JUGEMENT DU : 07 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01064 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DIAY

AFFAIRE : [S] [R] C/ [E] [C], [K] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, M^me Mariette BEL, assistée de M^me Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [S] [R]

né le 09 Août 1978 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-Paul GARRIGUES, avocat au barreau de l’AVEYRON

DÉFENDEURS

Mme [E] [C]

née le 07 Juillet 1996 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

M. [K] [Z]

né le 25 Mai 1995 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 05 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Mai 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 07 Mai 2026,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 septembre 2023 ayant pris effet à cette date, Monsieur [S] [R] a donné à bail divers locaux à usage d’habitation situés à l’adresse suivante : [Adresse 4] dont il est propriétaire à Madame [E] [C] et Monsieur [K] [Z].

Le premier octobre 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire avec sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement était notifié par Monsieur [R] à ses locataires Madame [C] et Monsieur [Z] par commissaire de justice.

Le 12 novembre 2024, a été dressé un procès-verbal de constat de vérification de l’occupation du logement, faute pour les locataires d’avoir justifié de l’occupation dans un délai imparti. Il était constaté que les lieux avaient été abandonnés par les occupants.

Par ordonnance sur requête du 28 novembre 2024-signifiés aux locataires à leur nouvelle adresse en dépôt Etude-, le juge des contentieux de la protection constatait la résiliation du bail, ordonnait la reprise des locaux abandonnés et condamnait Monsieur [Z] et Madame [C] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation, du procès-verbal de constat d’abandon du logement et de l’ordonnance sur requête.

Le 17 janvier 2025 était procédé à la reprise de lieux à l’issue d’un procès-verbal signifié aux anciens locataires le 22 janvier 2025.

Le 31 janvier 2025, un état des lieux de sortie était réalisé par commissaire de justice, après que les anciens locataires aient été dûment convoqués par sommation pour assister à ce dernier.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 juillet 2025, Monsieur [S] [R] a assigné Monsieur [K] [Z] et Madame [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ aux fins de condamnation solidaire de ces derniers au paiement des sommes suivantes :

-7.967, 70 euros au titre des loyers impayés d’août à septembre 2024 et de janvier 2025 (17 jours) ainsi qu’au titre des réparations du logement loué,

-2.070, 97 euros au titre du paiement de dommages et intérêts dus au titre de la perte de revenus en raison de l’impossibilité de relouer le bien en l’état,

— aux entiers de la procédure.

A l’audience du 6 novembre 2025, le conseil du bailleur a maintenu ses demandes telles que contenues dans son acte introductif d’instance.

Les locataires ont constitué avocat en la personne de Maître [Q], lequel a indiqué ne plus intervenir pour le compte de ses clients.

Par jugement du 5 février 2026, a été ordonné la réouverture des débats afin que soit produit l’état des lieux d’entrée.

L’affaire a donc été rappelée à l’audience du 5 mars 2026 où l’état des lieux d’entrée à été produit par le requérant.

Les défendeurs étaient non comparants.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’impayé de loyers et charges dus jusqu’au 17 janvier 2025

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par acte du premier octobre 2024, a été signifié aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, sommant ces derniers de payer dans un délai de deux mois les sommes suivantes :

-600 euros au titre du dépôt de garantie,

-600 euros au titre du loyer d’août 2024,

-600 euros au titre du loyer de septembre 2024.

Il est en l’espèce constant que les lieux ont été repris le 17 janvier 2025.

Il résulte du décompte produit dans le corps même de l’assignation que les locataires sont redevables des loyers courant d’août 2024 au 17 janvier 2025 soit le détail suivant :

-600 euros août 2024,

-600 euros septembre 2024,

-600 euros octobre 2024,

-600 euros novembre 2024,

-600 euros décembre 2024,

-329,03 euros pour janvier 2025.

Soit un total de 3.329, 03 euros.

Est produit en outre par le requérant une facture d’un montant de 198, 00 euros établie le 6 septembre 2024 par la mairie de [Localité 4] correspondant à des frais d’assainissement au nom de Madame [C].

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur stipulant notamment une clause de solidarité entre les co-locataires, il convient de condamner ces derniers à payer à Monsieur [S] [R] au paiement de la somme de 3.527, 03 euros au titre des loyers impayés et charges dus jusqu’au 17 janvier 2025, date de reprise des lieux.

— Sur les réparations locatives

En vertu de l’article 1731 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

En l’espèce, le constat des lieux de sortie dressé le 31 janvier 2025 par commissaire de justice auquel les locataires ont été régulièrement convoqués a établi les constatations suivantes :

— une boîte aux lettre abîmée : impacts et rayures sur la partie droite, une seule clé aurait été restituée selon les déclarations du bailleur,

— le boîtier compteur EDF est cassé, les boutons du compteur Linky fonctionnent mal, un cache blanc est manquant,

— des poubelles éventrées devant la maison sont présentes, les espaces verts ne sont pas entretenus,

— dans le jardin, des détritus sont présents, les herbes sont hautes,

— sur la terrasse : est constatée la présence de mousse et d’un panier à chien contenant des déchets et la terrasse est glissante,

— devant la porte, des encombrants ont été laissés sur place, sur le sol est constatée la présence de mousse au sol, la porte d’entrée est abîmée avec un gros impact au niveau de la serrure et de la poignée. L’éclairage extérieur ne fonctionne pas,

— dans la pièce principale, les huisseries sont sales. Le sol est encrassé, les plinthes sont sales. Les murs sont en mauvais état. Des taches sont visibles sur le mur blanc sous le garde corps de l’étage. Le boîtier du contrôle du velux est déchargé et ne permet pas dé vérifier s’il fonctionne correctement,

— dans la cuisine, la plinthe contre la porte des toilettes est très abîmée et gorgée d’humidité. Au niveau de l’évier, le plan de travail est abîmé et semble avoir gonflé. Le robinet est instable. La plaque de cuisson est encrassée et cassée dans l’angle bas gauche. La cuisine est sale dans son ensemble. Le four est encrassé. L’intérieur des placards est salle,

— dans la buanderie, la porte est très encrassée côté cuisine. Côté intérieur de la pièce, la porte est très abîmée et contient de nombreuses griffures. L’arrête du mu au niveau du tableau électrique est rongée. Les plinthes sont très usagées. Derrière le radiateur, le mur est creusé, le radiateur est cassé, le carrelage est très encrassé. Tous les murs sont à reprendre, le carrelage est encrassé et très glissant,

— au niveau des WC, la porte est en mauvais état, le carrelage est encrassé, au fond des wc, il y a du sable, la peinture du plafond est sale, la VMC est encrassée, l’interrupteur est sale,

— l’escalier menant à l’étage est en bon état, la peinture de l’escalier est abîmée, les plinthes sont encrassées,

— dans les escaliers, il y a des traces de frottement et des impacts,

— en haut des escaliers, sont constatées des traces d’écriture sur le mur,

— à l’étage, sous le velux sont constatées d’importantes coulures sur toute la hauteur du mur, le contour du velux est encrassé, des toiles d’araignées sont présentes,

— sur le mur opposé au velux, des traces de coulures sont visibles sur le mur, des salissures sont visibles au plafond,

— au niveau de l’escalier menant au niveau 1-, est constatée la présence de trous rebouchés sur le mur ainsi que des impacts, l’escalier est en bon état mais sale, la porte vitrée est sale, le carrelage est sale, des coulures sur les murs sont constatées,

— dans la chambre du niveau -1 : est constaté un trou important au niveau du carrelage, sur le mur, sont constatées des éclaboussures et des éclats. Les arêtes du mur sont abîmées, les plinthes sont encrassées, les prises sont très sales, le radiateur est encrassé, la porte en bois est en mauvais état. Sur la porte vitrée menant à l’extérieur, est constaté un impact au dessus de la poignée, le plafond est sale,

— au niveau des marches menant à la salle d’eau, deux importants impacts son visibles sur le mur,

— dans la salle d’eau, le carrelage est cassé, le rail du placard est sale. Les plinthes et le fond de la cuvette des WC sont noirs. Il y a des impacts sur deux carreaux, l’éclairage de la vasque ne fonctionne pas, les joints de douche sont jaunis et n’ont pas été nettoyés, il y a des traces de moisissure au plafond.

L’état des lieux d’entrée du 30 septembre 2023 signés par les parties est particulièrement détaillé et comporte pour chacune des pièces des locaux loués des rubriques précises, telles que porte, plafond, mur, sol, vitrage, éclairage, prises électriques, interrupteurs, placard et tiroirs, évier et robinetterie, plaque de cuisson, four électrique, hotte, vitrage et volets, marches, douche, wc, terrasse et robinet extérieur.

Sont ainsi inventoriés 64 rubriques comportant la description très détaillée de chaque élément vérifié.

La mention «TB » est apposée sur l’intégralité de ces rubriques.

La preuve des dégradations locatives est donc ici parfaitement rapportée.

Le requérant produit les factures suivantes :

— une facture établie par la société WD PLATRERIE PEINTURE datée du 21 mars 2025 d’un montant total de 2.208,80 euros et comportant le détail des prestations facturées,

— une facture établie par BENOIT BERNAL datée du 29 avril 2025 d’un montant de 1.083,50 euros comportant le détail des prestations réalisées,

— une facture établie par ATALIAN PROPRETE datée du 25 avril 2025 d’un montant de 1.071, 00 euros relative au nettoyage complet de la maison.

L’examen de ces factures permet de constater que les prestations facturées correspondent parfaitement aux frais de réparation des dégradations ou défaut d’entretien constatées par commissaire de justice dans son état des lieux de sortie.

Les locataires seront donc tenus solidairement à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 4.363, 30 euros au titre des réparations locatives.

— Sur la demande indemnitaire au titre de la perte d’exploitation

Aux termes de son assignation, le requérant expose que les travaux engendrés par les dégradations l’ont privé de la possibilité de remettre le bien en location pendant plusieurs mois et ont entraînée une perte de revenus d’un montant de 2.070, 97 euros correspondant aux échéances suivantes :

— du 18 janvier 2025 au 31 janvier 2025,

— durant les mois de février, mars et avril 2025.

Sur quoi,

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Si les dégradations commises par le preneur ont privé le bailleur de la jouissance de son bien lui occasionnant ainsi une perte, ce dernier est fondé à demander au preneur des dommages et intérêts résultant de cette perte.

L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [R] justifie le montant de son préjudice par le fait que les réparations afférentes à la remise en état des lieux ont nécessité des travaux de janvier à avril 2025, ce que viennent établir les factures qu’il produit.

Par conséquent, les locataires seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [S] [R] la somme de 2.070, 97 euros au titre des dommages et intérêts en réparation de la perte d’ exploitation du logement du fait des travaux de reprise et de nettoyage imputables aux locataires.

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Les dépens seront mis à la charge de Madame [E] [C] et Monsieur [K] [Z], en ceux compris le coût de l’état des lieux de sortie (77,37 euros) et les frais de procédure figurant dans l’assignation à l’exclusion toutefois de la prestation de recouvrement pour 55,16 euros, de la notification à la CCAPEX pour 24, 05 euros ainsi que du procès verbal de constat du 12 novembre 2024 à hauteur de 237,26 euros et de la requête du 12 novembre 2024 pour 51,60 euros, ces deux derniers actes étant compris dans les dépens sur lesquels il a été déjà statué par ordonnance du 28 novembre 2024.

Les dépens seront donc fixés à la somme de 934,41 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que les locaux à usage d’habitation situés à l’adresse suivante : [Adresse 5], [Localité 5] [Adresse 6] donnés à bail par Monsieur [S] [R] à Madame [E] [C] et Monsieur [K] [Z] ont fait l’objet d’un procès-verbal de reprise des lieux le 17 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement Madame [E] [C] et Monsieur [K] [Z] à payer à Monsieur [S] [R] les sommes suivantes :

3.527, 03 euros (trois mille cinq cent vingt sept euros et zéro trois cents) au titre des arriérés des loyers et charges impayés jusqu’au 17 janvier 2025,

4.363, 30 euros (quatre mille trois cent soixante trois euros et trente cents) au titre des réparations locatives afférents au bien loué,

2.070, 97 euros (deux mille soixante dix euros et quatre vingt dix sept cents) au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d’exploitation subi,

DIT que ces sommes seront assortie du taux d’intérêts légal à compter de l’assignation du 9 juillet 2025,

CONDAMNE solidairement Madame [E] [C] et Monsieur [K] [Z] aux entiers dépens fixés à la somme totale de 934,41 euros.

Ainsi jugé et mis à disposition le 7 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION