TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01843 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DED

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 septembre 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [Z],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01843 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DED

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2018, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [I] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 584,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.270,41 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [Z] le 7 novembre 2024.

Par assignation du 30 janvier 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [Z], voir statuer sur le sort des biens garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−2.391,89 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

−250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 juin 2025, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et ce, même si le demandeur considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement par un versement de 2.000 euros le 12 mai 2025 avant l’audience. L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH précise que la dette locative, actualisée au 26 mai 2025, s’élève désormais à 3.107,16 euros

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [I] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Il ressort des débats que l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s’oppose à tous délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [I] [Z].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 novembre 2024. Il a ouvert à tort au regard de la loi applicable un délai de deux mois quand il aurait dû le limiter à six semaines. Ce délai réputé voulu par le bailleur est favorable au défendeur. Il ne lui cause aucun grief.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.270,41 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 mai 2025, M. [I] [Z] lui devait la somme de 3.107,16 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe du contradictoire impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 2.391,89 euros, suivant décompte arrêté au 30 novembre 2024.

M. [I] [Z] n’ayant apporté aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024 sur la somme de 2.270,41 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 septembre 2018 entre l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [I] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 7 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [I] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [I] [Z] à payer à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 2.391,89 euros (deux mille trois cent quatre-vingt-onze euros et quatre-vingt-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024 sur la somme de 2.270,41 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [I] [Z] à payer à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 novembre 2024 et celui de l’assignation du 30 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge