MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/01097 – N° Portalis DBWZ-W-B7H-C3LN

AFFAIRE : [K] [I] C/ [P] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

Affaires Contentieuses CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Stéphanie FERNANDEZ, Juge placée

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Véronique CAUBEL,

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [K] [I]

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Jessica SOULIÉ, avocat au barreau de l’Aveyron, avocat postulant et M^e Emmanuel GIL, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [P] [J],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Maryline MOLINIER, avocat au barreau de l’Aveyron, avocat postulant er M^e Arnaud LUCIEN, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 06 Octobre 2025

Débats tenus à l’audience du : 13 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 29 août 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 29 Août 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié dressé le 30 mai 2006, en l’étude de Maître [Z] [C], notaire à [Localité 10], Monsieur [K] [I] a acquis un ensemble immobilier composé d’une maison d’habitation avec dépendances et jardin sis lieudit « [Adresse 8] » sur la commune de [Localité 11] (12) et cadastrée section [Cadastre 6] n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 5].

Pour sa part, Monsieur [P] [J] est propriétaire d’une résidence secondaire contiguë à la propriété de Monsieur [K] [I] et cadastrée section [Cadastre 6] n°[Cadastre 4].

Alléguant la présence de désordres sur son bien résultant de l’absence d’entretien de l’immeuble contigu, propriété de Monsieur [P] [J], Monsieur [K] [I] a, par acte de commissaire de justice en date du 07 septembre 2021, assigné Monsieur [P] [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rodez aux fins de voir au principal, condamner ce dernier à une injonction de travaux de mise en sécurité sous astreinte et subsidiairement, aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de référés en date du 18 août 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rodez a ordonné une expertise judiciaire et a désigné Monsieur [K] [W], expert judiciaire, pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 25 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2023, Monsieur [K] [I] a assigné Monsieur [P] [J] devant le tribunal judiciaire de Rodez aux fins de voir prononcer une injonction de travaux sous astreinte et aux fins d’indemnisation des préjudices subis.

Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA le 06 novembre 2024, Monsieur [K] [I], par l’intermédiaire de son avocat, demande au tribunal judiciaire de :

— débouter Monsieur [P] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Monsieur [P] [J] d’avoir à réaliser l’intégralité des travaux préconisés par l’expert judiciaire sous astreinte de 300 € par jour de retard avec présentation in fine d’une attestation de conformité par un maître d’œuvre dûment qualifié,

— condamner Monsieur [P] [J] d’avoir à régler à Monsieur [K] [I] la somme de 30.000 € en indemnisation de son préjudice de jouissance, moral et matériel,

— rappeler que le jugement à intervenir sera de droit assorti de l’exécution provisoire,

— condamner Monsieur [P] [J] d’avoir à régler à Monsieur [K] [I] la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris ceux de l’instance en référé et le coût de l’expertise judiciaire.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [K] [I] argue que le bien litigieux de Monsieur [P] [J] a fait l’objet d’un arrêté municipal en date du 29 août 2018 interdisant l’accès depuis le chemin communal pour des raisons de sécurité publique et qu’un procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 31 juillet 2019 a constaté un important affaissement et des déformations de la toiture en lauze du bien litigieux ainsi que l’absence de certaines lauzes et la présence de colmatages en ciment. En outre, Monsieur [K] [I] indique que le rapport de l’expert judiciaire déposé le 25 mai 2023 mentionne que les travaux réalisés par Monsieur [P] [R] étaient inappropriés et insuffisants pour remédier aux désordres affectant la toiture de l’immeuble litigieux et que des travaux de rénovation totale de la toiture côté sud et partielle côté nord sont nécessaires pour assurer la mise hors d’eau et arrêter la poursuite des dégradations.

Concernant les désordres, le rapport indique que la mise hors d’eau de l’immeuble n’est plus assurée et que cela provoque des infiltrations d’eau génératrices de dégâts sur la charpente et la volige. En outre, il est également indiqué que le bien présente un affaissement de la toiture et des risques de chutes des lauzes. Monsieur [K] [I] précise qu’en dépit des demandes réitérées, l’expert judiciaire n’a pas pu obtenir l’accès au bien litigieux, propriété de Monsieur [P] [R], ni des devis pour chiffrer le coût des travaux de reprise, ce dernier s’y opposant.

Sur l’engagement de la responsabilité du propriétaire contigu, Monsieur [K] [I] argue que Monsieur [P] [J], en qualité de propriétaire du bien en état de ruine, voit sa responsabilité engagée envers lui, son voisin, en application de la théorie des troubles anormaux de voisinage prévue à l’article 1253 du code civil. Au surplus, il ajoute qu’aux termes de l’article 1244 du code civil, le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée suite à un défaut d’entretien ou par le vice de sa construction.

Selon la jurisprudence constante, il s’agit d’une responsabilité de plein droit et le dommage causé peut être entendu comme dégâts avérés ou existants mais également comme gêne, risque éventuel, risque, ou gêne non tangible. En l’espèce, Monsieur [K] [I] argue que le dommage est caractérisé par le risque quotidien de chute de lauzes, l’accès par la voie communal fermé et la mise en péril à terme du bien immobilier de Monsieur [K] [I] dès lors que l’expert conclut qu’en l’absence de travaux de reprise sur le bien de Monsieur [P] [J], le bien du demandeur va subir des infiltrations d’eau.

Conformément aux préconisations de l’expert, Monsieur [K] [I] sollicite la mise en œuvre dans de brefs délais des travaux de réfection complète de la partie sud de la toiture et partielle de la partie nord de la toiture de l’immeuble litigieux estimés à un montant total de 44.300 € HT. En outre, il argue avoir souffert d’un préjudice de jouissance résultant de la négligence fautive de son voisin qui a adopté un comportement abstentionniste pendant plusieurs années.

Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA le 28 mai 2024, Monsieur [P] [J], par l’intermédiaire de son conseil, demande au tribunal judiciaire de :

— constater l’absence de troubles anormaux de voisinage,

— débouter Monsieur [K] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause,

— condamner Monsieur [K] [I] au paiement de la somme de 15.000 € à Monsieur [P] [J] en réparation du préjudice causé par l’abus du droit d’ester en justice,

— condamner Monsieur [K] [I] au paiement à Monsieur [P] [J] de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [P] [J] argue que, conformément aux dires de l’expert judiciaire dans son rapport définitif en date du 25 mai 2023, Monsieur [K] [I] n’apporte pas la preuve d’un préjudice personnel, direct, né et actuel et estime qu’aucun trouble anormal du voisinage n’affecte le fonds du demandeur. En conséquence, il sollicite la condamnation de Monsieur [K] [I] sur le fondement de la procédure abusive.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, s’en réfère expressément aux dernières conclusions récapitulatives des parties.

La clôture de la procédure est intervenue le 06 février 2025 par ordonnance du même jour et l’audience de plaidoiries s’est déroulée le 13 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, les parties ont valablement constitué conseil au cours de la procédure. Par conséquent, il sera statué par jugement contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

1. Sur la demande d’injonction de travaux sous astreinte

Selon l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Il en résulte que la notion de « troubles anormaux de voisinage » se définit comme un dommage causé par un voisin qui présente un caractère d’anormalité en raison notamment de la continuité, durabilité, répétitivité et risques qu’il fait courir.

Il est de jurisprudence constante que les dommages causés à un voisin qui, lorsqu’ils excèdent les inconvénients ordinaires du voisinage, sont jugés anormaux et obligent l’auteur du trouble à dédommager la victime, quand bien même ce trouble serait inhérent à une activité licite et qu’aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause. Du reste, une menace suffisamment sérieuse peut constituer un trouble si elle excède les inconvénients normaux du voisinage.

En l’espèce, l’expert judiciaire mentionne dans son rapport d’expertise déposé en date du 25 mai 2023 que la toiture du bien de Monsieur [P] [J] est en très mauvais état et que par conséquent, la mise hors d’eau de l’immeuble n’est plus assurée et que cela provoque des infiltrations d’eau génératrices de dégâts sur la charpente et la volige. En outre, il constate également un affaissement de la toiture et des risques de chutes des lauzes et que les travaux réalisés par Monsieur [P] [R] en 2019 se sont avérés insuffisants pour assurer la mise hors d’eau de l’immeuble ainsi que pour faire disparaître ce risque de chutes des lauzes. L’expert estime que la réfection complète de la partie sud de la toiture et partielle de la partie nord de la toiture et à brefs délais de la couverture de l’immeuble est nécessaire afin d’éviter la dégradation du bien jusqu’à sa ruine.

Sur la question de savoir si le bien immobilier présente un danger ou un trouble pour les tiers, il conclut que « pour l’immeuble de Monsieur [K] [I], en cas d’effondrement de la toiture, le risque principal concerne des infiltrations d’eau sur toute la zone du mur qui le sépare de l’immeuble de Monsieur [P] [J]. »

En outre, Monsieur [K] [I] verse aux débats un arrêté municipal en date du 29 août 2018 par lequel le Maire de la commune condamnait l’accès de la voie communale jouxtant l’immeuble litigieux pour des raisons de sécurité publique compte-tenu de l’état de dégradation avancé du bien immobilier de Monsieur [P] [J].

En défense, Monsieur [P] [J] s’appuie sur les termes du rapport d’expertise judiciaire à savoir « Monsieur [K] [I] ne nous a pas signalé de dommage sur son immeuble, le chiffrage du préjudice ne nous a pas été communiqué » et en conclut qu’il n’existe ainsi pas de troubles de voisinage.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le trouble anormal du voisinage est caractérisé dès lors que Monsieur [P] [J] cause un dommage à Monsieur [K] [I] tenant le risque de mise en péril à terme du bien immobilier du demandeur et que cette menace est suffisamment sérieuse au regard des constatations du rapport d’expertise judiciaire pour être constitutive d’un trouble justifiant des mesures de réparation.

Ainsi, il convient de juger que Monsieur [P] [J], en qualité de voisin de Monsieur [K] [I], est civilement et entièrement responsable des dommages causés sur son bien en application de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Par conséquent et conformément aux préconisations de l’expert judiciaire, il y a lieu de condamner Monsieur [P] [J] à réaliser ou faire réaliser les travaux de réfection complète de la partie sud de la toiture et partielle de la partie nord de la toiture de l’immeuble litigieux et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 90 jours après la signification de la présente décision.

2. Sur l’indemnisation des préjudices :

Le préjudice de jouissance correspond à la perte de la capacité d’un individu à jouir pleinement de son bien meuble ou immeuble. Selon l’article 544 du code civil, la propriété inclut le droit de jouir et de disposer des choses de manière absolue, tant que cela ne contrevient pas aux lois.

L’évaluation du trouble de jouissance prend essentiellement en compte l’importance des désordres et la valeur vénale ou locative du bien. Le juge distingue selon qu’il s’agit d’un simple trouble ou d’une véritable privation de jouissance, le montant de dommages-intérêts octroyés sera impacté par cette décision.

En l’espèce, Monsieur [I] sollicite la somme globale de 30 000 euros au titre du préjudice de jouissance, moral et matériel sans distinction.

Le rapport d’expertise judiciaire indique qu’il n’a pas été signalé de dommage ni communiqué de chiffrage de la part de celui-ci.

Dans ses écritures, Monsieur [K] [I] liste les nuisances subies depuis plusieurs années dont l’accès par la voie communale et la propagation de revêtement plastique, outre les divers risques de chutes de lauzes du toit de la propriété de Monsieur [P] [J] et du risque d’infiltrations à terme sur son propre bien.

Sur ce, il se déduit des constatations tirées de l’expertise et du trouble anormal de voisinage ci-avant caractérisé que Monsieur [K] [I] a subi un préjudice de jouissance résultant des risques pesant sur son bien.

A ce titre, il convient de condamner Monsieur [P] [J], à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 800 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi, étant relevé qu’aucun élément n’est versé afin d’étayer les préjudices moral et matériel invoqués.

3. Sur la procédure abusive :

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que des dommages et intérêts peuvent être alloués afin de réparer le préjudice résultant de l’abus d’ester en justice.

En l’espèce, tenant le comportement abstentionniste de Monsieur [J] et la solution retenue au présent litige, il n’y a pas eu d’abus de la part de Monsieur [K] [I] dans l’exercice de son droit à agir en justice.

La demande de Monsieur [P] [J] à ce titre sera en conséquence rejetée.

4. Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [P] [J], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [K] [I] ayant constitué avocat, qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice. Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [P] [J] à payer la somme de 1.500 euros à Monsieur [K] [I] et de le débouter de sa demande formée à ce titre.

Conformément aux dispositions des articles 514 à 514-2 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, l’issue du litige et l’ancienneté de l’affaire justifient de ne pas déroger aux dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à réaliser ou faire réaliser les travaux de reprise, à savoir la rénovation totale de la toiture côté sud et la rénovation partielle de la toiture côté nord du bien contigu à la propriété de Monsieur [K] [I] et cadastré section [Cadastre 7], et ce sous astreinte de 50 euros par jour calendaire de retard à compter de l’expiration du 90e jour calendaire suivant la signification de la présente décision, seul acte susceptible de faire courir le délai, jusqu’à la réalisation effective et complète des travaux de réfection de la toiture à charge pour lui d’en faire la preuve certaine, le cas échéant par procès-verbal de constat de commissaire de justice, et ce, sans limite temporelle jusqu’à ce qu’il soit entièrement et complètement procédé à l’injonction judiciaire dans les conditions déterminées ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 800 euros au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [P] [J] de sa demande formée au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [P] [J] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 29 août 2025.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE