant le 15 avril 2024.

L’article 1103 du code civil dispose que : Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose que : Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1304 du même code dispose que : (…) La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple (…) L’article 1304-3 du code civil : La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’acte de vente stipule que le projet de construction envisagé est constitué de (page 2 ECONOMIE DU CONTRAT) : (…) une opération immobilière de logements destinés à l’accession à la propirété sans logements sociaux représentant une surface de plancher minimum de 1 600 m² sur l’ensemble de l’assiette foncière (…)

L’acte de vente stipule en page 9 : INDEMNITE D’IMMOBILISATION – CAUTION

Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de CINQUANTE MILLE EUROS (50 000,00 EUR). (…)

Le sort de l’indemnité d’immobilisation sera la suivant selon les hypothèses ce-après envisagées si elle venait à être versée en lieu et place de la caution : (…)

Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées et à laquelle le BENEFICIAIRE n’aurait pas renoncé.

Elles sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisés. (…)

L’acte de vente stipule en page 10-11 : La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BENEFICIAIRE d’un permis de démolir et de construire (…), au plus tard le 15 avril 2024 pour la réalisation sur le BIEN de l’opération suivante : Une opération de logements destinés à l’accession à la propriété, d’une surface de plancher de 1 600 m² minimum sur l’assiette foncière composée de la parcelle cadastrée section [Cadastre 9]. Il est précisé que le BENEFICIAIRE s’engage à justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d’un dossier de demande de permis de construire au plus tard le 31 août 2023 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. (…)

Il est établi et nullement débattu que la condition suspensive d’obtention du permis de construire ne s’est pas réalisée. De même qu’il n’est nullement discuté qu’aucune demande de permis de construire n’a été déposée avant la date du 31 août 2023.

Il convient de déterminer si la société Lamotte en a empêché l’accomplissement en abandonnant son projet de construction immobilier.

A ce sujet, il n’est nullement discuté que la société Lamotte n’a pas déposé de dossier de demande de permis de construire auprès des services de la commune dans le délai imparti et qu’elle a informé Mme [K] de son intention d’abandonner le projet dès le 20 mars 2023.

Conformément à l’article « Conditions suspensives », la condition suspensive de dépôt d’une demande est réputée accomplie puisque sa réalisation a été empêchée par la partie qui y avait intérêt, à savoir la société Lamotte qui n’a pas fait la demande de permis.

Il convient de déterminer si la demande et, a fortiori l’obtention du permis était impossible. Pour soutenir cela et que toute démarche en ce sens était vaine, la société Lamotte se fonde sur un simple courriel en date du 17 novembre 2022 par lequel M. [C], adjoint au maire de la commune de [Localité 10] en charge de l’aménagement et du patrimoine, a informé la société Lamotte de deux problématiques, d’une part, le prix du foncier en forte hausse, et d’autre part, les objectifs de loi SRU de la commune de [Localité 10] qui ne seraient pas atteints.

L’élu a informé le promoteur de la décision de la commune d’anticiper un futur plan local d’habitation (PLH) et de demander pour chaque nouveau projet immobilier une quote-part de logements SRU dès que le projet dépasse 15 logements. L’élu conclut en indiquant qu’un refus serait opposé par la commune à tout permis ne respectant pas ce critère.

Un tel document éclaire éventuellement sur les intentions de la commune de [Localité 10] s’agissant des projets immobiliers à venir à compter du mois de novembre 2022 ce qui, au demeurant, n’est pas surprenant pour un professionnel de l’immobilier au regard des objectifs de la loi SRU.

Il ne permet cependant pas de connaître le projet immobilier exact objet des discussions préalables qui aurait été soumis par la société Lamotte à l’appréciation de la commune de [Localité 10].

En se fondant sur ce seul mail, la société Lamotte ne démontre pas qu’une demande de permis de construire était nécessairement vouée à l’échec au regard des dispositions légales et réglementaires en vigueur.

L’expression par la mairie d’une intention de portée générale, dans un courriel, qui ne constitue pas une décision administrative opposable et susceptible de recours, ne permet pas d’en déduire une certitude absolue concernant l’issue d’une demande de permis de construire spécifique.

Par ailleurs, en concluant que : « La position de la Mairie n’est effectivement pas conforme à la réglementation applicable puisqu’elle revient à anticiper le futur PLH », la société Lamotte ne conteste pas utilement le moyen de Mme [K] tendant à démontrer, en tout état de cause, l’illégalité d’un refus éventuel de la mairie encourant l’annulation devant le tribunal administratif compte tenu de l’absence d’opposabilité d’un plan local d’habitation qui n’était pas en vigueur au moment où le permis devait être déposé.

Dès lors, l’impossibilité pour la société Lamotte d’obtenir une autorisation administrative visant à l’édification de son projet immobilier ne ressort pas des débats.

Elle ne saurait se contenter de l’affirmation pure et simple selon laquelle une décision définitive n’aurait pas été obtenue avant le 15 avril 2024 sans omettre que la condition suspensive prévoyant l’obtention d’un permis purgé de tout recours avant cette date est stipulée à son seul bénéfice et que l’acte de vente stipule, par ailleurs, la possibilité d’une prorogation de délai « le temps nécessaire à la purge de l’autorisation » (page 5 de la promesse de vente – PROROGATIONS DE DELAI).

Dès lors, la défaillance de la condition suspensive n’est pas établie. La société Lamotte doit être regardée comme ayant empêchée l’accomplissement de celle-ci. Ainsi, la condition suspensive est réputée accomplie en dépit d’une vente qui n’a pas été réitérée.

Il en résulte que l’indemnité d’immobilisation de 50 000 euros doit être versée au promettant.

Il n’est pas utile de statuer sur la demande de constat de la caducité de la promesse de vente.

S’agissant de la qualification de la clause pénale, il est rappelé que l’indemnité d’immobilisation ne constitue pas une pénalité sanctionnant un manquement contractuel. Il s’agit d’une compensation de l’immobilisation du bien durant une procédure de vente qui échoue.

Au demeurant, la jurisprudence est constante et sans équivoque, le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, n’étant pas tenu d’acquérir, ne manque pas à une obligation contractuelle en s’abstenant de requérir du promettant l’exécution de sa promesse et la stipulation au profit du promettant d’une indemnité d’immobilisation ne constitue pas un clause pénale. (Civ., 3ème 5 décembre 1984 n° Bull Civ III n° 207)

Ainsi, la société Lamotte est condamnée à verser à Mme [K] la somme de 50 000 €.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2023.

En application des dispositions de l’article 1343-2, compte de la demande en ce sens, les intérêts échus, dus pour une année entière, prosuiseront des intérêts au même taux.

Sur les autres demandes :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Lamotte est condamnée aux dépens. En application de l’article 700 du même code, elle est condamnée à verser à Mme [K] la somme de 3 000 euros.

Compte tenu de la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la société SAS Lamotte construction à verser à Mme [D] [K] la somme de 50 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2023 et capitalisation de ces intérêts, dus pour une entière, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la société SAS Lamotte construction aux dépens ;

CONDAMNE la société SAS Lamotte construction à verser à Mme [D] [K] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à écarter l’exécution provisoire de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

La Greffière La Présidente