REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/00628 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LMKY

En date du : 29 avril 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt neuf avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 février 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Agathe CHESNEAU, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. BS CONSEIL, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Q], né le 27 Avril 1985 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, Kinésithérapeute, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe DE LUCA, avocat au barreau de TOULON

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.E.L.A.R.L. RM MANDATAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de Maître [T] [P], y demeurant agissant ès-qualités de Commissaire à l’exécution du plan de redressement la S.A.R.L BS CONSEIL, désigné à ces fonctions par jugement du Triunal de commerce de TOULON du 12 juin 2025

représentée par M^e Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Christophe DE LUCA – 50

M^e Michel MONTAGARD – 237

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [M] [Q] a acquis un terrain situé au [Adresse 4] à [Localité 2] (83) sur lequel il a réalisé la construction d’une maison individuelle d’une surface de 134 m², et d’un garage d’une surface de 30 m².

Le 15 juillet 2021, la SARL BS CONSEIL et Monsieur [M] [Q] ont conclu un mandat de vente non exclusif portant sur le bien pour un prix de vente de 709.000 €.

Le 18 juillet 2021, un avenant a été conclu portant le prix de vente à la somme de 739.000 €.

Le 20 juillet 2021, les époux [S] par l’intermédiaire de la SARL BS CONSEIL, ont transmis une proposition d’achat au prix convenu.

La proposition d’achat faite par les époux [S] a été acceptée par Monsieur [M] [Q] et la régularisation d’un compromis devait intervenir le 30 août 2021 en l’étude notariale de Maître [R].

Le 16 août 2021, une demande de transfert de permis de construire était formalisée.

Considérant qu’il était affecté de nombreuses irrégularités, Monsieur [M] [Q] a dénoncé le mandat de vente et aucune vente n’est intervenue entre les époux [S] et Monsieur [M] [Q].

Par courrier du 6 octobre 2021, la SARL BS CONSEIL a mis en demeure Monsieur [M] [Q] de lui régler ses honoraires.

Suivant exploit de commissaire du justice du 26 janvier 2022, la SARL BS CONSEIL a fait assigner Monsieur [M] [Q] devant le tribunal judiciaire de Toulon.

Par conclusions notifiées par RPVA le 31 décembre 2025, la SARL BS CONSEIL et la SARL RM MANDATAIRES, prise en la personne de Maître [T] [P] agissant ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SARL BS CONSEIL, demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1104, 1113, 1114, 1121, 1130 et suivants, 1231 et suivants, 1536, 1583 et 1584 du code civil, de :

— recevoir la SARL RM MANDATAIRES, prise en la personne de Maître [T] [P], agissant ès-qualités de Commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SARL BS CONSEIL, en son intervention volontaire,

— recevoir la SARL BS CONSEIL en ses demandes,

— donner acte que la SELARL RM MANDATAIRES, prise en la personne de Maître [T] [P], agissant ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SARL BS CONSEIL, s’en rapporte à justice,

— déclarer la SARL BS CONSEIL bien-fondé en ses demandes,

A titre principal,

— déclarer réguliers et parfaits les mandat, avenant à mandat et proposition d’achat régularisés par Monsieur [M] [Q],

— déclarer la vente parfaite entre Monsieur [M] [Q] et les époux [S],

En conséquence,

— condamner Monsieur [M] [Q] à payer à la SARL BS CONSEIL conformément au mandat et à la proposition d’achat régularisés, la somme de 49.000 € avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure et anatocisme, en considération de l’exigibilité de la commission d’agence due en l’état des actes signés,

A titre subsidiaire,

— déclarer réguliers et parfaits les mandat, avenant à mandat et proposition d’achat régularisés par Monsieur [M] [Q],

— déclarer régulière la clause pénale figurant dans le mandat de vente et son avenant,

En conséquence,

— condamner Monsieur [M] [Q] à payer à la SARL BS CONSEIL, la somme de 49.000 € à titre de dommages-intérêts conformément aux stipulations du mandat, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure et anatocisme,

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [M] [Q] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [M] [Q] à payer à la SARL BS CONSEIL la somme de 35.000 € à titre de dommages et intérêts pour cause d’inexécution fautive et de mauvaise foi,

— condamner Monsieur [M] [Q] à payer à la SARL BS CONSEIL la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [M] [Q] aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 mai 2025, Monsieur [M] [Q] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1104,1128, 1130 et suivants, 1163 et suivants, 1231 et suivants, 1536, 1583 et 1584 du code civil, de :

A titre principal,

— juger que le mandat de vente conclu le 16 juillet 2021 avec la société BS CONSEIL, ainsi que son avenant en date du 18 juillet 2021, sont nuls faute d’une obligation déterminé ou déterminable,

— prononcer l’annulation du mandat de vente conclu le 16 juillet 2021 avec la société BS CONSEIL ainsi que son avenant en date du 18 juillet 2021,

— juger qu’il n’a commis aucune faute à l’égard de la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES,

— juger que la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES ne souffrent d’aucun préjudice,

En conséquence,

— débouter la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— juger que le mandat de vente conclu le 16 juillet 2021 avec la société BS CONSEIL, ainsi que son avenant en date du 18 juillet 2021, sont nuls en raison de la signature desdits actes par une personne qui n’est pas habilitée par le titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte,

— prononcer l’annulation du mandat de vente conclu le 16 juillet 2021 ainsi que son avenant en date du 18 juillet 2021,

— juger qu’il n’a commis aucune faute à l’égard de la société BS CONSEIL,

— juger que la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES ne souffrent d’aucun préjudice,

En conséquence,

— débouter la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES de l’ensemble de leurs demandes,

A titre très subsidiaire,

— juger que le mandat de vente conclu le 16 juillet 2021 avec la société BS CONSEIL, ainsi que son avenant en date du 18 juillet 2021, sont nuls faute d’accord de l’épouse de Monsieur [Q] pour aliéner le l’immeuble situé au [Adresse 5],

— prononcer l’annulation du mandat de vente conclu le 16 juillet 2021 ainsi que son avenant en date du 18 juillet 2021,

— juger qu’il n’a commis aucune faute à l’égard de la société BS CONSEIL,

— juger que la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES ne souffrent d’aucun préjudice,

En conséquence,

— débouter la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES de l’ensemble de leurs demandes,

A titre très très subsidiaire

— juger que son consentement lors de la conclusion du mandat de vente avec la société BS CONSEIL et lors de la conclusion de l’avenant a été vicié par le dol,

— prononcer l’annulation du mandat de vente conclu le 16 juillet 2021avec la société BS CONSEIL ainsi que son avenant en date du 18 juillet 2021,

— juger qu’il n’a commis aucune faute à l’égard de la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES,

— juger que la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES ne souffrent d’aucun préjudice

En conséquence,

— débouter la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES de l’ensemble de leurs demandes,

A titre très très très subsidiaire,

— juger que l’acte intitulé « proposition d’achat valant avenant au mandat de vente» émanant des consort [K] et contresigné par lui n’est pas une offre mais une invitation à entrer en pourparlers,

— juger qu’il n’a commis aucune faute en mettant un terme au pourparlers et refuser de signer le compromis de vente,

— juger que la clause pénale prévue dans le mandat de vente en date du 16 juillet 2021 est nul,

En conséquence,

— débouter la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES de l’ensemble de leurs demandes,

A titre infiniment subsidiaire

— juger que l’acte intitulé « proposition d’achat valant avenant au mandat de vente» émanant des consort [K] et contresigné par lui n’est pas une offre mais une invitation à entrer en pourparlers,

— juger que la clause pénale prévue dans le mandat de vente en date du 16 juillet 2021 est nul,

— juger qu’il n’a commis aucune faute en mettant un terme au pourparlers et refusant de signer le compromis de vente,

En conséquence,

— débouter la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES de l’ensemble de leurs demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que l’acte intitulé « proposition d’achat valant avenant au mandat de vente» émanant des consorts [K] et contresigné par lui n’est pas une offre mais une invitation à entrer en pourparlers,

— juger qu’il n’a commis aucune faute en mettant un terme aux pourparlers et refusant de signer le compromis de vente,

En conséquence,

— juger que la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES ne peuvent pas se prévaloir de la clause pénale en l’absence de faute commise par lui,

— débouter la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES de l’ensemble de leurs demandes,

A titre très infiniment subsidiaire,

— juger que l’acte intitulé « proposition d’achat valant avenant au mandat de vente» émanant des consorts [K] et contresigné par lui n’est pas une offre mais une invitation à entrer en pourparlers,

— juger que la somme prévue dans la clause pénale est manifestement excessive,

— juger que la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES sont défaillantes à démontrer l’existence d’un quelconque préjudice résultant de son comportement,

En conséquence,

— modérer le montant de la clause pénale,

En tout état de cause,

— juger que son comportement n’est pas constitutif d’une faute,

— juger que la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES sont défaillantes à démontrer l’existence d’un quelconque préjudice résultant de son comportement,

En conséquence,

— débouter la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES de l’ensemble de leurs demandes,

— juger que la présente instance ouverte par la société BS CONSEIL a dégénéré en abus

En conséquence,

— condamner solidairement la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES à payer la somme de 10.000 €au titre de l’abus de procédure au titre de l’amende civile,

— condamner solidairement la société BS CONSEIL ET la SELARL RM MANDATAIRES à lui payer la somme de 59.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’abus de procédure avec intérêt au taux légal majoré de cinq points à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à complet paiement,

— condamner solidairement la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES à lui payer la somme de 960 € au titre des frais d’expertise,

— ordonner que les intérêts des sommes dues en exécution de la décision à intervenir produisent eux-mêmes intérêts à l’expiration d’une année à compter de la date de signification du jugement,

— condamner la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société BS CONSEIL aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Par ordonnance du 6 janvier 2026, la clôture a été fixée au 18 janvier 2026.

L’affaire appelée à l’audience du 18 février 2026 a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater», « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’intervention volontaire de la SELARL RM MANDATAIRES en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement

La SARL BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES demandent dans le dispositif de leurs dernières écritures de recevoir l’intervention volontaire de la SELARL RM MANDATAIRES en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement.

Monsieur [M] [Q] n’articule aucun moyen en réponse à cette demande.

Par jugement du 28 mai 2024, le tribunal de commerce de Toulon a placé la SARL BS CONSEIL en redressement judiciaire et que par jugement du 12 juin 2025, le tribunal de commerce de Toulon a arrêté le plan de redressement de la SARL BS CONSEIL et a nommé la SELARL RM MANDATAIRES en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Il est donc donné acte à la SELARL RM MANDATAIRES, en qualité de commissaire à l’exécution du plan, de son intervention volontaire à la présente instance.

Sur la validité du mandat de vente

Sur le moyen tiré de l’indétermination du bien objet du mandat

Monsieur [M] [Q] soutient que l’indétermination du bien objet du mandat de vente et de son avenant en justifierait la nullité.

Selon l’article 1128 du code civil, la validité d’un contrat suppose un contenu licite et certain.

L’article 1163 du code civil qui dispose que l’obligation a pour objet une prestation présente ou future.

Celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable.

La prestation est déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat ou par référence aux usages ou aux relations antérieures des parties, sans qu’un nouvel accord des parties soit nécessaire.

En matière de mandat de vente immobilière, la jurisprudence considère que la désignation du bien n’a pas à être aussi préciser que celle exigée dans l’acte authentique de vente dès lors qu’elle permet l’identification sans équivoque du bien concerné.

En l’espèce, le mandat mentionne l’adresse du mandant qui correspond à l’adresse du bien vendu, la superficie du terrain ainsi que la nature du bien immobilier.

Les omissions invoquées par Monsieur [M] [Q] tenant notamment à l’absence de références cadastrales, à la non mention du garage ou du lotissement, constituent des imprécisions qui relèvent davantage des exigences propres à la rédaction d’un acte authentique de vente que celles applicables à un mandat de commercialisation.

Ces imprécisions n’empêchent pas l’identification du bien objet du mandat, lequel était parfaitement connu des parties.

Il s’ensuit que l’objet du mandat était suffisamment déterminé.

Ce moyen sera rejeté.

Sur le moyen tiré de l’absence d’identification de la personne habilitée à négocier

Les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet ) d’ordre public et du décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972 impose aux agents immobiliers la détention d’une carte professionnelle pour exercer leur profession et leur permet d’habiliter un négociateur salarié aux fins de négocier , s’entremettre ou s’engager pour leur compte et de déléguer à celui-ci le pouvoir d’accepter et de signer le mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière.

Le décret d’application précité prévoit que la personne ainsi habilitée justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l’économie et que les nom et qualité du titulaire de l’habilitation doivent être mentionnés dans les conventions lorsqu’il intervient dans leur conclusion.

L’ attestation délivrée par l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle a pour objet de justifier auprès de la clientèle de la qualité et de l’étendue des pouvoirs du collaborateur négociateur et s’applique à celui-ci indifféremment de son statut de salarié ou de non-salarié indépendant. Elle lui permet d’attester de sa compétence et de sa moralité, puisqu’il n’est pas le titulaire de la carte professionnelle. Ce formalisme répond à un impératif de protection, d’ordre public, du mandant et participe à la validité même du contrat.

Concernant le respect des dispositions d’ordre public issues de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972, il est acquis, qu’à défaut de mention dans le mandat du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, cette convention est nulle ( Cass., 1ère Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-14.112, 19-14.025).

En l’espèce, il est établi et non contesté que, tant le mandat de vente initial que l’avenant, ont été signé par Monsieur [U] [Y].

Le mandat précise que la SARL BS CONSEIL est représentée par Monsieur [B] [Y], agissant en sa qualité de directeur et titulaire de la carte professionnelle. Le mandat mentionne également que l’opération intervient “avec le concours et en présence : [U] [Y] 06.32.84.98.63 N°482.641.354.000.63”.

Une telle indication ne permet pas d’établir que Monsieur [U] [Y] disposait d’une habilitation régulière délivrée par le titulaire de la carte professionnelle, ni de préciser la qualité en laquelle il intervenait dans l’opération.

La seule mention d’un numéro, qui semble correspondre à un numéro SIRET, ne saurait suppléer l’absence d’indication explicite de l’habilitation requise par les dispositions précitées.

Par ailleurs, il est constant que l’avenant au mandat de vente, pourtant signé par Monsieur [U] [Y], ne comporte plus aucune référence à l’intervention de ce dernier.

Dans ces conditions, il ne résulte pas des actes litigieux que la personne ayant participé à l’opération disposait d’une habilitation conforme aux exigences de la loi du 2 janvier 1970.

Cette irrégularité entraîne la nullité du mandat de vente et de son avenant et prive en conséquence la SARL BS CONSEIL de tout droit à rémunération.

L’opération à laquelle elle a concouru n’ayant pas été conclue dans les formes prévues à l’article 6.- I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, les demandes de la SARL BS CONSEIL en paiement au titre de la clause pénale et de l’inexécution fautive seront rejetées.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Monsieur [M] [Q] sollicite en outre la condamnation solidaire de la société BS CONSEIL et la SELARL RM MANDATAIRES à lui payer la somme de 59.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’abus de procédure ainsi que la somme de 960 € au titre des frais d’expertise.

Conformément à l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol.

La condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive suppose que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice mais également que soient établis le préjudice subséquent et le lien causal entre la faute et le préjudice allégués.

L’abus du droit d’agir en justice ne peut résulter de l’appréciation erronée qu’une partie fait de ses droits et doit être justifié par des circonstances particulières.

En l’espèce, Monsieur [M] [Q] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant de la nécessité de défendre ses intérêts à la procédure.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En outre, les frais exposés par Monsieur [M] [Q] pour la réalisation d’une expertise graphologique dans le cadre de la préparation de sa défense constitue des frais de procédure, en l’absence de démonstration d’une faute distincte, relèvant le cas échéant, de l’appréciation du tribunal au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [M] [Q] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 32-1 du code de procédure civile, applicable à toutes les juridictions, que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Cette disposition relève de l’imperium des juridictions et ne peut donc être considérée comme une demande à laquelle le tribunal est tenu de répondre au titre des prétentions de Monsieur [M] [Q].

Il sera dit n’y avoir lieu à amende civile

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

La SARL BS CONSEIL sera condamnée à payer à Monsieur [M] [Q] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

En l’espèce, succombant, la SARL BS CONSEIL sera condamnée aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DONNE ACTE à la SELARL RM MANDATAIRES, en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SARL BS CONSEIL, de son intervention volontaire,

PRONONCE la nullité du mandat de vente conclu le 16 juillet 2021 entre la SARL BS CONSEIL et Monsieur [M] [Q] ainsi que son avenant en date du 18 juillet 2021,

DÉBOUTE la SARL BS CONSEIL de l’ensemble de ses demandes,

DÉBOUTE Monsieur [M] [Q] de ses demandes de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu à amende civile,

CONDAMNE la SARL BS CONSEIL à payer à Monsieur [M] [Q] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SARL BS CONSEIL aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE