MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 25 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00663 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DGRD

AFFAIRE : [B] [I], [O] [I] épouse [L], [A] [I], [H] [Z] épouse [I] C/ [F] [T], [S] [P], [E] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Laurence PIGUET, assisté de Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDEURS

Mme [B] [I]

née le 25 Juin 1986 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 6]

comparante

Mme [O] [I] épouse [L]

née le 03 Mars 1988 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Monsieur [A] [I], muni d’un pouvoir spécial

M. [A] [I]

né le 14 Mai 1961 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 7]

comparant

Mme [H] [Z] épouse [I]

née le 09 Avril 1960 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 7]

comparante

DÉFENDEURS

M. [F] [T]

né le 30 Juin 1980

demeurant [Adresse 5]

non comparant

Mme [S] [P]

née le 27 Mars 1985

demeurant [Adresse 4]

non comparante

M. [E] [T]

né le 04 Juillet 1951

demeurant [Adresse 2]

comparant

Débats tenus à l’audience du : 03 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 25 Septembre 2025,

****************

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 août 2024, Madame [B] [I], Madame [O] [I] épouse [L] , Monsieur [A] [I] et Madame [H] [Z] épouse [I] ont donné à bail à Monsieur [F] [T] et Madame [S] [P] un appartement meublé à usage d’habitation, sis [Adresse 3] à [Localité 10] (Aveyron).

Selon acte sous seing privé en date du même jour, Monsieur [E] [T] s’est porté caution solidaire de Monsieur [F] [T].

Par acte de commissaire de justice en date des 9 et 11 avril 2025, l’indivision a assigné, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10], Monsieur [F] [T], Madame [S] [P] (ci-après dénommé « le locataire ») et Monsieur [E] [T] en sa qualité de caution, afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Prononcer la résiliation du bail à leurs torts

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [F] [T] et de Madame [S] [P] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux

— Ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.035 €, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats

— Les condamner solidairement au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts

— Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif de Monsieur [F] [T] et de Madame [S] [P], laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit

— Les condamner solidairement au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été examinée à l’audience du 3 juillet 2025.

A cette audience, l’indivision [I], Madame [O] [I] épouse [L] étant représentée par pouvoir à cet effet par Monsieur [A] [I], a déclaré reprendre les demandes initiales de l’assignation et actualisé le montant de leur dette.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur fait valoir que le locataire ne s’est pas acquitté du paiement de plusieurs loyers à sa charge au titre du contrat de location. Il ajoute qu’en date du 28 janvier 2025, il lui a été délivré un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qu’un commandement a également été délivré à la caution, en date du 31 janvier 2025 et qui les invitait à régler l’ensemble des sommes dues. Il ajoute que celui-ci n’a pas produit son plein effet et que des sommes restaient à payer.

Le bailleur précise avoir proposé au locataire un échéancier mais que celui-ci a rapidement été non suivi d’effet.

Monsieur [F] [T] et Madame [S] [P], assignés selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile n’ont pas comparu à l’audience et ne s’y sont pas fait représentés.

Monsieur [E] [T] a comparu. Il a indiqué contester l’acte de caution et qu’il y avait eu un usage de faux pour l’établissement de cet acte.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En ne comparaissant pas, Monsieur [F] [T] et Madame [S] [P], s’exposent à ce qu’une décision soit rendue contre eux sur les seuls éléments fournis par l’indivision [I].

En effet, aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

2°) Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, modifiée dispose notamment :

Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil (…)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévu à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. "

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que " (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) "

En l’espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer et des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux.

Les commandements de payer en date du 22 et 31 janvier 2025 ont été transmis à la CCAPEX le 6 février 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation a régulièrement est notifiée au Préfet six semaines avant la présente audience.

Un rapport d’enquête financière et sociale transmis à la juridiction précise que deux rendez-vous ont été proposés au couple qui ne s’y sont pas présentés. Que le travailleur social s’est rendu sur place mais le 27 juin 2025, et que les noms des locataires n’apparaissent pas sur l’interphone.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

3°) Sur la validité de l’acte de caution de Monsieur [E] [T]

Il résulte des dispositions de l’article 1128 du Code civil que :

«  Sont nécessaire, à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties

2° Leur capacité de contracter

3° Un contenu licite et certain ".

En l’espèce, il résulte des pièces produites que le consentement de Monsieur [E] [T] n’a pas été donné à la signature de l’acte de caution.

En effet, il résulte des pièces produites que Monsieur [E] [T] a porté plainte pour usurpation d’identité et faux et usage de faux et que Monsieur [F] [T] a fait l’objet d’une condamnation par ordonnance pénale, en novembre 2024 « pour avoir » usurpé l’identité de Monsieur [E] [T] ou fait usage d’une ou plusieurs données de toute nature permettant de l’identifier(…) "

En conséquence, l’engagement par caution de Monsieur [E] [T] ne saurait être valable et l’indivision [I] sera déboutée de toutes ses demandes à son encontre.

4°) Sur la demande en paiement du solde locatif

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, il a été notamment versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

— Le contrat de location souscrit par les parties,

— Le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, également signifié à la caution

— Un décompte de la créance dont il résulte que la locataire reste toujours redevable de la somme de 4.610 € au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois de juin 2025 comprise).

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par la locataire au bailleur.

5°) Sur les autres demandes pécuniaires de l’indivision [I]

Il résulte de l’alinéa 1353 du Code civil que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

L’indivision [I] sollicite la condamnation des locataires à leur payer, les sommes suivantes :

—  567,65 € au titre des frais d’huissier

—  40,69 € au titre de frais postaux

—  64,12 € au titre d’indemnités kilométriques le 15 octobre 2024 et le 21 décembre 2024 le jour de l’état des lieux de sortie

—  150 € à titre de provision relative au changement de serrures

Or, les frais d’huissier sont compris dans les dépens auxquels le locataire sera condamné comme indiqué ci-après.

En ce qui concerne les autres frais, aucune preuve n’est rapportée de leur existence et ce qu’il est d’autant plus étonné que des frais kilométriques ont été comptabilisés pour un état des lieux de sortie en décembre 2024 alors que les locataires étaient toujours dans les lieux, comme en atteste les modalités de délivrance du commandement de payer en date du 28 janvier 2025.

En conséquence, l’indivision [I] sera déboutée de ses demandes.

6°) Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. »

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « Toute clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes connus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résolution de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a rencontré des difficultés pour s’acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu’il s’est exposé à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s’élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur lui.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [F] [T] et Madame [S] [P], n’aient pas réglé les sommes dues dans le délai de deux mois du commandement de payer, soit le 28 mars 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée leur expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur les locataires, n’a pas été acquitté par le locataire après la délivrance de l’assignation l’informant de sa situation de débitrice. Cela caractérise, quelles que soient leurs propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :

— Constater la résiliation du bail à compter du 28 mars 2025

— Dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef

— Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à un représentant du bailleur.

7°) Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [F] [T] et Madame [S] [P], qui succombent en ce qu’ils ont failli à leurs obligations contractuelles, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du Code de procédure civile.

8°) Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire à l’égard de Monsieur [F] [T] et Madame [S] [P], et contradictoire à l’égard de Monsieur [E] [T], rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit, à compter du 28 mars 2024, du bail daté du 24 août 2024 consenti par l’indivision [I], concernant un appartement meublé à usage d’habitation, sis [Adresse 3] à [Localité 10] (Aveyron).

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [T] et Madame [S] [P] et celle de tous occupants de leur chef, dans les formes et délais légaux, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’indivision [I] de toutes ses demandes à l’encontre de Monsieur [E] [T] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [T] et Madame [S] [P] à payer à l’indivision [I] la somme de 4.610 € en principal, au titre des impayés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation (échéance du mois de juin 2025 comprise) ;

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 2.035 € à compter du 28 janvier 2025 et pour le surplus, à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [T] et Madame [S] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle correspondant à la somme égale aux loyers et des charges mensuels normalement exigibles (515 €), à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des éventuelles clefs en mains propres à un représentant de l’indivision [I] ;

DÉBOUTE l’indivision [I] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [T] et Madame [S] [P] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, et l’assignation et de sa dénonciation au Préfet.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et an susdits par la mise à disposition du jugement au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION