PREMIERE CHAMBRE

02 Juillet 2024

N° RG 22/03937 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MU6V

Code NAC : 58E

S.C.I. THENAC

C/

S.A.M. C.V. MUTUELLE DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 02 juillet 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président

Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 14 mai 2024 devant Didier FORTON, Premier Vice-Président, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Didier FORTON, Premier Vice-Président

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

S.C.I. THENAC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas OUDET, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de M^e Frédéric HOUSSAIS, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.A.M. C.V. MUTUELLE DE POITIERS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emilie RONNEL, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de M^e Dominique RAYNARD, avocat plaidant au barreau de Paris

— -==o0§0o==--

La SCI THENAC IMMOBILIER est propriétaire d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 1] et loue ou met à disposition d’entreprises et sociétés l’Immeuble, des locaux notamment au profit de la SARL PHILIPPE VEDIAUD PUBLICITE et de l’entreprise individuelle PHILIPPE VEDIAUD ;

La SCI THENAC IMMOBILIER a conclu le 27 août 2013 un contrat d’assurance multirisque professionnelle avec la compagnie MUTUELLE DE POITIERS, en qualité de propriétaire non occupant de l’Immeuble précité ;

Le 26 octobre 2021, un incendie s’est produit dans les locaux appartenant à la société THENAC IMMOBILIER qui, par courriel en date du 26 octobre 2021, a déclaré le sinistre à son assureur, la compagnie MUTUELLE DE POITIERS ;

Par courrier daté du 26 avril 2022 cette dernière a notifié à la demanderesse la résiliation de son contrat d’assurance professionnelle multirisque ;

Par acte d’huissier de justice délivré le 7 juillet 2024, la société THENAC IMMOBILIER a fait assigner devant le tribunal judiciaire de PONTOISE la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES aux fins de voir, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique :

DEBOUTER la compagnie MUTUELLE DE POITIERS de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

CONDAMNER la compagnie MUTUELLE DE POITIERS à verser à la SCI THENAC IMMOBILIER les sommes de :

—  343 292,62 € au titre de l’indemnité contractuellement due, et RAPPELER que la compagnie MUTUELLE DE POITIERS devra s’acquitter du paiement de l’indemnité susmentionnée comme suit :

— Au jour de la décision à intervenir, le paiement immédiat d’une indemnité de 209 083,78 €,

— Dans les deux ans du versement de l’indemnité due au titre de l’immédiat, et sur présentation des justificatifs des travaux réalisés, le paiement de l’indemnité due au titre du différé de 134 208,84 €,

—  1 000 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation en garantie des pertes de loyer subis par la SCI THENAC IMMOBILIER,

—  5 000 € au titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de l’exécution en toute mauvaise foi du contrat d’assurance par la compagnie MUTUELLE DE POITIERS,

—  4 500 € au titre des frais irrépétibles, et les dépens,

ORDONNER que les sommes dues portent à intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes dues,

ORDONNER l’exécution provisoire,

La société THENAC IMMOBILIER argue de l’obligation de paiement de l’assureur en application des dispositions de l’alinéa premier de l’article L.113-1 du code des assurances qui dispose que :

« Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. » ;

Elle fait valoir que le contrat, qui fait office de loi entre les parties, prévoit la couverture du risque d’incendie, jusqu’à valeur à neuf du local endommagé, et la garantie supplémentaire des loyers perdus, jusqu’à 18 mois ;

Elle soutient qu’en l’espèce, elle est à jour de ses cotisations, a fait les déclarations préalables nécessaires à la conclusion du contrat, ce conformément à la visite d’inspection réalisée en décembre 2012 et a déclaré son sinistre, le jour même ;

Elle expose qu’elle a fourni toutes les explications possibles, pièces à l’appui, répondant exactement à toutes les demandes de l’assureur et même au-delà, pensant que son dossier serait géré avec célérité et professionnalisme et qu’elle a donc répondu de l’ensemble de ses obligations à l’égard de son cocontractant, la MUTUELLE DE POITIERS ;

Elle soutient que la compagnie MUTUELLE DE POITIERS a manifestement agi de façon dommageable à son égard et que, du fait de son inertie, elle a mis son cocontractant en délicatesse avec ses locataires et dans une situation à risque, en résiliant le contrat d’assurance multirisque professionnel alors-même qu’elle avait donné son préavis quelques jours auparavant ;

Elle expose que de tels agissement sont de nature à rendre extrêmement difficile de se réassurer car tous les assureurs demandent si l’assuré potentiel a subi une résiliation de la part d’un assureur dans les 24 derniers mois ;

En réponse aux conclusions de la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES elle fait valoir sa présomption de responsabilité et qu’il est particulièrement éloquent que la compagnie MUTUELLE DE POITIERS n’ait à ce jour toujours pas transmis le rapport de son expert dont les conclusions sont toujours inconnues alors qu’il est aisé d’imaginer que si les conclusions de son expert allait effectivement dans ce sens, la compagnie MUTUELLE DE POITIERS se seraient empressé de les produire ;

Elle soutient qu’en tout état de cause, la présumée responsabilité du Preneur ne peut pas être opposée au Bailleur, qui, lui, n’a aucune présomption de responsabilité ;

S’agissant de l’attestation d’assurance de la SARL PHILIPPE VEDIAUD PUBLICITE, elle soutient que, que quand bien même, et ce n’est absolument pas établi, la SARL PHILIPPE VEDIAUD PUBLICITE ne serait pas assurée, la compagnie Mutuelle de Poitiers dispose tout de même d’une action subrogatoire contre la SARL PHILIPPE VEDIAUD PUBLICITE, de sorte que l’argument est particulièrement surprenant, outre le fait que la compagnie Mutuelle de Poitiers n’a jamais tenté de contacter la SARL PHILIPPE VEDIAUD PUBLICITE afin d’obtenir elle-même son attestation d’assurance ;

Elle affirme qu’en tout état de cause, l’article L.121-12 du Code des assurances a vocation, en réalité, et à l’examen de la jurisprudence abondante, de sanctionner l’assuré qui, par exemple, signerait une clause d’exonération de responsabilité à son preneur et qu’au contraire, la jurisprudence a très clairement tranché que « le recours subrogatoire institué par l’article l. 121-12 du code des assurances au profit de l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance peut être exercé contre toute personne responsable à quelque titre que ce soit » ;

Elle fait valoir qu’il convient de constater que la clause du contrat de bail visée n’impose aucune obligation au bailleur de contrôler que le preneur est bien assuré contre le risque incendie et qu’il ne peut donc pas lui être reproché d’avoir failli à une quelconque obligation contractuelle et ce, alors que les dispositions du code de commerce relatives aux baux commerciaux, savoir les articles L.145-1 à L.145-60 (partie législative) et R.145-1 à R.145-38 (partie règlementaire), n’imposent aucune obligation au bailleur ou au preneur quant au fait d’assurer les locaux loués et que le fait que le preneur ne soit pas assuré contre le risque incendie, alors-même que ce risque est assuré par le bailleur, comme c’est précisément le cas en l’espèce, n’est pas de nature à empêcher l’assureur du bailleur, la compagnie MUTUELLE DE POITIERS, de se retourner contre le preneur s’il est réputé être responsable du sinistre ;

En outre, elle fait valoir que pour les besoins de l’assurée, la compagnie MUTUELLE DE POITIERS avait sollicité l’intervention d’un « inspecteur commercial », en décembre 2012, ce qu’elle a confirmé dans les termes suivants : « Hormis des photos prises par l’inspecteur commercial lors de son déplacement sur les lieux en 12/2012, je ne dispose pas, en l’état, de d’autres éléments dans mon dossier « sinistre » du 26/10/21 " et qu’ainsi, la compagnie d’assurance n’ignorait pas le risque assuré, mais que pour autant, elle ne l’a nullement encouragé à souscrire une assurance pour compte de tiers ni le preneur à s’assurer contre le risque incendie, de sorte qu’elle a donc, de son côté, manqué à son devoir de conseil alors que, de son côté, elle-même n’a manqué à aucun devoir à l’égard de son assureur de nature à la priver d’un éventuel recours subrogatoire ;

S’agissant de la demande subsidiaire de la MUTUELLE DE POITIERS, elle fait valoir qu’il convient de rappeler que, comme elle l’a elle-même indiqué et conformément aux usages pour l’étude du risque à assurer s’agissant de locaux industriels ou commerciaux d’une superficie supérieure à 1 000 m², la compagnie MUTUELLE DE POITIERS avait mandaté, en décembre 2012, soit quelques mois avant la conclusion du contrat d’assurance, un « inspecteur » ; que cet inspecteur est venu sur place et qu’il lui appartenait d’étudier le risque à assurer, notamment en termes de superficies, de sorte que le risque a donc été vérifié en décembre 2012, avant la souscription du contrat d’assurance ;

Elle conteste enfin les calculs d’indemnisation proposés par la MUTUELLE DE POITIERS ;

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES sollicite de voir :

Décharger la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES de son obligation à garantie,

Débouter la société THENAC IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins etconclusions,

A titre subsidiaire,

Appliquer un taux de réduction proportionnelle de 16,74 % à toute indemnité allouée à la société THENAC IMMOBILIER,

Juger que l’indemnité éventuellement due à la société THENAC IMMOBILIER ne peut êtresupérieure à la somme de 173 901,23 €,

En tout état de cause, Condamner la société THENAC IMMOBILIER à payer à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, conformément à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

La MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES argue de l’exception de subrogation et de la décharge de l’obligation à garantie sur le fondement de L’article L.121-12 du Code des assurances ;

A ce titre elle fait valoir que le bail commercial conclu entre la société THENAC IMMOBILIER et la SARL PHILIPPE VEDIAUD PUBLICITE prévoit que le preneur soit assuré , en sa clause intitulé « Assurances »mais que, malgré ses demandes réitérées, tant dans le cadre de l’expertise amiable que de la présente procédure, la société THENAC IMMOBILIER n’a jamais transmis l’attestation d’assurance contre les risques d’incendie de son locataire, la SARL PHILIPPE VEDIAUD PUBLICITE, de sorte qu’aucune assurance contre les risques d’incendie n’apparaît donc avoir été souscrite par le locataire et que la société THENAC IMMOBILIER, bailleur, a donc commis une faute pour avoir omis de vérifier que son locataire, la SARL PHILIPPE VEDIAUD PUBLICITE, était assuré contre le risque incendie, et omis de solliciter la souscription d’une telle garantie, ainsi que l’y obligeait le bail ;

Elle affirme à ce titre que la société THENAC IMMOBILIER l’a, par sa faute, privé du recours subrogatoire qu’elle aurait pu exercer à l’encontre de l’assureur de la SARL PHILIPPE VEDIAUD PUBLICITE et, par conséquent, de la garantie des risques locatifs dont elle aurait bénéficié, compte tenu des garanties de solvabilité que présente un assureur ;

Que dès lors, et contrairement aux affirmations ici encore erronées de la société THENAC IMMOBILIER, il est indifférent que la concluante dispose, le cas échéant, d’un éventuel ethypothétique recours subrogatoire à l’encontre de la SARL PHILIPPE VEDIAUDPUBLICITE puisqu’il n’est pas contestable que la faute de la société THENACIMMOBILIER prive la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES non seulement d’unrecours subrogatoire supplémentaire, mais surtout de la garantie des risques locatifsd’un assureur, dont la solvabilité est certaine ;

Elle argue en outre de la réduction proportionnelle de l’indemnité d’assurance sur le fondement des dispositions de l’article L.113-9 du Code des assurances, faisant valoir qu’en l’espèce, la société THENAC IMMOBILIER a déclaré, lors de la souscription du contratd’assurance, que la surface des bâtiments assurés était de :

—  1 000 m² de locaux aménagés,

—  4 070 m² de locaux non aménagés,

Mais qu’après la survenance du sinistre, le Cabinet ELEX France, a procédé à une vérification

contradictoire de la superficie, en présence du Cabinet AEQUUS EXPERTISES et de la société THENAC IMMOBILER, qui a révélé que la surface réelle des bâtiments assurés était de :

—  1 441,19 m² de locaux aménagés,

—  4 570,75 m² de locaux non aménagés,

Elle conteste enfin le montant des dommages réclamés ;

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 février 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 14 mai 2024 puis mise en délibéré au 2 juillet 2024 ;

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;

Par ailleurs, aux termes de l’article L.121-12 du Code des assurances :

« L’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

L’assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l’assuré,quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur.(…)" ;

En l’espèce, le tiers qui par son fait a causé le dommage est identifié comme étant le preneur, la SARL VERDIAUD PUBLICITE ;

En outre, il résulte du bail liant la société THENAC IMMOBILIER et la SARL VERDIAUD PUBLICITE que :

« Le locataire devra s’assurer contre les risques d’incendie, d’explosion, de dégâts des eaux, ainsi que les risques locatifs de sa profession ou pouvant résulter de sa qualité de locataire, auprès d’une compagnie notoirement connue.

L’assurance devra permettre, en cas de sinistre, la reconstitution du mobilier, du matériel, des marchandises et du fonds de commerce, ainsi que la reconstruction de l’immeuble du bailleur avec, en outre, pour ce dernier, une indemnité compensatrice des loyers non perçus à cause du sinistre pendant tout le temps de la reconstruction.

Le locataire devra, le cas échéant, prendre à sa charge toutes les surprimes liées à son activité ou aux produits employés par lui, tant au titre de sa police que de celle du bailleur.

Le locataire devra s’acquitter exactement des primes desdites assurances et devra, à sa demande, en justifier au bailleur, à peine de résiliation du bail.

Le locataire devra déclarer tout sinistre qui surviendrait à l’immeuble loué, dans les deux jours, aux compagnies d’assurances intéressées et confirmer cette déclaration au bailleur dans les quarante-huit heures suivantes, le tout par lettre recommandée avec AR » ;

Or la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES n’a pas transmis l’attestation d’assurance contre les risques d’incendie de son locataire, la SARL PHILIPPE VEDIAUD PUBLICITE et il convient de constater que cette dernière n’était pas assurée contre les risques d’incendie ;

Il est manifeste qu’en ne vérifiant pas l’existence par la SARL VERDIAUD PUBLICITE de l’attestation d’assurance de son locataire prévue au bail, la société THENAC IMMOBILIER a commis une faute qui prive la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES d’un recours contre l’assureur de la SARL VERDIAUD PUBLICITE ;

En l’espèce, au vu des pièces versées aux débats, il y a lieu de considérer que la faute de la société THENAC IMMOBILIER est à l’origine de la perte totale de chance de récupérer la prise en charge du dommage par la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES qui est privée de tout recours efficient contre la SARL VERDIAUD PUBLICITE ;

Il y a lieu en conséquence, au vu de ces circonstances, de la décharger en tout de sa responsabilité envers la société THENAC IMMOBILIER ;

Il y aura lieu en conséquence de débouter la société THENAC IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes ;

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société THENAC IMMOBILIER à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les dépens seront supportés par la partie succombant à l’action, soit la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES, et ce avec distraction ;

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Deboute la société THENAC IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la société THENAC IMMOBILIER à payer à la MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne la société THENAC IMMOBILIER aux dépens dont distraction selon l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 2 juillet 2024.

Le Greffier, Le Président,

Madame DESOMBRE Monsieur FORTON