TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/00111 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YWED

Minute : 24/00211

Société IMMOBILIERE S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e HALIMI Jeanine, avocat au barreau des Hauts de Seine

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Madame [O] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e HALIMI Jeanine

Copie délivrée à :

Madame [O] [Y]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Avril 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 5 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e HALIMI Jeanine, de la SELARL Jeanine HALIMI avocat au barreau des Hauts de Seine

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [O] [Y], demeurant [Adresse 5]

comparante,

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05/07/2019, la S.A d’HLM Immobilière 3F a consenti à Mme [O] [Y] un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 369,32 € outre les provisions sur charges.

Un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer du logement hors charges a été versé.

Par exploit de commissaire de justice du 10/01/2024, la S.A d’HLM Immobilière 3F a fait citer Mme [O] [Y] en référé à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance du Commissaire de police, d’un serrurier et de la Force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local du choix de la requérante, aux frais, risques et périls de la citée, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel de :

. la somme de 5 473,16 € représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelle, suivant compte arrêté au 04/12/2023, terme du mois de novembre 2023 inclus,

. d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer, sans préjudice des charges et, subsidiairement à un montant qui ne saurait être inférieur au montant du loyer, à compter de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 360,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Le service social départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis au tribunal le diagnostic social et financier concernant la situation de la locataire avant l’audience.

A l’audience du 05/03/2024, la S.A d’HLM Immobilière 3F, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 5 475,94 €, terme du mois de janvier 2024 inclus en précisant un dernier paiement du 18/01/2024 correspondant au montant de l’entier loyer. Elle indique que la Commission de surendettement des particuliers du département a déclaré le dossier de la défenderesse recevable et qu’elle ne s’oppose pas à la mise en place d’un échéancier suspendant les effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté.

Mme [O] [Y] a confirme que le dossier déposé devant la Commission de surendettement des particuliers a été déclaré recevable le 28/02/2024, elle a expliqué sa situation familiale et financière et a indiqué que le plan d’apurement imposé par la commission est respecté.

La présidente a demandé au conseil de la société bailleresse de communiquer sous quinzaine un décompte actualisé et permettant d’identifier la date de l’origine de la dette locative puis, les parties ayant été entendues, elles ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 30/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile tel que modifié par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ». Le juge des référés est juge de l’évidence.

L’article 835 alinéa 2 du même code, tel que modifié par décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020 permet au juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Conformément à l’article 24,§ II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie de la situation d’impayés de la défenderesse deux mois avant la délivrance de l’assignation, par courrier distribué le 21/03/2023 à l’organisme.

Conformément à ce même article, § III modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 11/01/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail contient, en l’article 9 de ses conditions générales dûment paraphées et signées par les parties, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le dossier de surendettement de Mme [O] [Y] a été déposé le 04/09/2023 et déclaré recevable le 16/10/2023, tandis qu’un commandement de payer la somme en principal de 5 536,07 € et de justifier de l’occupation du logement avait déjà été signifié à Mme [O] [Y] le 01/08/2023. La décision de recevabilité étant intervenue plus de deux mois après la délivrance du commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire peut être constatée.

Le commandement de payer, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 23 novembre 2018, que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 02/10/2023 à minuit par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

L’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge « à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. ».

Selon le paragraphe VI de cet article, « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. (…) ».

En l’espèce, le décompte actualisé au 08/03/2024 que l’avocate de la S.A d’HLM Immobilière 3F a transmis au tribunal par note autorisée reçue le 10/03/2024, fait état d’une dette locative de 5 475,94 €, terme du mois de février 2024 inclus, et mentionne le dernier paiement du 05/03/2024 effectué par la défenderesse pour un montant de 637,12 €.

Cependant l’examen de ce document permet de constater, en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, des frais de rejet mis à la charge de la locataire, et que des sommes sous l’intitulé « Autres produits » prélevés de façon irrégulière. Tant bien même ces frais correspondraient-ils à des pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale, la société bailleresse ne justifie pas avoir transmis le questionnaire selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. Il convient de déduire la somme sérieusement contestable totale de 18,66 € de la dette réclamée.

Le montant de la dette non sérieusement contestable dont la défenderesse reste redevable s’élève donc à la somme de 5 457,28 € selon décompte arrêté au 08/03/2024, terme du mois de février 2024 inclus.

Faute pour elle de justifier d’un paiement libératoire, Mme [O] [Y] sera condamnée à payer cette somme à titre de provision et le surplus de la demande en paiement de la S.A d’HLM Immobilière 3F sera rejetée.

Le 09/01/2024, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a décidé des mesures imposées, notifiées le 10/01/2024 par courrier distribué le 15/01/2024 à la d S.A d’HLM Immobilière 3F. Il est ainsi prévu un remboursement de la dette par 19 mensualités de 257,89 €.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Mme [O] [Y] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 257,89 €, dans les conditions prévues au dispositif ;

Il sera cependant rappelé que, faute pour Mme [O] [Y] de respecter les modalités de paiement, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Mme [O] [Y] sera en outre tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi augmenté des charges dont il sera justifié et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur social ou son mandataire, ou par expulsion.

Succombant principalement à l’instance, Mme [O] [Y] sera condamnée au paiement des dépens, mais l’équité commande en revanche de ne pas faire droit à la demande formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F, bailleur social, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 05/07/2019 ont été réunies le 02/10/2023 à minuit ;

Condamnons Mme [O] [Y], à payer à la S.A d’HLM Immobilière 3F la somme de 5 457,28 euros (cinq mille quatre cent cinquante-sept euros et vingt-huit centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 08/03/2024, terme du mois de février 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement de la S.A d’HLM Immobilière 3F ;

Suspendons les effets de ladite clause,

Autorisons Mme [O] [Y], à se libérer de la dette par 22 mensualités dont 21 de 257,89 euros (deux cent cinquante-sept euros et quatre-vingt-neuf centimes), conformément au montant des mesures imposées retenu par la Commission de surendettement, en plus du paiement du loyer et des charges, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 22ème et dernière mensualité étant constituée du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

Disons que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à Mme [O] [Y], de quitter les lieux sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, en ce cas, Mme [O] [Y], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Rejetons la demande indemnitaire formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [O] [Y], aux entiers dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 30/04/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE