JUGEMENT DU : 07 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00056 – N° Portalis DBWZ-W-B7K-DKVK

AFFAIRE : Etablissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT C/ [B] [H] [O] [D] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, M^me Mariette BEL, assistée de M^me Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] AGGLO HABITAT

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [F] [V], munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR

M. [B] [H] [O] [D] [Z]

né le 15 Mars 1977

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 05 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Mai 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 07 Mai 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 septembre 2016, ayant pris effet le 20 septembre 2016, l’établissement public [Localité 2] HABITAT a donné en location à Monsieur [B] [O] [D] [Z] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3] (Aveyron).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, l’établissement public [Localité 2] HABITAT (ci-après dénommé « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], Monsieur [B] [O] [D] [Z] (ci-après dénommé « le locataire ») afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation du contrat de location à ses torts,

ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux,

ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

le condamner au paiement de la somme de 701,43 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

le condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

le condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2026.

L’établissement public [Localité 2] HABITAT, par l’intermédiaire de sa représentante Madame [F] [V] munie d’un pouvoir spécial, sollicite le bénéfice de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur fait valoir que le locataire ne s’est pas acquitté du paiement de plusieurs loyers à sa charge au titre du contrat de location. Il ajoute qu’en date du 8 septembre 2025 lui a été transmis un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qui l’invitait à payer l’ensemble des sommes dues. Il ajoute que celui-ci n’a pas produit son plein effet et que des sommes restaient à payer.

De son côté, Monsieur [B] [O] [D] [Z], bien que régulièrement assigné à l’étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) »

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience (…) »

En l’espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 9 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation a été régulièrement notifiée au Préfet le 26 novembre 2025, soit six semaines avant la présente audience.

Un rapport d’enquête financière et sociale a été transmis à la juridiction et mentionne que Monsieur est connu des services depuis septembre 2020 à cause de dettes locatives. Il ne s’est pas présenté aux rendez-vous dans le cadre de cette procédure.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

* Sur la demande en paiement du solde locatif

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail,

le décompte actualisé de la créance dont il résulte que le locataire reste toujours redevable de loyers et de charges pour une somme de 1870,02 euros (échéance du mois de janvier 2026 comprise), arrêtée au 3 février 2026.

Il convient d’expurger de ce calcul la somme de 189,05 euros au titre des frais de procédure qui auront vocation à intégrer les dépens.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu’à la date du 3 février 2026, Monsieur [B] [O] [D] [Z] est redevable envers l’établissement public [Localité 2] HABITAT de la somme de 1680,97 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois de janvier 2026 comprise).

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le locataire au bailleur.

* Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l’absence de dispositions transitoires, il convient d’appliquer le délai de deux mois contractuel.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a rencontré des difficultés pour s’acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu’il s’est exposé à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s’élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur lui.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [B] [O] [D] [Z] n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 8 novembre 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur le locataire, n’a pas été intégralement acquitté par lui après la délivrance de l’assignation l’informant de sa situation de débiteur. Cela caractérise, quelles que soient ses propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail à compter du 8 novembre 2025,

dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de leurs biens et de tous occupants de son chef,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à un représentant de l’établissement [Localité 2] HABITAT.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [B] [O] [D] [Z], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de la dénonce de l’assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE l’établissement public [Localité 2] HABITAT recevable en toutes ses demandes ;

CONSTATE la résiliation de plein droit à compter du 8 novembre 2025, du bail en date du 19 septembre 2016, consenti par la société [Localité 2] HABITAT à Monsieur [B] [O] [D] [Z] sis [Adresse 3] à [Localité 3] (Aveyron) ;

ORDONNE à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [O] [D] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] [D] [Z] à payer à la société [Localité 2] HABITAT une somme de 1680,97 euros (MILLE SIX CENT QUATRE VINGT EUROS ET QUATRE-VINGT DIX SEPT CENTIMES) au titre des impayés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation (échéance du mois de janvier 2026 comprise) arrêtée au 3 février 2026 ;

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] [D] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles, à compter de février 2026 (soit actuellement 328,83 euros par mois hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir et hors éventuelle allocation personnalisée au logement) et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la société [Localité 2] HABITAT;

DIT que la présente ordonnance sera transmise au représentant de l’État dans le Département ;

REJETTE toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] [D] [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, de l’assignation et de sa dénonciation au Préfet.

Ainsi jugé et mis à disposition le 7 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION